La gestione dei lavori straordinari in condominio pone spesso gli amministratori di fronte a un quesito cruciale: è possibile avviare gli interventi pur non avendo ancora incassato l’intera somma deliberata nel fondo speciale? Un amministratore condominiale, ad esempio, si è domandato se, a fronte di un preventivo di 200.000 euro per il rifacimento della facciata e un fondo speciale da versare in tre rate (30, 60, 90 giorni), sia necessario attendere l’incasso totale prima di iniziare i lavori. Approfondiamo l’argomento alla luce della normativa e della più recente giurisprudenza.
L’Obbligo del Fondo Speciale: Cosa Dice la Legge
L’obbligo di costituire un fondo speciale per il finanziamento degli interventi straordinari è stato introdotto dalla legge di riforma del condominio (l. 11 dicembre 2012, n. 220). Questa normativa ha modificato la disciplina precedente, che prevedeva la facoltatività del fondo solo per le opere di manutenzione straordinaria.
La norma attuale stabilisce chiaramente che: «L’assemblea provvede… alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori».
Un’aggiunta fondamentale, introdotta con il d.l. 23 dicembre 2013, n. 145 (convertito in l. 21 febbraio 2014, n. 9), ha precisato che: «se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti». Questa integrazione si è rivelata opportuna per evitare che i condòmini debbano sostenere l’intero esborso immediatamente, soprattutto quando l’appaltatore richiede pagamenti progressivi, come di consueto avviene.
Avvio dei Lavori con Pagamento Graduale
Alla luce di quanto esposto, è evidente che i lavori appaltati possono iniziare anche se i condòmini non hanno accantonato l’intera somma prevista, ma solo la parte necessaria a finanziare il primo stato di avanzamento. Questa possibilità è strettamente legata alla condizione che il contratto con l’impresa preveda il pagamento graduale in funzione del progressivo stato di avanzamento dei lavori.
In pratica, se l’impresa chiede pagamenti per stati di avanzamento, i condòmini possono versare una provvista iniziale pari al primo rateo, per poi ricostituirla tempestivamente per i pagamenti successivi. L’amministratore, quindi, non è obbligato a pretendere il versamento dell’intero importo pattuito nel contratto d’appalto e può consentire l’avvio dei lavori una volta creata la provvista per il primo stato di avanzamento.
Il pagamento del fondo a stati di avanzamento nasconde un rischio: se in corso d’opera, qualche condomino venga meno all’obbligo di versare le quote successive. Questo può portare al blocco dei lavori da parte dell’impresa e, di conseguenza, esporre il condominio alla possibilità di dover pagare eventuali penali previste nel contratto d’appalto
Il Ruolo Dell’Assemblea
È fondamentale, tuttavia, prestare attenzione a quanto stabilito dalla norma. La possibilità di costituire il fondo speciale in relazione ai singoli pagamenti dovuti (e quindi di iniziare i lavori con una provvista parziale) è legittima solo se è stata espressamente deliberata dall’assemblea. L’amministratore non può autonomamente esonerare i condòmini dal pagamento totale se l’assemblea ha invece decretato la costituzione immediata e totale della provvista, anche se l’appalto prevede pagamenti graduali.
Di conseguenza, la risposta alla domanda se i lavori possano iniziare anche senza aver versato tutti i soldi dipende strettamente dalla decisione dell’assemblea e dal “tipo” di fondo speciale che è stato costituito.
Va considerato che la costituzione del fondo in relazione ai pagamenti dovuti, sebbene alleggerisca l’onere immediato sui condòmini, può essere più rischiosa per il condominio. Esiste, infatti, il pericolo che, in corso d’opera, qualche condomino divenga moroso, bloccando i lavori ed esponendo il condominio a eventuali penali contrattuali. D’altro canto, è spesso difficile ottenere dai condòmini l’immediato versamento dell’intera somma, soprattutto per lavori particolarmente onerosi.
Fondo Speciale: Versamento Materiale o Natura Contabile?
Un’altra questione rilevante è se il fondo speciale possa dirsi validamente costituito anche senza il pagamento materiale delle quote, limitandosi a una mera istituzione contabile separata da quella ordinaria. Questa tesi, sostenuta da alcuni orientamenti giurisprudenziali di merito (es. App. Genova, Trib. Savona, Trib. Roma), vedeva la costituzione del fondo come un ostacolo insormontabile all’esecuzione dei lavori straordinari se richiedesse il pagamento integrale prima della stipula del contratto.
Tuttavia, questa interpretazione è stata chiaramente sconfessata dalla giurisprudenza di legittimità. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 9388 del 5 aprile 2023, ha stabilito che la costituzione del fondo speciale richiede l’effettivo versamento delle somme da parte dei condòmini.
Questa pronuncia della Cassazione ribadisce che la norma dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., imponendo l’allestimento anticipato del fondo o la sua costituzione progressiva in base ai pagamenti dovuti, configura una vera e propria condizione di validità della delibera di approvazione delle opere. L’obiettivo è tutelare l’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale e garantire al singolo condomino di non dover farsi carico delle morosità altrui, oltre a rafforzare la garanzia per l’impresa appaltatrice.
Nel caso specifico esaminato dalla Cassazione (ordinanza n. 9388/2023), una delibera che approvava lavori straordinari per circa 487.000 euro (poi aumentati) e prevedeva una ripartizione in rate, ma non specificava la costituzione dell’obbligatorio fondo speciale per l’intera somma né che il contratto prevedesse un pagamento graduale con fondo correlato ai singoli pagamenti, è stata ritenuta nulla. La Corte ha ribadito che una delibera maggioritaria non può avere un contenuto contrario all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., decidendo di soprassedere all’allestimento del fondo stesso o di modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, poiché ciò sarebbe potenzialmente pregiudizievole per i partecipanti e per le esigenze di gestione.
In Conclusione
Affinché i lavori straordinari in un condominio possano iniziare senza il versamento totale del fondo speciale, è imprescindibile che:
1. Il contratto d’appalto preveda il pagamento graduale in funzione del progressivo stato di avanzamento dei lavori.
2. L’assemblea abbia espressamente deliberato la costituzione del fondo speciale in relazione ai singoli pagamenti dovuti, e non un versamento immediato e totale.
3. Secondo l’orientamento prevalente della Cassazione, la costituzione del fondo richiede l’effettivo versamento delle somme, non essendo sufficiente una mera annotazione contabile
