L’amministratore di condominio ricopre un ruolo centrale nella gestione e nel buon funzionamento degli edifici abitativi. Il suo incarico, della durata di un anno, si intende rinnovato per eguale durata ai sensi dell’art. 1129, comma 10, del Codice Civile. Tuttavia, la sua conferma formale da parte dell’assemblea condominiale è da tempo oggetto di dibattito e incertezza, in particolare per quanto riguarda la maggioranza necessaria. Questa ambiguità giurisprudenziale può generare contenziosi e problematiche legali, rendendo essenziale una chiara comprensione delle normative e delle loro interpretazioni.
La normativa condominiale distingue chiaramente tra la nomina e la revoca dell’amministratore e la sua conferma.
• Nomina e Revoca: L’art. 1136, comma 4, c.c. stabilisce che le delibere relative alla nomina e alla revoca dell’amministratore devono essere adottate con una maggioranza qualificata: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (ovvero 500 millesimi).
• Conferma: Il problema sorge quando si tratta della conferma dell’amministratore uscente. La legge non specifica esplicitamente la maggioranza richiesta in questo caso, dando origine a due principali orientamenti giurisprudenziali:
1. Impostazione maggioritaria (più rigorosa): Questo orientamento, sostenuto da pronunce risalenti della Corte di Cassazione, equipara la conferma alla nomina. Si ritiene che la maggioranza qualificata sia sempre necessaria anche per la conferma, poiché il mandato collettivo deve essere periodicamente verificato dalla minoranza. In assenza di tale quorum, l’amministratore prosegue il suo incarico in regime di prorogatio imperii (cioè, proroga del potere per necessità, in attesa di una nuova delibera o nomina giudiziale). Questa tesi argomenta che la conferma ha una natura novativa, assimilabile a una nuova nomina.
2. Orientamento opposto (più elastico): Questa visione, avallata prevalentemente da alcune pronunce di merito, distingue nettamente la conferma dalla nomina o revoca. La conferma, consolidando un rapporto già esistente e fondato sull’intuitus personae, richiederebbe solo la maggioranza semplice prevista dall’art. 1136, commi 2 e 3, c.c.. La maggioranza qualificata sarebbe riservata esclusivamente all’instaurazione o alla recisione di un nuovo rapporto contrattuale.
Questa contrapposizione evidenzia la mancanza di un quadro normativo univoco e di un’interpretazione giurisprudenziale consolidata sulla questione.
Il Caso della Corte d’Appello di Cagliari
Le diverse interpretazioni hanno notevoli implicazioni pratiche, come dimostra la sentenza n. 266 del 18 luglio 2025 della Corte d’Appello di Cagliari – Sezione Distaccata di Sassari.
Un condomino aveva impugnato due delibere assembleari (dell’11 agosto 2021 e del 13 novembre 2021) con cui era stato confermato l’incarico all’amministratore uscente. Il motivo dell’impugnazione era la mancanza della maggioranza qualificata (500 millesimi) richiesta dall’art. 1136, commi 2 e 4, c.c., in quanto le delibere avevano ottenuto rispettivamente solo 377,64 millesimi e 436,80 millesimi. L’attore contestava anche il conteggio dei voti di due condomini ritenuti incompatibili perché dipendenti della società amministratrice.
Il Tribunale di Tempio Pausania aveva rigettato le domande dell’attore. Il Tribunale aveva ritenuto che le delibere impugnate non potessero produrre alcun effetto, poiché l’unica delibera rilevante per il conferimento dell’incarico era quella del 19 agosto 2020, adottata con la corretta maggioranza qualificata. Di conseguenza, il rinnovo automatico si sarebbe dovuto far decorrere da tale data.
La Corte d’Appello, pur riconoscendo la “linearità della soluzione più rigorosa” (che richiede la maggioranza qualificata per la conferma), ha ritenuto l’appello solo in parte fondato. La motivazione principale è stata la mancanza di un interesse concreto ad agire da parte dell’attore. I giudici hanno spiegato che, anche se le delibere impugnate fossero state annullate per insufficiente maggioranza, ciò non avrebbe portato alcun vantaggio pratico all’attore. L’effetto sarebbe stato comunque la permanenza dell’amministratore in carica, poiché l’annullamento avrebbe comportato la “riespansione del criterio legale del rinnovo automatico” a partire dalla delibera originaria del 19 agosto 2020, che era stata adottata con la corretta maggioranza. In altre parole, l’amministratore sarebbe rimasto in carica per effetto del rinnovo automatico ex lege.
Nonostante il rigetto nel merito, la Corte d’Appello ha accolto l’appello per quanto riguarda le spese di lite. Ha disposto la compensazione integrale delle spese per entrambi i gradi di giudizio, inclusi quelli di mediazione. Questa decisione è stata giustificata dall’”equivocità della disciplina e la mancanza di un orientamento chiaro e univoco nella giurisprudenza” sulla questione delle maggioranze per la conferma dell’amministratore.
Questo caso pratico evidenzia come, nonostante il contrasto giurisprudenziale, il principio dell’interesse ad agire (che deve essere concreto e non solo astratto) sia fondamentale nell’impugnazione delle delibere condominiali. La sentenza ha inoltre ribadito che la questione della maggioranza qualificata per la conferma dell’amministratore non è ancora definitivamente risolta nella giurisprudenza nazionale, e i due indirizzi possono trovare applicazione a seconda dei Tribunali.
È importante ricordare che, anche qualora si ritenesse necessaria la maggioranza qualificata, una delibera adottata con maggioranza semplice non è più impugnabile se sono trascorsi 30 giorni dalla comunicazione del verbale agli assenti o dalla data della deliberazione per i presenti dissenzienti, ai sensi dell’art. 1137 c.c.. Dopo tale termine, la delibera diventa efficace e non più annullabile.
Consigli pratici
La controversia sulla maggioranza necessaria per la conferma dell’amministratore di condominio persiste nel panorama giurisprudenziale italiano. Gli amministratori e i condomini devono navigare in un contesto di incertezza interpretativa.
Per affrontare al meglio situazioni simili, si offrono i seguenti consigli pratici:
• Data la persistente divisione giurisprudenziale, è fortemente consigliabile che l’assemblea convochi la conferma dell’amministratore adottando sempre la maggioranza qualificata (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi). Questa cautela può prevenire future impugnazioni e contenziosi.
• Assicurarsi che il conteggio dei millesimi sia accurato e che non vi siano voti di condomini in posizione di incompatibilità, come previsto dall’art. 67 disp. att. c.c..
• I condomini che intendono contestare una delibera di conferma (o qualsiasi altra delibera) devono agire entro i 30 giorni previsti dall’art. 1137 c.c.. La mancata impugnazione entro questo termine rende la delibera inattaccabile, anche se potenzialmente invalida.
• In caso di dubbi o di situazioni complesse, è sempre opportuno consultare un legale esperto in diritto condominiale per ricevere assistenza specifica e prevenire problematiche.
Comprendere queste dinamiche è fondamentale per una gestione condominiale riducendo il rischio di controversie e assicurando la stabilità dell’incarico amministrativo.
