In un recente pronunciamento (sent. n. 85/2026), il TAR Puglia ha ribadito un principio cardine per gli appalti pubblici: sopra il milione di euro, la separazione tra Direttore dei Lavori e Coordinatore della Sicurezza non è un’opzione, ma un obbligo. Per il Condominio non vige lo stesso automatismo, ma il tema della “specializzazione funzionale” diventa oggi un parametro di diligenza imprescindibile per l’amministratore accorto.
Immaginiamo un’aula di tribunale. Da un lato il Direttore dei Lavori (DL), l’architetto del “risultato”, colui che deve garantire che il materiale sia quello scelto, che i tempi siano rispettati e che la contabilità quadri. Dall’altro, il Coordinatore per l’Esecuzione (CSE), il custode del “processo”, colui che deve rallentare o fermare tutto se una vita è a rischio.
Nel mondo condominiale, è quasi naturale per una buona parte dei cantieri vedere queste due figure fondersi in un’unica figura professionale. Una scelta dettata spesso dalla ricerca di una semplificazione burocratica o di un risparmio economico per la compagine assembleare. Tuttavia, la giurisprudenza amministrativa più recente, partendo dall’analisi dell’art. 114 del D.Lgs. 36/2023 e culminando nella citata sentenza del TAR Puglia n. 85/2026, ci lancia un monito che non può essere ignorato, nemmeno nel settore privato.
Il TAR Puglia ha confermato che, nelle opere pubbliche di rilievo, la scissione tra chi dirige l’opera e chi vigila sulla sicurezza è fondamentale per garantire l’indipendenza del giudizio.
Sebbene il cantiere condominiale, anche quello da 600 o 700 mila euro per un efficientamento energetico, non sia soggetto ai medesimi obblighi del Codice Appalti, quel principio di “autonomia funzionale” rappresenta oggi lo standard di massima diligenza a cui un amministratore professionista deve tendere. Non si tratta di un obbligo di legge (il D.Lgs. 81/2008 non lo vieta nel privato), ma di una opportunità gestionale che merita una riflessione profonda in sede assembleare.
È fondamentale chiarire un punto: proporre due tecnici distinti per i ruoli di DL e CSE non significa mettere in dubbio la competenza del singolo professionista. Al contrario, significa valorizzarne la specializzazione.
La separazione delle cariche offre tre vantaggi strutturali:
- Due paia di occhi vedono meglio di uno. Mentre il DL è concentrato sulla corretta posa del cappotto termico, il CSE può focalizzarsi esclusivamente sulle criticità delle interferenze o sulla tenuta dei ponteggi.
- Un CSE che non sia anche DL si sente più libero di imporre stop tecnici per motivi di sicurezza, senza il timore di auto-sabotare il cronoprogramma dei lavori di cui lui stesso è responsabile come direttore.
- Per l’amministratore (spesso nominato Responsabile dei Lavori oppure lo è a sua insaputa), dimostrare di aver attivato un sistema di “pesi e contrappesi” nominando due distinti esperti è la miglior difesa contro l’accusa di culpa in eligendo in caso di sfortunati eventi in cantiere.
Consigli pratici
Come presentare questa scelta ai condomini senza apparire come chi vuole inutilmente “gonfiare” i costi? La parola chiave è “Asset di Sicurezza”.
Se per lavori di manutenzione ordinaria sotto i 100.000 euro il cumulo delle funzioni può essere una scelta razionale e sostenibile, per interventi complessi che coinvolgono ponteggi estesi, rimozione amianto o grandi altezze, la scissione diventa un investimento sulla tranquillità di tutti.
È opportuno parlare di “specializzazione del controllo”. Invitare l’assemblea a valutare la nomina di due professionisti diversi significa elevare il livello di qualità del cantiere, garantendo che nessuno dei due aspetti (quello tecnico-estetico e quello della vita umana) venga sacrificato a favore dell’altro.
Chiedere ai tecnici di quotare separatamente le prestazioni, spiegando che la scissione è una garanzia di “indipendenza di giudizio”, permette all’assemblea di decidere basandosi sul valore del servizio e non solo sul prezzo.
In conclusione
Il tecnico che accetta di ricoprire entrambi i ruoli si assume un carico di responsabilità enorme. L’amministratore che suggerisce di dividere queste responsabilità non sta “togliendo un onorario”, ma sta condividendo un rischio e alzando l’asticella della sicurezza.
Seguendo la scia tracciata dalla giurisprudenza del TAR Puglia, il condominio moderno non deve aver paura di investire in un “doppio controllo”. La sicurezza non è un costo da limare, ma il perimetro necessario entro cui costruire il valore dell’immobile e la serenità dei suoi abitanti.
