L’Agenzia delle Entrate ha aggiornato il suo fondamentale vademecum “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali”, con l’edizione di ottobre 2025. Questo documento serve come manuale aggiornato per gli acquirenti persone fisiche e come strumento essenziale per i professionisti del settore immobiliare. La guida fornisce un quadro chiaro delle regole fiscali, delle imposte dovute e delle principali agevolazioni, ponendo particolare attenzione al bonus “prima casa” e alle misure per gli under 36. La pubblicazione descrive il trattamento tributario generale, quello applicabile con i benefici “prima casa”, e dedica sezioni specifiche al sistema del “prezzo-valore” e alle verifiche da compiere prima dell’acquisto. Notiamo che non vi è alcun riferimento al Mondo Condominiale sui rischi legati alle spese comuni, alla solidarietà tra venditore e acquirente e aregolamento di condominio che può includere vincoli importanti sull’uso dell’immobile.
L’edizione 2025 include modifiche legislative significative, in particolare riguardo al contratto preliminare e ai termini per la vendita dell’immobile preposseduto.
- Riforma dell’Imposta sul Contratto Preliminare
Dal 1° gennaio 2025, è stata introdotta una nuova disciplina per il contratto preliminare di compravendita.
• Imposta Proporzionale Unificata: L’imposta di registro proporzionale è unificata allo 0,5%. Questa aliquota si applica sia alle somme versate a titolo di caparra confirmatoria sia per gli acconti di prezzo non soggetti a Iva.
• Imputazione: L’imposta proporzionale così versata è sempre imputata (scomputata) a quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
• Acquisti Soggetti a Iva: Nel caso di compravendita soggetta a Iva, sugli acconti si applica l’Iva ordinaria (dovendo essere fatturati), mentre sulla caparra confirmatoria continua a gravare l’imposta proporzionale dello 0,5%. - Termine di Rivendita Esteso per la Prima Casa
La Legge n. 207/2024 (Bilancio 2025) ha modificato il periodo entro cui l’acquirente che possiede già un immobile agevolato deve alienarlo per mantenere i benefici “prima casa” sul nuovo acquisto.
• Proroga a Due Anni: Il termine per vendere l’immobile precedente passa da un anno a due anni.
• Applicazione: Questa proroga si applica agli atti di acquisto stipulati a partire dal 1° gennaio 2025 e anche ai casi in cui il precedente termine annuale non fosse ancora decorso al 31 dicembre 2024.
Il sistema del prezzo-valore è un meccanismo volto a garantire trasparenza ed equità fiscale.
- Base Imponibile: Se richiesto dall’acquirente persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali), consente di calcolare le imposte (registro, ipotecaria e catastale, se la cessione non è soggetta a Iva) sul valore catastale dell’immobile, anziché sul prezzo pattuito.
- Benefici: L’applicazione di questo criterio limita il potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate e garantisce una riduzione del 30% degli onorari notarili.
- Calcolo: Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per un coefficiente:
◦ 110 per acquisti con i benefici “prima casa”.
◦ 120 per gli altri acquisti abitativi.
Le imposte sono ridotte se l’acquisto avviene con i benefici “prima casa”.
- Acquisto da privato o impresa esente IVA: Imposta di registro proporzionale al 2% (anziché 9%), con un minimo di 1.000 euro, e imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna.
- Acquisto da impresa soggetto a IVA: Iva ridotta al 4%, e imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna.
- Requisiti: L’immobile deve appartenere a specifiche categorie catastali (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11) e l’acquirente deve stabilire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.
Queste misure erano rivolte a giovani acquirenti con età inferiore ai 36 anni nell’anno dell’atto e con ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
- Benefici: Per gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023 (o fino al 31 dicembre 2024 se il preliminare è stato registrato entro il 31 dicembre 2023):
◦ Acquisti non soggetti a Iva: Esenzione totale dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale.
◦ Acquisti soggetti a Iva: Esenzione dalle imposte fisse e riconoscimento di un credito d’imposta pari all’Iva corrisposta.
◦ Esenzione dall’imposta sostitutiva sui finanziamenti erogati per l’acquisto. - Credito Transitorio 2025: I contribuenti che hanno stipulato l’atto definitivo tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024 possono utilizzare un credito d’imposta, pari alle imposte versate in eccesso, esclusivamente tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2025.
