La recente sentenza del Tribunale di Roma, n. 17531 del 15 dicembre 2025, torna a fare chiarezza su un tema spinoso: la ripartizione degli oneri condominiali e i limiti al potere dell’assemblea di derogare ai criteri legali. Questo provvedimento offre spunti fondamentali per comprendere quando un accordo di esonero dalle spese possa considerarsi effettivamente vincolante nel tempo e quando, invece, rischi di essere travolto da una pronuncia di nullità radicale.
Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’art. 1123 c.c., il quale stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni siano ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Sebbene la norma consenta una “diversa convenzione”, la giurisprudenza citata nelle fonti chiarisce che tale deroga, per avere efficacia duratura e modificare i criteri generali di riparto, deve essere approvata dall’unanimità dei condomini. Secondo la sentenza, infatti, le deliberazioni che stabiliscono o modificano a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione sono da considerarsi nulle, poiché la materia esula dalle normali attribuzioni dell’assemblea.
Il caso pratico
Per comprendere meglio la portata di questo principio, analizziamo lo scenario oggetto della pronuncia: il comproprietario di un locale al piano terra, adibito a laboratorio d’artista, lamenta una forte limitazione del proprio diritto di proprietà a causa dell’installazione di un ascensore condominiale. La struttura tecnica, collocata nell’androne, ha ridotto lo spazio d’accesso al suo locale, rendendo impossibile il passaggio di ingombri. A fronte di tale disagio, nel 2005 l’assemblea aveva approvato all’unanimità dei soli presenti (15 condomini su 24) la richiesta dell’interessato di essere escluso dal pagamento delle spese ordinarie relative alla “tabella scale”. Per ben quindici anni, i successivi amministratori hanno rispettato tale esonero, fino a quando, nel 2020, l’assemblea ha respinto la conferma di tale accordo, pretendendo nuovamente il pagamento degli oneri.
Il Tribunale di Roma ha rigettato le pretese del condomino, stabilendo che la delibera del 2005 non ha creato un diritto permanente all’esonero. Secondo le fonti, la delibera invocata è invalida e inefficace per il futuro perché non è stata adottata dalla totalità dei condomini (1000/1000), ma solo da una maggioranza. Il giudice ha precisato che una convenzione in deroga ai criteri legali ha efficacia obbligatoria solo tra le parti che la stipulano e, se contenuta in una delibera non unanime, può ritenersi vincolante soltanto per i condomini deliberanti e limitatamente alle spese di quello specifico rendiconto annuale. In termini pratici, anche se il condominio ha tollerato il mancato pagamento per 15 anni, ciò non ha sanato la nullità dell’accordo né ha creato un “legittimo affidamento” opponibile alla legge, poiché i criteri di riparto stabiliti dal regolamento contrattuale possono essere modificati solo da un rinnovato consenso unanime espresso in forma scritta.
Consigli Pratici per l’Amministratore
Di fronte a situazioni di questo tipo, l’amministratore deve agire con estrema cautela e rigore documentale. Quando un condomino richiede un esonero dalle spese invocando accordi pregressi o situazioni di fatto, come il mancato uso di un servizio, è indispensabile verificare se tale deroga sia contenuta nel regolamento contrattuale o in una delibera approvata effettivamente da tutti i partecipanti al condominio, nessuno escluso. In assenza di un’unanimità millesimale, qualsiasi “sconto” concesso a maggioranza espone il bilancio a rischi di impugnazione o, come visto, alla nullità radicale dei riparti. L’amministratore ha il dovere di tutelare le parti comuni e garantire la corretta riscossione degli oneri secondo le tabelle vigenti, poiché la sua legittimazione è strettamente legata all’esecuzione della legge e del regolamento. Qualora sorgano controversie su questioni puramente private, come la lesione del diritto di proprietà individuale causata da un’opera condominiale, l’amministratore può agire da facilitatore per promuovere una transazione, ma deve sempre ricordare ai condomini che solo un accordo firmato da tutti può modificare stabilmente gli obblighi di contribuzione.
