Una recente sentenza del Tribunale di Pesaro del 20 aprile 2025, n. 255, offre importanti chiarimenti su un tema delicato e spesso foriero di contenziosi: la corretta convocazione dell’assemblea condominiale in caso di decesso di un condomino.
Annullabilità vs. Nullità e l’onere della comunicazione nel diritto condominiale, è fondamentale distinguere tra delibere nulle e delibere annullabili. La Suprema Corte, a Sezioni Unite, sin dal 2005, ha chiarito che la tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto comporta l’annullabilità della deliberazione assembleare, e non la nullità. Le delibere nulle sono quelle prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, o che esulano dalle competenze assembleari o incidono sui diritti individuali. Al contrario, sono annullabili le delibere con vizi relativi alla costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranze insufficienti, o quelle affette da vizi formali relativi al procedimento di convocazione o di informazione.
Il cuore della questione riguarda però l’onere di informazione in caso di decesso di un condomino. L’amministratore è tenuto a fare ricerche attive sugli eredi? Deve inviare avvisi impersonali? Il Tribunale di Pesaro risponde chiaramente: l’amministratore di condominio, non avendo conoscenza del decesso di un condomino, non è tenuto a inviare alcun avviso (né al condomino, né agli eredi impersonalmente presso l’ultimo domicilio), non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca. Il suo obbligo di convocazione sorge solo quando gli eredi gli manifestano la loro qualità.
Il Caso Pratico
La Controversia esemplificativa la vicenda portata all’attenzione del Tribunale di Pesaro riguarda un’erede che, unitamente alla sorella, impugnava una delibera condominiale adottata il 21 giugno 2022. La loro madre, proprietaria di un appartamento, era deceduta il 9 gennaio 2022. L’erede lamentava di essere venuta a conoscenza della convocazione solo “per puro caso” e che la delibera doveva essere annullata per omessa o tardiva convocazione.
Il condominio, costituitosi in giudizio, sosteneva di non essere mai stato a conoscenza del decesso della condomina. Un fatto pacifico emerso durante la causa è che, per l’assemblea in questione, era presente un soggetto (il genero della defunta) che si qualificava come delegato della signora deceduta, sebbene non fosse lui stesso proprietario di un’unità immobiliare e il suo nominativo non figurasse tra i partecipanti rappresentanti i millesimi condominiali. Tuttavia, gli eredi non si erano mai palesati come subentranti nei diritti della loro “de cuius” fino al 5 luglio 2022, ben dopo la data dell’assemblea impugnata.
La sentenza chiarisce che era onere della parte attrice (l’erede) fornire prova all’amministratore di condominio della propria qualità di erede e del conseguente subentro nella posizione della defunta.
In mancanza di tale prova, che non è stata fornita prima dell’assemblea, il Tribunale ha stabilito che:
- Non sussisteva affatto l’onere per l’amministratore di effettuare ricerche in merito agli eredi del condomino deceduto.
- L’amministratore non era tenuto a comunicare alcun avviso né al condomino defunto (ovviamente), né agli eredi impersonalmente presso l’ultimo domicilio.
- Di conseguenza, non sussisteva il dedotto vizio di costituzione dell’assemblea.
Ma la pronuncia va oltre, affermando un principio ancora più stringente: il potere di impugnare la delibera sussisteva solo se tale diritto apparteneva già alla “de cuius”. Poiché la madre era deceduta a gennaio 2022, prima dell’assemblea di giugno 2022, tale diritto non era più acquisito in capo alla defunta e, conseguentemente, neppure in capo alle eredi. Il Tribunale sottolinea che, se gli eredi avessero comunicato il loro subentro, avrebbero avuto un diritto proprio ad essere convocati. Non avendolo fatto, tale diritto non sussisteva, né era trasmissibile un diritto ad impugnare il verbale di assemblea che la madre, in quanto deceduta, non possedeva più.
Consigli Pratici:
Questa sentenza rafforza un principio cardine della professione: la chiarezza delle comunicazioni.
- È fondamentale ribadire che l’amministratore non è un investigatore o un ufficio di anagrafe. La responsabilità di convocazione è verso i condomini noti. Finchè non veniamo informati ufficialmente del decesso di un condomino e dell’identità degli eredi subentranti, non abbiamo alcun obbligo di ricerca o di invio di avvisi “a ignoti”. L’onere della comunicazione ricade interamente sugli eredi.
- Mantenere un’anagrafe condominiale aggiornata è un obbligo, ma questo non ci impone di monitorare lo stato civile di ogni condomino. La modifica deve essere comunicata dai diretti interessati.
- Il caso ha evidenziato la presenza di un delegato non proprietario per la “de cuius”. Sebbene la delega in sé non sia stata l’oggetto primario del rigetto, è buona prassi, in presenza di situazioni dubbie (es. delegato per un soggetto di cui non si ha notizia o, come in questo caso, per un defunto non ancora sostituito ufficialmente), richiedere chiarimenti o documentazione attestante il potere di rappresentanza, pur riconoscendo i limiti del nostro potere di sindacato sulla validità della delega in sé. È una questione che può incidere sulla regolare costituzione dell’assemblea, rendendola annullabile.
- In quanto amministratori, il mandato riguarda la gestione delle parti comuni. La successione ereditaria è una questione squisitamente privata tra gli eredi e gli altri soggetti coinvolti.
- Richiedere ai condomini e, per quanto possibile, ai loro congiunti sull’importanza di comunicare tempestivamente all’amministratore eventi significativi come decessi e subentri è fondamentale per prevenire future contestazioni.
Considerazioni finali:
Recentemente è stato concesso agli avvocati l’accesso diretto all’Anagrafe Nazionale (ANPR), giustificando tale scelta sulla base della distinzione tra la loro funzione pubblica di ausiliari di giustizia e il mandato privato di altre professioni. Tuttavia, questa logica crea un’evidente e incomprensibile contraddizione quando la si applica alla figura dell’amministratore di condominio. È lo stesso Codice Civile, all’articolo 1130 n. 6, a imporre all’amministratore un obbligo specifico e fondamentale: la tenuta del registro dell’anagrafe condominiale.
Sorge quindi spontanea una domanda: se lo Stato impone all’amministratore un dovere anagrafico così preciso, perché non gli fornisce anche lo strumento più efficace e diretto per adempierlo, negandogli proprio l’accesso alla fonte primaria di quei dati?
