La questione della responsabilità per i vizi di costruzione nelle autorimesse condominiali torna sotto la lente d’ingrandimento della Suprema Corte con l’ordinanza n. 1996 pubblicata il 29 gennaio 2026. Questo provvedimento della Seconda Sezione Civile non solo ribadisce orientamenti consolidati, ma fissa un principio di diritto fondamentale. Nelle righe che seguono, analizzeremo come la Cassazione abbia affrontato il tema dei “gravi difetti” in strutture non destinate alla civile abitazione, definendo i confini della responsabilità professionale e tecnica.
Il fulcro del dibattito giuridico riguarda l’applicazione dell’articolo 1669 del Codice Civile, una norma che prevede una responsabilità decennale dell’appaltatore per rovina o gravi difetti di immobili destinati per loro natura a lunga durata. Per lungo tempo, si è discusso se tali difetti dovessero riguardare esclusivamente la stabilità strutturale o se potessero estendersi a carenze che ne pregiudicano il godimento. La giurisprudenza più recente, confermata dalla [Civile Ord. Sez. 2 Num. 1996 Anno 2026], chiarisce che il “grave difetto” non deve necessariamente rendere l’immobile inabitabile o pericolante. È sufficiente che le alterazioni incidano in modo apprezzabile sulla funzionalità complessiva del bene, riducendone il valore o limitandone l’uso secondo la sua destinazione economica e pratica. In questo contesto, le infiltrazioni d’acqua e l’umidità diffusa, anche se localizzate in parti comuni o in pertinenze come i garage, assumono una rilevanza primaria poiché minano la conservazione delle strutture nel tempo.
Il caso pratico
Il caso analizzato dalla Suprema Corte trae origine da una complessa vicenda milanese che ha visto protagonista il Condominio contro una società di costruzioni e un ingegnere, quest’ultimo coinvolto nella duplice veste di progettista e direttore dei lavori. Al centro della disputa vi erano due autorimesse interrate che presentavano abbondanti infiltrazioni nel sottoscala, fessurazioni nella pavimentazione e segni diffusi di umidità in ben 17 box.
Nonostante in primo grado il Tribunale avesse rigettato la domanda risarcitoria non ravvisando i presupposti del citato art. 1669 c.c., la Corte d’Appello di Milano aveva ribaltato l’esito della lite. I giudici di secondo grado avevano infatti accertato che l’impermeabilizzazione verticale era stata realizzata solo fino a una quota insufficiente rispetto al livello stradale, rendendo la protezione dei piani interrati del tutto inadeguata. Il progettista/direttore dei lavori tentava di difendersi sostenendo che i vizi non fossero “gravi” e che la sua responsabilità non potesse essere parificata a quella dell’impresa esecutrice. Tuttavia, l’evidenza dei danni e la natura tecnica degli errori hanno portato la questione fino all’ultimo grado di giudizio.
Con l’ordinanza n. 1996/2026, la Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del professionista, confermando la sua condanna in solido con l’impresa costruttrice. La Corte ha stabilito un principio di estrema importanza: nell’edificazione interrata, anche se destinata a garage o cantine dove l’uomo non risiede stabilmente, la realizzazione delle opere di impermeabilizzazione deve essere curata con la massima perizia secondo la migliore tecnica del momento.
La sentenza chiarisce che non è necessario attendere che l’immobile sia definitivamente compromesso per azionare la garanzia. Le infiltrazioni che riducono il godimento effettivo, pur non essendo totalmente impeditive dell’uso, costituiscono gravi difetti. Inoltre, la Corte ha ribadito il concetto di responsabilità solidale ex art. 2055 c.c.: quando il danno è causato dal concorso di inadempimenti diversi (quello del costruttore nell’esecuzione e quello del professionista nella progettazione o vigilanza), entrambi sono tenuti a risarcire l’intero danno al danneggiato, ferma restando la possibilità di rivalsa interna tra loro. In questo caso, il professionista è stato ritenuto responsabile per non aver previsto o corretto una tecnica di impermeabilizzazione palesemente inidonea.
Consigli pratici
Alla luce di questa importante pronuncia, l’amministratore di condominio deve adottare un approccio estremamente proattivo nella gestione delle patologie edilizie, senza lasciarsi influenzare da chi tenta di sminuire l’entità dei danni. Quando emergono segni di infiltrazione nelle aree interrate, è fondamentale non derubricare mai il problema a “semplice umidità di risalita” o a un disagio minore dovuto alla natura interrata dei locali. Come confermato in modo cristallino dalla Cassazione, non esiste un livello di infiltrazione “accettabile” o tollerabile solo perché si tratta di un garage o di una cantina: il patrimonio immobiliare va difeso nella sua interezza strutturale e funzionale, pretendendo che le opere siano realizzate a regola d’arte sin dalle fondamenta.
Per operare correttamente, l’amministratore deve distinguere con attenzione il proprio raggio d’azione. Per quanto riguarda la tutela delle parti comuni – come le murature perimetrali del condominio, le fondazioni o le rampe – l’amministratore ha il dovere e la piena legittimazione ad agire tempestivamente, convocando l’assemblea per deliberare le azioni legali necessarie contro il costruttore e i tecnici. È consigliabile procedere immediatamente con un’indagine tecnica specialistica attraverso un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP), strumento fondamentale per cristallizzare lo stato dei luoghi e individuare le cause tecniche precise del fenomeno prima che intervengano termini di decadenza o prescrizione.
La giurisprudenza analizzata ci insegna infine un dettaglio pratico di enorme rilievo economico: la solvibilità di un professionista assicurato può essere una garanzia preziosa per il condominio rispetto a una società di costruzioni che, a distanza di anni dalla fine lavori, potrebbe essere cessata, fallita o risultare incapiente. Puntare sulla responsabilità solidale del progettista e del direttore dei lavori, insieme a quella dell’impresa, permette di avere una “doppia chance” di recupero delle somme necessarie per i costosi ripristini delle impermeabilizzazioni. L’amministratore attento deve quindi insistere trami il legale, affinché nelle perizie venga sempre analizzato il nesso causale tra l’errore di progettazione e il danno rilevato, assicurando così ai propri amministrati la massima tutela possibile.
