L’annosa questione della partecipazione dei proprietari di box e garage alle spese comuni dell’edificio torna sotto la lente d’ingrandimento della magistratura, offrendo nuovi spunti di riflessione per gli addetti ai lavori. Con la sentenza n. 198 del 26 gennaio 2026, il Tribunale di Latina ha ribadito un principio cardine in materia di ripartizione degli oneri, chiarendo i confini della legittimità delle decisioni assembleari quando queste si pongono in contrasto con i criteri legali stabiliti dal Codice Civile. L’articolo che segue analizzerà nel dettaglio la pronuncia, offrendo una guida pratica per l’amministratore di condominio chiamato a gestire bilanci e riparti millesimali.
Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione e nell’applicazione dell’art. 1123 del Codice Civile. Tale norma stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Il principio di fondo è semplice quanto ferreo: chiunque sia proprietario di un’unità immobiliare facente parte del complesso condominiale è, per ciò solo, tenuto a contribuire alle spese.
Secondo quanto evidenziato dal Tribunale di Latina n. 198/2026, non esiste una “esenzione naturale” per i garage. Al contrario, l’appartenenza di un’unità immobiliare (anche se destinata a box) all’edificio condominiale ne determina l’inclusione automatica nel riparto delle spese, sia ordinarie che straordinarie. La deroga a tale principio è ammessa esclusivamente in due casi: una diversa convenzione (ovvero un accordo unanime di tutti i condomini, spesso recepito in un regolamento contrattuale) o la prova che determinati servizi siano strutturalmente e funzionalmente estranei a quella specifica unità immobiliare
Il caso pratico
La vicenda giunta dinanzi al Tribunale laziale nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare da parte di una condomina, proprietaria di un locale garage posto al piano interrato. L’attrice contestava l’approvazione del bilancio consuntivo 2023 e del preventivo 2024, evidenziando una macroscopica anomalia: nel riparto delle spese, ben sette unità immobiliari (box identificati come interni dal 51 al 57) erano state totalmente escluse dal concorso agli oneri condominiali.
In termini pratici, a queste unità era stato attribuito un valore di ripartizione pari a “zero”. Questa scelta assembleare, apparentemente favorevole ai proprietari dei box esclusi, si traduceva in un danno diretto per gli altri condomini, tra cui l’attrice, che vedevano lievitare la propria quota di spesa per coprire il “vuoto” lasciato dai millesimi dei garage ignorati. Il Condominio, pur regolarmente citato, sceglieva di non costituirsi in giudizio, rimanendo contumace.
Il Tribunale di Latina ha accolto le ragioni della proprietaria, dichiarando l’annullabilità della delibera nella parte relativa ai bilanci. Il Giudice Morabito ha operato una distinzione fondamentale per la pratica quotidiana: la collocazione strutturale del box.
Se il garage si trova all’interno dello stabile, il proprietario è obbligato a pagare le spese ordinarie relative a servizi quali scale, ascensore, cancelli e illuminazione, in quanto l’unità beneficia della struttura complessiva del fabbricato. Non solo: il proprietario è tenuto anche alle spese straordinarie (rifacimento facciate, tetto, lastrico solare), poiché il box è parte integrante dell’organismo edilizio. La sentenza sottolinea che l’esclusione dal riparto decisa dall’assemblea a maggioranza viola l’art. 1123 c.c. e non può essere considerata legittima se non supportata dall’unanimità dei consensi per modificare i criteri millesimali.
Un distinguo interessante viene fatto per i box situati all’esterno dell’edificio principale: in quel caso, si potrebbe valutare (caso per caso) un’applicazione del secondo comma dell’art. 1123 c.c., che permette di ripartire le spese in base all’uso differenziato. Tuttavia, per i box interrati o inseriti nella volumetria dell’edificio, l’obbligo contributivo è pieno.
Consigli pratici
Dalla lettura di questa sentenza emergono indicazioni preziose per l’amministratore di condominio, il quale deve agire con estrema prudenza nella redazione dei piani di riparto. È fondamentale che il professionista verifichi sempre la corrispondenza dei criteri di spesa con le tabelle millesimali vigenti e con il regolamento di condominio. Qualora l’assemblea manifesti la volontà di “esentare” alcuni garage da specifiche spese (come spesso accade per la pulizia scale o l’ascensore), l’amministratore deve chiarire che tale decisione, se non supportata da una disposizione del regolamento contrattuale o da un verbale sottoscritto da 1.000/1.000, espone la delibera a una sicura impugnazione per violazione di legge.
L’esclusione di alcuni cespiti dal pagamento non è una cortesia che l’assemblea può concedere a maggioranza, ma una modifica dei criteri legali che richiede la massima espressione del consenso.
