L’installazione di impianti fotovoltaici privati sulle coperture condominiali è un diritto sempre più esercitato, ma non può trasformarsi in un ostacolo insormontabile per la manutenzione dell’edificio. Con la recentissima e netta sentenza del 23 settembre 2026, il Tribunale di Salerno ha tracciato un confine. Questa pronuncia impatta fortemente sulla quotidianità gestionale degli studi, sancendo che la tutela della cosa comune prevale sugli interessi del singolo proprietario dell’impianto.
Il Quadro della Questione. Il principio normativo ruota attorno al delicato equilibrio tra due norme fondamentali: l’articolo 1102 e l’articolo 1122-bis del Codice Civile. Il legislatore favorisce l’installazione di impianti da fonti rinnovabili a servizio delle singole unità, permettendo l’utilizzo delle superfici comuni.
Tuttavia, l’articolo 1122-bis c.c. non rappresenta una deroga ai principi cardine del condominio, bensì un loro coordinamento. L’uso più intenso della copertura da parte del singolo non deve mai alterare la destinazione originaria del bene.
Soprattutto, non deve tradursi in una menomazione del pari diritto degli altri partecipanti. Questo significa che il tetto mantiene la sua funzione primaria di riparo e protezione dalle intemperie per l’intero fabbricato. Di conseguenza, qualsiasi autorizzazione assembleare pregressa all’installazione non attribuisce al condòmino un diritto acquisito a paralizzare le future e necessarie opere di manutenzione straordinaria.
Il caso pratico
La vicenda salernitana è un classico esempio di paralisi condominiale. Un edificio necessita urgentemente di rifare il manto di copertura a causa del cattivo stato dello strato impermeabile sottostante le tegole, responsabile di fastidiose infiltrazioni.
L’assemblea delibera regolarmente i lavori e costituisce il relativo fondo cassa. Tuttavia, una condòmina, proprietaria esclusiva di un impianto fotovoltaico posizionato proprio sull’area oggetto di intervento, si oppone strenuamente.
La proprietaria impugna le delibere, sostenendo che lo smontaggio dei suoi pannelli costituisca un’illegittima ingerenza nella sua proprietà esclusiva. La resistenza è tale che il Condominio è costretto a promuovere un’azione d’urgenza ex art. 702-ter c.p.c. per obbligarla alla rimozione temporanea e far partire il cantiere. Nonostante la sconfitta in sede cautelare e in Appello, la condòmina insiste nel giudizio di merito per far annullare le delibere.
Il Tribunale di Salerno rigetta integralmente le pretese della proprietaria, blindando l’operato dell’assemblea e dell’amministratore. Il giudice chiarisce che la rimozione temporanea dei pannelli fotovoltaici non costituisce in alcun modo la lesione di un diritto individuale.
Al contrario, si tratta di un atto legittimo, fisiologico e doveroso per garantire la conservazione del bene comune. I giudici richiamano espressamente il principio del dovere di solidarietà condominiale.
Quando l’assemblea approva il rifacimento del tetto per infiltrazioni, il singolo ha l’obbligo giuridico di rimuovere a propria cura e spese le opere realizzate, per il tempo strettamente necessario al completamento dei lavori. L’interesse collettivo alla salubrità e all’impermeabilizzazione dell’edificio degrada l’interesse del singolo a un livello recessivo.
Consigli utili
Di fronte al degrado di un tetto o di un lastrico solare, l’amministratore deve esercitare con fermezza la propria legittimazione attiva ex articolo 1130 del Codice Civile. Qualora vi siano impianti privati che ostacolano il rifacimento delle impermeabilizzazioni, è fondamentale inserire all’ordine del giorno non solo l’approvazione del preventivo e il relativo riparto, ma anche il mandato esplicito a diffidare i proprietari degli impianti. L’amministratore agirà per dovere d’ufficio, intimando formalmente lo smontaggio temporaneo a cura e spese del privato, assegnando tempistiche certe e perentorie allineate al cronoprogramma del cantiere. Se il condòmino oppone resistenza, come nel caso di Salerno, il professionista è tenuto a proporre immediatamente all’assemblea l’autorizzazione per un’azione legale d’urgenza. Blindare la procedura con delibere chiare e diffide scritte tutela lo studio da ogni responsabilità per eventuali aggravamenti dei danni da infiltrazione dovuti al ritardo nell’avvio dei lavori.
Il perimetro d’azione cambia radicalmente qualora il posizionamento dei pannelli fotovoltaici o il loro presunto malfunzionamento generi contrasti esclusivamente tra due soggetti privati. Se, ad esempio, un impianto lede il diritto di veduta di un singolo confinante, oppure un pannello male ancorato causa danni diretti al lucernario di una proprietà sottostante, l’amministratore deve mantenere una posizione di assoluta terzietà. In questi scenari, il professionista è sprovvisto di poteri coercitivi diretti. Il suo ruolo deve limitarsi a quello di facilitatore, invitando le parti a un bonario componimento o alla mediazione, senza mai assumere iniziative legali o peritali a nome del condominio.
