Una recente e significativa pronuncia della Corte d’Appello di Bari interviene con decisione su una questione spinosa che agita spesso le assemblee condominiali: la responsabilità per danni da umidità nei locali interrati. La sentenza n. 1696 del 2025 offre chiarimenti fondamentali sulla natura tecnica dei manufatti e sui limiti del dovere di custodia in capo all’ente di gestione, ribaltando spesso l’onere sul singolo proprietario che ha mutato la destinazione d’uso del bene.
In ambito edilizio, l’intercapedine perimetrale è un vuoto tecnico progettato con una funzione specifica: proteggere le murature e le fondazioni dalle infiltrazioni esterne, siano esse acque meteoriche o umidità di risalita dal terrapieno. Secondo i principi richiamati dai giudici baresi, questi ambienti sono “naturalmente” umidi e insalubri. Il loro compito, infatti, è proprio quello di “sacrificarsi” per intercettare e smaltire l’acqua prima che questa raggiunga i locali abitabili.
Il problema sorge quando, attraverso varianti urbanistiche non sempre lineari o “tombamenti” abusivi, questi spazi vengono annessi alle proprietà private e trasformati in depositi o cantinole, snaturandone la funzione originaria ma non la fisica costruttiva.
Il caso pratico
La vicenda trae origine dalla richiesta di un condomino che, dopo aver acquistato due cantinole al piano interrato, ha lamentato gravi infiltrazioni d’acqua e umidità, citando in giudizio Condominio e Comune per un presunto difetto di manutenzione della soletta e del marciapiede sovrastante.
La consulenza tecnica d’ufficio (CTU) ha però scoperchiato una realtà ben diversa: quei locali non erano nati come cantine. Le indagini hanno rivelato che si trattava di porzioni di un’intercapedine condominiale che, attraverso una D.I.A. in variante e opere abusive, era stata “tombata” e annessa alla proprietà per aumentarne la superficie, eliminando di fatto la barriera protettiva dell’edificio.
La decisione: il principio dell’auto-responsabilità
La Corte d’Appello ha rigettato integralmente la richiesta risarcitoria. Il principio affermato è cristallino: se un locale, per sua conformazione fisica e funzione tecnica originaria, è destinato a ricevere umidità (come un’intercapedine), il proprietario non può dolersi della presenza di acqua al suo interno.
La trasformazione di un vuoto tecnico in locale deposito, avvenuta in spregio alle regole dell’arte, recide il nesso causale tra la cosa in custodia (le parti comuni) e il danno subito. In termini pratici: chi utilizza un’intercapedine come se fosse una cantina si assume il rischio delle infiltrazioni (art. 1227 c.c.), poiché pretende che un ambiente progettato per gestire l’umidità rimanga asciutto. Né il Condominio né il Comune possono essere chiamati a rispondere di fenomeni connaturati alla natura stessa del bene, specie quando l’abuso edilizio ha aggravato la situazione impedendo la normale aerazione.
Di fronte a richieste risarcitorie per infiltrazioni in locali interrati “sospetti”, l’amministratore non deve limitarsi a denunciare il sinistro all’assicurazione, ma deve avviare un’indagine rigorosa. La gestione superficiale di tali eventi può esporre il condominio a spese legali ingenti. Ecco l’iter operativo corretto da seguire:
- Convocazione dell’Assemblea e nomina del tecnico
Alla ricezione della richiesta danni, l’amministratore deve convocare tempestivamente l’assemblea. L’ordine del giorno dovrà prevedere la nomina di un tecnico di fiducia del Condominio con il preciso mandato di relazionare sulle cause delle infiltrazioni e, soprattutto, sulla natura urbanistica dei luoghi. - Accesso agli atti: il progetto originario
È l’errore più comune: fidarsi del Catasto. L’amministratore (o il tecnico incaricato) deve recarsi presso l’Ufficio Tecnico Comunale e recuperare il progetto edilizio originario di costruzione del fabbricato e l’eventuale convenzione tra costruttore e Comune. Solo le tavole di progetto approvate (e non le planimetrie catastali che sono di parte) fanno fede per dimostrare se in quel punto era prevista un’intercapedine, un vespaio o un locale agibile. - Verifica dei titoli di provenienza
Parallelamente, occorre richiedere al condomino che lamenta il danno copia del proprio atto di acquisto e delle planimetrie catastali allegate. Questi documenti vanno incrociati con il progetto comunale: spesso, come nel caso di Bari, emerge una discordanza palese tra ciò che è stato autorizzato (es. intercapedine) e ciò che è stato accatastato (es. cantina). - L’analisi legale: occupazione di parti comuni?
Una volta che il tecnico ha confermato che il locale “umido” è in realtà un’intercapedine (tecnicamente una parte comune o un vano tecnico), la questione si sposta sul piano legale. È necessario un parere legale per comprendere se la trasformazione costituisca non solo un abuso edilizio, ma anche una occupazione abusiva di spazi comuni.
Se il danno deriva dall’uso improprio di una parte comune sottratta alla sua funzione (l’intercapedine che doveva proteggere le fondazioni), non solo il Condominio non deve risarcire il danno, ma potrebbe addirittura avere titolo per chiedere il ripristino dello stato dei luoghi a tutela della salubrità dell’intero edificio.
