Per poter procedere a lavori straordinari in condominio è indispensabile la costituzione di un fondo speciale, senza il quale la delibera assembleare che ha approvato gli interventi è priva di effetti. La costituzione del fondo prima dell’inizio dei lavori è condizione di validità della delibera di approvazione delle opere. Ne consegue che sia l’importo dei lavori che la costituzione del fondo deve necessariamente emergere dal testo della deliberazione assembleare che approva gli stessi, non potendo sottrarsi implicitamente dall’importo del fondo, in concreto costituito, quale sia l’ammontare delle spese necessarie.
La Corte di Cassazione con la pronunzia del 5 aprile 2023, n. 9388 ha confermato l’interpretazione dell’art. 1135 c.c. che prescrive che la delibera di approvazione dei interventi di manutenzione straordinaria debba prevedere “obbligatoriamente” la costituire un preventivo fondo speciale di importo pari all’ammontare predetermianto dei lavori. In mancanza la delibera è nulla con tutte le conseguenze della nullità.
Lo scopo della norma è evidente: tutelare l’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale nonchè proteggere l’interesse del singolo condomino preservandolo dal rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi (ex art. 63 disp. att. c.c.). Pertando, una deliberazione assembleare adottata a maggioranza non può avere, in alcun modo un contenuto contrario alle prescrizioni dell’art. 1135 comma 1 n. 4 c.c. eludendo la costituzione del fondo stesso oppure modificando le modalità di costituzione stabilite dalla legge (esempio un versamento a rate) e ciò quant’anche avesse ottenuto il preventivo consenso dell’esecutore dei lavori.
Queste le procedure da adottare in assemblea:
- Verbalizzare l’ammontare dei lavori straordinari e la costituzione del fondo speciale lavori indicando la rispettiva scadenza per il versamento della quota da parte dei condomini;
- Dopo il preventivo versamento delle quote sul fondo speciale pari all’importo lavori l’amministratore può avviare l’iter per l’inizio dei lavori e sottoscrivere il contratto di appalto;
- In caso in cui le opere prevedano vari stati di avanzamento, il fondo speciale sarà costituito sempre anticipatamente in funzione dei progressivi SAL e sempre pari all’ammontare dell’importo previsto dal SAL successivo.
