“Perché dovrei pagare se il guasto riguarda un tubo che non passa sotto casa mia?”. È questa la domanda che puntualmente paralizza le assemblee quando si parla di rete fognaria in complessi edilizi composti da più fabbricati. Si tratta di una convinzione radicata, basata su un’interpretazione spesso fuorviante del concetto di “condominio parziale”, che rischia però di tradursi in delibere nulle e contenziosi infiniti. Per fare definitiva chiarezza su questo delicato equilibrio tra proprietà e utilizzo, analizziamo oggi la sentenza n. 6807 del 4 maggio 2022 del Tribunale di Roma, un provvedimento che ribadisce come la funzione di un impianto prevalga spesso sulla sua mera collocazione fisica.
Il cuore della problematica risiede nell’interpretazione e nell’applicazione dei commi dell’art. 1123 del Codice Civile. Mentre il primo comma stabilisce la regola generale della ripartizione in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (millesimi di proprietà generale), il secondo comma introduce il criterio del “godimento differenziato”, secondo cui, se una cosa è destinata a servire i condomini in misura diversa, le spese vanno ripartite in proporzione all’uso.
In ambito fognario, molti condomini ritengono erroneamente che, qualora un guasto si verifichi in un tratto di tubatura che raccoglie solo gli scarichi di una specifica scala o di un singolo fabbricato (all’interno di un complesso più ampio), la spesa debba gravare esclusivamente su chi “utilizza” fisicamente quel tratto. Tuttavia, la sentenza n. 6807/2022 del Tribunale di Roma ribadisce un principio di diritto consolidato ma spesso frainteso: la funzione delle fognature non è solo quella di smaltimento, ma anche quella di preservare l’integrità dell’intero edificio da infiltrazioni e cedimenti del terreno.
Il caso pratico
Immaginiamo un condominio complesso, composto da due edifici distinti, il fabbricato A e il fabbricato B. A seguito di gravi danni da infiltrazioni che hanno colpito i box e le fondazioni del fabbricato A, un’indagine tecnica (CTU) accerta che la causa risiede nella rottura di un tratto della rete fognaria situato proprio sotto tale edificio. L’assemblea, preso atto dell’urgenza, delibera l’esecuzione dei lavori di rifacimento dell’intero tratto interessato, stabilendo però che la spesa venga ripartita tra tutti i condomini del complesso (A e B) in base alla tabella millesimale di proprietà generale.
I proprietari del fabbricato B impugnano la delibera, sostenendo di essere estranei al danno e al servizio reso da quel tratto di tubatura. Secondo la loro tesi, trattandosi di un impianto a servizio esclusivo del fabbricato A, la spesa avrebbe dovuto seguire il criterio dell’utilità specifica ex art. 1123, comma 2, c.c., escludendoli totalmente dal pagamento.
Il Tribunale di Roma, analizzando il caso alla luce della sentenza n. 6807/2022, ha rigettato l’impugnazione, confermando la legittimità della ripartizione su base millesimale generale. Il Giudice ha chiarito che le fognature e i canali di scarico, ai sensi dell’art. 1117 n. 3 c.c., rientrano tra le parti comuni dell’edificio per la loro funzione strutturale. Citando anche la giurisprudenza della Suprema Corte (Cassazione 64/2013), la sentenza evidenzia come questi manufatti siano “deputati a preservare l’edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua”.
In termini pratici, la fognatura non serve solo a “scaricare l’acqua dei sanitari”, ma garantisce che il terreno di fondazione rimanga asciutto e stabile. Se un tratto fognario si rompe e causa una dispersione di liquami nel sottosuolo, il pericolo di un abbassamento del piano di calpestio o di danni alle fondazioni riguarda la stabilità dell’intero complesso. Pertanto, a meno che il regolamento di condominio (di natura contrattuale) non disponga diversamente, la spesa deve essere sostenuta da tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà. Il Tribunale ha precisato che non rileva il fatto che l’impianto si sviluppi in rami distinti prima di confluire nella pubblica fognatura: se la funzione è di preservazione comune, il criterio è quello del primo comma dell’art. 1123 c.c.
Consigli pratici
Per il professionista che si trova a gestire situazioni analoghe, il primo passo fondamentale consiste nell’analisi rigorosa del regolamento di condominio. Se l’atto d’acquisto o il regolamento contrattuale non contengono una deroga esplicita che attribuisca la proprietà di certi tratti fognari solo ad alcuni gruppi di condomini, l’amministratore deve orientare l’assemblea verso l’applicazione dei millesimi di proprietà generale. È essenziale spiegare chiaramente ai condomini che la “comunione” di un bene non deriva solo dal suo uso quotidiano e visibile, ma dalla sua funzione di protezione delle strutture portanti e del suolo, che sono beni comuni per eccellenza.
Qualora emergano danni derivanti da tratti che si presumono comuni, l’intervento deve essere tempestivo per evitare aggravamenti del danno che potrebbero esporre il condominio a responsabilità civili pesanti. Diverso è invece il caso in cui il guasto interessi le cosiddette “braghe” o i tratti di tubatura posti all’interno delle unità immobiliari, dove l’amministratore perde la sua legittimazione attiva. In queste circostanze private, egli deve spogliarsi del ruolo di decisore e agire esclusivamente come facilitatore, invitando le parti coinvolte a una risoluzione evitando di coinvolgere.
