La recente pronuncia della Corte d’Appello di Napoli (Sentenza n. 6245/2025, decisa il 04/12/2025), iscritta al numero 3006 del ruolo generale dell’anno 2023, offre un chiarimento essenziale in materia di responsabilità condominiale per danni da infiltrazioni causati dalla mancata custodia di elementi strutturali e di isolamento. L’analisi del dispositivo e delle sue motivazioni aiuta gli amministratori a definire con precisione i confini operativi nelle cause risarcitorie complesse.
La controversia verteva sull’accertamento della responsabilità del condominio, ai sensi dell’Articolo 2051 del Codice Civile, per fenomeni infiltrativi che avevano danneggiato l’immobile di proprietà di alcuni condòmini,. Il principio di diritto applicato è quello della responsabilità per il danno cagionato dalle cose in custodia, che si traduce, nel contesto condominiale, nell’obbligo di manutenzione delle parti comuni. Il Tribunale di primo grado aveva già ritenuto il condominio responsabile per “omessa manutenzione della intercapedine”, qualificata come “area pertinenziale” del condominio stesso.
Il caso pratico
Il contenzioso nasceva dai plurimi fenomeni infiltrativi subiti da un appartamento, riguardanti specifiche aree come il vano scala, l’ingresso soppalcato, il corridoio e un locale bagno. Il condominio convenuto in giudizio contestava la propria responsabilità, asserendo che la causa fosse da ricercare nella particolare conformazione dell’intero fabbricato, posto a ridosso di un terrapieno di proprietà aliena, con il conseguente inesorabile deflusso delle acque meteoriche,. La Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), tuttavia, ha accertato che la causa del lento e costante rilascio delle acque meteoriche, che si diramavano fino al solaio di copertura dell’appartamento danneggiando gli ambienti, era da attribuire alla tombatura dell’originaria intercapedine esistente tra il lato posteriore del fabbricato e il muro di contenimento della collina confinante,,. Questa intercapedine, la cui preesistenza era stata confermata dall’estratto della mappa catastale e dalla morfologia dei luoghi, era stata riempita con materiale piroclastico incoerente,,.
La Corte d’Appello di Napoli ha rigettato l’appello del condominio, confermando in toto la sentenza di primo grado,. La Corte ha validato le conclusioni rassegnate dal consulente tecnico d’ufficio, ritenute sorrette da adeguata motivazione, logica ed esaustiva,, ribadendo che l’origine delle infiltrazioni dipendeva dalla chiusura dell’intercapedine.
Il principio affermato è duplice:
- Responsabilità per Invasione Indotta: Il condominio è responsabile ai sensi dell’Art. 2051 c.c. per il danno causato dalla tombature dell’intercapedine, un elemento la cui funzione era isolare il fabbricato.
- Valore della CTU: La Corte ha chiarito che il giudice non è obbligato a disporre un supplemento di consulenza tecnica quando la CTU già espletata ha risposto in modo puntuale ed esaustivo a tutte le osservazioni e i quesiti sollevati dal consulente di parte (CTP),. Il tentativo del condominio di ottenere un’integrazione istruttoria basata sui medesimi motivi già sollevati in primo grado è stato respinto, in quanto la consulenza di parte è considerata una semplice allegazione difensiva, priva di autonomo valore probatorio rispetto al convincimento del giudice.
In termini pratici, la Corte ha confermato la condanna del condominio sia al risarcimento dei danni quantificati (pari a 6.150,00 Euro), sia all’eliminazione delle cause delle infiltrazioni. Il rimedio tecnico, che consisteva nella rimozione del terreno di riempimento (“sbancamento”) per far tornare l’intercapedine alla sua funzione originaria, è stato ritenuto privo del paventato “pericolo di crollo” sollevato dall’appellante, una volta accertata l’originaria sussistenza dello spazio vuoto,.
Consigli pratici
La vicenda analizzata dalla Corte d’Appello di Napoli ci offre spunti essenziali per una gestione del patrimonio comune.
L’attività di tutela delle parti comuni dove l’amministratore è pienamente legittimato deve essere prioritaria. L’intercapedine, così come le pareti perimetrali e le strutture di contenimento, sono elementi essenziali del fabbricato,. L’amministratore, quindi, ha il dovere di attivarsi immediatamente per sottoporre all’assemblea la questione e chiedere di procedere all’eliminazione delle cause di infiltrazioni ascrivibili alla custodia del condominio, specialmente quando queste derivano da alterazioni o omissioni manutentive (come la tombature di un’area di isolamento). Affrontare contenziosi reiterando tesi difensive (come la presunta assenza dell’intercapedine o le ipotesi alternative sulla causa delle infiltrazioni) che sono già state dettagliatamente confutate da una solida CTU espone il condominio non solo alla soccombenza, ma anche all’onere delle spese processuali, che nel caso in esame sono state liquidate applicando lo scaglione di valore indeterminabile.
Nel caso specifico, le contestazioni mosse dal condominio circa l’estensione della proprietà privata sono state confutate esaminando il titolo di proprietà e il linguaggio grafico-tecnico delle planimetrie. È stato inoltre accertato che le opere interne delle appellate (ad esempio “le nicchie”) non potevano essere considerate la causa delle infiltrazioni che si dipartivano dal solaio di copertura. In questi casi, è fondamentale che il condominio eviti di intraprendere azioni legali o difensive che abbiano una “manifesta inconsistenza giuridica” o che si basino su mere supposizioni tecniche, per non incorrere nel rischio di un “abuso dello strumento processuale”.
