La recente ordinanza della Corte di Cassazione, Sezione III Civile, n. 1603 pubblicata il 24 gennaio 2026, interviene con decisione su un tema estremamente sensibile per il mercato immobiliare e per la tutela degli acquirenti: i confini della responsabilità professionale del notaio rogante in assenza del certificato di agibilità. Attraverso questa pronuncia, i giudici di legittimità forniscono chiarimenti essenziali circa gli obblighi di informazione e consulenza che il professionista deve garantire alle parti, superando una visione restrittiva che limitava il raggio d’azione notarile alla mera verifica della validità formale dell’atto.
Al centro della controversia vi è l’interpretazione dell’articolo 1176, secondo comma, del Codice Civile, che impone al professionista una diligenza superiore a quella del buon padre di famiglia, commisurata alla natura dell’attività esercitata. Il punto nodale riguarda la distinzione tra la validità dell’atto di compravendita e la responsabilità del notaio. Secondo un orientamento giurisprudenziale citato nella sentenza di appello poi cassata, l’assenza del certificato di agibilità (o di abitabilità) non determina la nullità del contratto di compravendita, trattandosi di un inadempimento contrattuale imputabile prevalentemente al venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c. Tuttavia, la Cassazione, con l’ordinanza n. 1603/2026, ribadisce un principio di diritto più ampio: il notaio non è un mero “certificatore” della volontà delle parti, ma un consulente che deve operare secondo i canoni di buona fede oggettiva e correttezza (artt. 1175 e 1375 c.c.). La sua prestazione include tutte le attività preparatorie e successive necessarie per assicurare il conseguimento del risultato pratico voluto dalle parti, ovvero l’acquisto di un immobile idoneo all’uso pattuito.
Il caso pratico
La vicenda trae origine dall’azione legale intrapresa da un’acquirente, la signora Emilia, la quale aveva acquistato un immobile con la convinzione che fosse destinato a civile abitazione. Tale destinazione era stata falsamente dichiarata dal venditore nell’atto pubblico redatto dal notaio. Solo successivamente emergeva la reale natura catastale del bene: un deposito, privo dei requisiti minimi per ottenere l’abitabilità. L’acquirente conveniva in giudizio sia il venditore, per la risoluzione del contratto, sia il notaio, per negligenza professionale. Sebbene il Tribunale e la Corte d’Appello avessero inizialmente escluso la responsabilità del notaio, sostenendo che non spettasse a lui il controllo delle licenze amministrative e che l’acquirente avrebbe potuto accertare autonomamente la mancanza del certificato, la questione è giunta dinanzi agli Ermellini per una revisione dei doveri professionali del rogante.
La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’acquirente, cassando la sentenza d’appello e affermando che il notaio risponde dei danni subiti dal cliente anche quando il vizio dell’immobile (l’assenza di agibilità) sarebbe stato facilmente riscontrabile dall’acquirente stesso. Il principio cardine espresso nella pronuncia è che il notaio ha il dovere di informare il cliente della mancanza dei requisiti necessari per il rilascio dell’agibilità e delle possibili conseguenze legali ed economiche che ne derivano. La Corte sottolinea che l’attività notarile include “normalmente” indagini e verifiche che, pur non essendo espressamente previste nell’incarico, derivano dall’integrazione del contratto secondo buona fede. In termini pratici, se il notaio redige un atto di vendita per un’abitazione senza accertarsi della sussistenza del certificato o senza avvertire espressamente l’acquirente della sua assenza, incorre in colpa professionale. La responsabilità non è dunque legata alla nullità dell’atto (che resta valido), ma alla violazione dell’obbligo di “consiglio e dissuasione” che il professionista deve esercitare per garantire la serietà e la certezza dell’operazione economica.
Consigli pratici
L’amministratore non è un consulente tecnico: la conformità urbanistica dell’immobile è questione privata tra parti e notaio. Il suo compito resta limitato all’aggiornamento dell’anagrafe condominiale (art. 1130 c.c.) una volta ricevuto l’atto di vendita. Egli deve agire solo se l’uso improprio dei locali lede le parti comuni o il regolamento, restando altrimenti un diligente osservatore estraneo alle verifiche tecniche sulla proprietà esclusiva.
