INSTALLAZIONE ASCENSORE IN CONDOMINIO: LEGITTIMO IL TAGLIO DELLE SCALE

25/07/2025

L’installazione di un ascensore in un condominio preesistente è un intervento sempre più diffuso, motivato non solo dalla ricerca di maggiore comodità, ma soprattutto dalla necessità di abbattere le barriere architettoniche e garantire l’accessibilità a tutti i residenti. Questa operazione, sebbene possa comportare modifiche significative alle parti comuni come il vano scale, è considerata dalla giurisprudenza un’innovazione legittima, in quanto funzionale a un diritto fondamentale. Tuttavia, l’iter richiede un’attenta valutazione legale e tecnica per bilanciare i diritti dei singoli condòmini con l’interesse collettivo e la sicurezza dell’edificio.

L’installazione di un ascensore in un edificio esistente, in particolare nel vano scala condominiale, è un intervento edilizio complesso. Dal punto di vista urbanistico-edilizio, è qualificata come manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 3, lett. b), del d.P.R. 380/2001, poiché finalizzata a integrare impianti tecnologici senza modificare volumi o destinazioni d’uso.

Per garantire la legittimità e la sicurezza dell’opera, devono essere rispettati requisiti tecnici minimi e specifiche normative:

Anche se l’installazione può comportare il taglio di una rampa o la riduzione della pedata, la rampa modificata deve conservare una larghezza sufficiente per il passaggio pedonale. È fondamentale considerare la normativa antincendio (come il D.M. 3 agosto 2015 – Codice di prevenzione incendi). Per gli edifici esistenti, una circolare del Ministero dell’Interno (prot. N. P1424/4122 del 24 dicembre 2002) ha chiarito che, se l’ascensore non è altrimenti realizzabile, la larghezza minima delle scale può essere ridotta fino a 0,80 metri, prendendo come riferimento le norme sugli ambienti di lavoro.
L’inserimento dell’ascensore non deve compromettere la stabilità dell’edificio né alterarne i caratteri strutturali portanti.
L’intervento necessita di un titolo abilitativo coerente con il piano regolatore e i regolamenti edilizi locali.
Le modifiche, pur potendo comportare un parziale sacrificio, non devono impedire l’utilizzo essenziale delle scale da parte degli altri condòmini.
Nel caso di edifici storici o vincolati, l’intervento può essere subordinato al nulla osta della Soprintendenza, ai sensi degli artt. 21 e 22 del d.lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali).
Le norme UNI 11010, 9801, 10411 forniscono indicazioni progettuali e dimensionali per gli impianti elevatori.
Il D.M. n. 236/1989 stabilisce dimensioni minime per la cabina (1,20 m di profondità e 0,80 m di larghezza, con porta da 0,75 m). Tuttavia, è cruciale notare che queste prescrizioni non si applicano agli edifici esistenti costruiti prima dell’entrata in vigore della Legge n. 13/1989 e del suo decreto attuativo, a meno che non si tratti di una ristrutturazione integrale. Inoltre, l’art. 7 del D.M. 236/1989 consente soluzioni tecniche alternative se coerenti con i principi generali di progettazione, ammettendo deroghe giustificate da esigenze tecniche o limitazioni oggettive.

L’installazione di un ascensore in un condominio esistente è regolamentata da un quadro normativo complesso, interpretato da una giurisprudenza consolidata che privilegia il diritto all’accessibilità.

La giurisprudenza afferma la prevalenza del diritto all’accessibilità (derivante dagli artt. 2, 3 e 42 Cost.) sulle esigenze conservative delle parti comuni, purché non venga impedito l’uso essenziale delle stesse. Questo principio è rafforzato dalla Legge n. 13/1989 sul superamento delle barriere architettoniche, che favorisce tali interventi anche a discapito della tutela del decoro e dei diritti dei singoli, se questi non vengono sostanzialmente compromessi.
Questo articolo consente al singolo condòmino di trarre una maggiore utilità dal bene comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso agli altri.
Le innovazioni sono ammesse, a patto che non compromettano la stabilità o la sicurezza dell’edificio, il decoro architettonico o il godimento delle parti comuni da parte anche di un solo condòmino. È importante sottolineare che non si configura violazione dell’art. 1120 c.c. se la modifica non impedisce il godimento essenziale della scala, anche se comporta un “semplice disagio d’uso” (quomodo) e non una compromissione della funzionalità (an) o “inservibilità” della parte comune.
Il principio di solidarietà condominiale impone di tollerare anche minimi disagi che agevolino in modo significativo l’accesso alle abitazioni, specie per anziani o persone con difficoltà motorie.
Per l’installazione dell’ascensore non è richiesto il consenso unanime dei condòmini. È sufficiente la delibera approvata con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c., comma 2 o 5, a seconda della natura dell’intervento.

Il Caso del Tribunale di Torre Annunziata (Sentenza n. 1688 del 2 luglio 2025)
Un esempio illuminante di come queste normative vengono interpretate in situazioni reali è offerto dalla sentenza del Tribunale di Torre Annunziata del 2 luglio 2025, n. 1688.
La controversia: Un condominio aveva deliberato l’installazione di un ascensore nel vano scala. Alcuni condòmini avevano impugnato la decisione, sostenendo che il taglio di una rampa e la riduzione della pedata (fino a 54 cm, rispetto ai 105 cm previsti da normativa antincendio, e cabina da 50×103 cm rispetto agli 80×120 cm per le barriere architettoniche) avessero compromesso l’utilizzabilità delle scale e l’accessibilità con sedia a rotelle o barella.
Il Tribunale ha rigettato l’impugnazione, ritenendo l’intervento legittimo sulla base di importanti chiarimenti:

Non applicabilità delle norme dimensionali per edifici preesistenti: Il D.M. 236/1989 (prescrizioni tecniche per barriere architettoniche) non è applicabile a edifici esistenti costruiti prima della Legge n. 13/1989 (come nel caso, un edificio degli anni ’60), a meno di una ristrutturazione integrale dell’intero edificio. Pertanto, le dimensioni della cabina, sebbene inferiori ai parametri del decreto, non rendevano l’opera illegittima. L’installazione è stata qualificata come manutenzione straordinaria.
Larghezza delle scale e normativa antincendio: Sebbene il progetto prevedesse una riduzione delle scale, le misurazioni hanno rilevato una larghezza residua variabile tra 80 e 85 cm. Il Tribunale ha ritenuto questa larghezza conforme alla normativa antincendio e, in particolare, al chiarimento del Ministero dell’Interno che ammette una larghezza minima di 0,80 metri per le scale in edifici esistenti quando l’ascensore non è altrimenti realizzabile.
Disagio d’uso vs. inservibilità: La riduzione della larghezza delle scale è stata qualificata come un “semplice disagio d’uso” (quomodo), e non come “inservibilità” (an) ai sensi dell’art. 1120 c.c.. Il giudice ha riconosciuto che l’alterazione non impediva totalmente l’uso comune delle scale, anche se poteva creare difficoltà in situazioni eccezionali (come il trasporto di barelle, per cui esistono modelli di dimensioni ridotte).
Bilanciamento degli interessi: Il Tribunale ha effettuato un bilanciamento tra gli interessi in gioco, concludendo che i vantaggi derivanti dall’installazione dell’ascensore (miglioramento della fruibilità per anziani, disabili e per il trasporto di oggetti pesanti) superano gli svantaggi o i disagi minimi per gli altri condòmini. L’ascensore, inoltre, rappresenta un valore aggiunto per gli immobili, aumentandone il prezzo.
La sentenza di Torre Annunziata conferma che l’installazione di un ascensore, anche con modifiche incisive alle parti comuni, è legittima se proporzionata, giustificata dall’eliminazione delle barriere architettoniche e non impedisce il godimento essenziale della cosa comune.

Conclusioni
L’installazione di un ascensore in un condominio esistente è un intervento complesso ma altamente beneficiario, soprattutto per le esigenze di accessibilità. La giurisprudenza, in linea con i principi costituzionali, riconosce la prevalenza del diritto all’accessibilità, consentendo innovazioni anche significative purché non si arrivi all’inservibilità delle parti comuni.
Per i condòmini che intendono affrontare un simile progetto, è fondamentale tenere a mente le seguenti linee guida pratiche:

L’obiettivo primario è spesso il superamento delle barriere architettoniche, un diritto fondamentale.
Non è necessario il consenso unanime, ma la maggioranza qualificata (Art. 1136 c.c., comma 2 o 5).
La progettazione deve rispettare le norme tecniche (UNI) e le disposizioni in materia di sicurezza (antincendio, antisismica) e stabilità strutturale.
Le prescrizioni dimensionali più stringenti (D.M. 236/1989) potrebbero non applicarsi agli edifici più datati senza ristrutturazioni integrali, offrendo maggiore flessibilità nelle soluzioni.
Piccoli sacrifici o disagi nell’uso delle parti comuni possono essere legittimi se bilanciati da un significativo vantaggio per l’accessibilità generale e la fruibilità dell’edificio.

In Per l’amministratore che deve gestire questo intervento deve richiedere una richeista scritta da parte del condomino (o del gruppo idi condomini) proponente; richeidere chel’istanza sia corredata da un progetto di fattibilità completo, redatto da un tecnico abilitato. Questo documento non è un semplice schizzo, ma deve contenere: Relazione tecnica e elaborati grafici che illustrino l’intervento, incluse le modifiche al vano scala. Asseverazione sulla stabilità strutturale dell’edificio. Verifica di conformità rispetto ai regolamenti chiave, come le autorizzazioni dell’Ufficio Tecnico comunale, le norme igienico-sanitarie (ASL) e, non meno importante, la garanzia del passaggio per il trasporto di una barella o feretro (“giro bara”), un requisito spesso sottovalutato ma fondamentale

Con la documentazione completa in mano, l’amministratore deve convocare l’assemblea. L’Ordine del Giorno deve essere inequivocabile e presentare la scelta fondamentale che l’assemblea è chiamata a compiere:

Opzione A: Adesione dell’intero condominio. Si chiede all’assemblea di approvare l’opera come innovazione, con ripartizione della spesa tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà (o altro criterio, se applicabile).
Opzione B: Realizzazione a spese parziali. Se non si raggiungono le maggioranze o se l’assemblea rifiuta, si mette ai voti la presa d’atto che l’opera verrà realizzata a totale cura e spese dei soli richiedenti, ai sensi dell’art. 1102 c.c., fermo restando il diritto di tutti gli altri condomini.

Se l’opera viene realizzata a spese di un gruppo ristretto di condomini, i doveri dell’amministratore non finiscono, anzi, si intensificano per garantire i diritti futuri di tutti:

Informare costantemente sull’avanzamento: Anche i condomini che non partecipano alla spesa devono essere tenuti al corrente sull’evoluzione del progetto e sull’andamento dei lavori, per gestire eventuali disagi e garantire la trasparenza.
Tracciare e documentare i costi: È imperativo che l’amministratore acquisisca e conservi scrupolosamente tutta la documentazione contabile relativa ai costi sostenuti dai proponenti (fatture, pagamenti, oneri tecnici).
Comunicare ufficialmente la facoltà di subentro: L’amministratore deve informare formalmente tutti i condomini non partecipanti della loro facoltà, in qualsiasi momento futuro, di “subentrare” nell’utilizzo dell’ascensore. Dovrà chiarire che tale subentro comporterà il pagamento di una quota calcolata sui costi originari, debitamente rivalutati, garantendo così equità e tutelando l’investimento fatto dai primi promotori.

Fonte: Anaci BAT