Il panorama normativo e giurisprudenziale in materia condominiale e di sicurezza sui luoghi di lavoro è in costante evoluzione. Ecco un riepilogo delle notizie più rilevanti pubblicate a metà settembre 2025, le novità imminenti, e i principi chiave stabiliti dalle recenti decisioni della Corte di Cassazione.
L’ultima settimana è stata caratterizzata da importanti chiarimenti legali, specialmente in tema di gestione condominiale e impatti fiscali.
Cosa succede oggi
I dati diffusi dall’Enea e aggiornati al 31 agosto 2025 indicano che gli oneri totali maturati per lo Stato relativi al Superbonus 110% hanno superato i 127 miliardi di euro (127.056.176.160,85 euro). Gli edifici coinvolti sono 500.061, di cui 138.118 condominiali.
È imminente la pubblicazione di un nuovo decreto-legge (previsto entro fine settembre) che mira a rafforzare la sicurezza, in particolare nel settore edile.
Le tre direttrici principali del provvedimento sono: formazione rafforzata, strumenti digitali di controllo e controlli più rigorosi. Le novità più immediate includono:
- Verrà introdotto l’obbligo per i preposti alla sicurezza di svolgere la formazione esclusivamente in presenza, escludendo i corsi online.
- Saranno introdotti il Fascicolo sociale e lavorativo del cittadino e il badge digitale del lavoratore, strumenti pensati per facilitare e rendere più puntuali i controlli nelle aziende e nei cantieri.
- Sarà obbligatorio l’aggiornamento del Documento di Valutazione dei Rischi (DVR) per includere la valutazione di violenza e molestie sul luogo di lavoro
Le sentenze da conoscere
- I requisiti di specificità dell’ordine del giorno sono stati ridefiniti. L’OdG deve essere specifico ma non necessariamente analitico. La Cassazione 11677/1993, richiamata da una recente Sentenza del Tribunale di Ivrea (1015/2025), chiarisce che se l’OdG indica un intervento, come l’appalto di lavori (es. impermeabilizzazione del lastrico solare), l’assemblea può deliberare non solo sull’an (se fare il lavoro) ma anche sul quomodo (come farlo). Di conseguenza, l’approvazione di clausole contrattuali (come quelle sulla decadenza dal pagamento rateale) o lo stanziamento di fondi aggiuntivi sono considerati conseguenti e imprescindibili dall’argomento principale, anche se non indicati analiticamente nell’avviso di convocazione.
- La deroga al divieto di ferie per il personale di portierato nei periodi di alta stagione (1° luglio – 31 agosto e 20 dicembre – 10 gennaio) è permessa, ma solo a condizione che tutti i condòmini (nessuno escluso) diano il loro consenso a tale eccezione. L’amministratore è caldamente consigliato a munirsi di una dichiarazione sottoscritta da tutti i partecipanti per prevenire contestazioni.
- Il difetto delle maggioranze o dei quorum costitutivi richiesti per l’approvazione di una delibera condominiale non determina la radicale nullità della delibera, ma solo la sua annullabilità. Le contestazioni relative al numero eccessivo di deleghe rientrano in questa categoria e devono essere sollevate tempestivamente (entro i termini previsti per l’impugnazione)
La convocazione all’assemblea è ritenuta ritualmente effettuata se la lettera raccomandata è giunta nella disponibilità del destinatario e da questi è stata successivamente rifiutata. L’annotazione di “rifiuto” operata dall’ufficiale postale gode di fede privilegiata e può essere contestata solo tramite querela di falso. Cassazione 19 aprile 2025, n. 10361 - Il rifacimento delle rampe delle scale, se diretto a rendere la cosa comune più comoda (ad esempio sostituendo una scala datata con una che rispetta le attuali norme), non costituisce “innovazione” ai sensi dell’art. 1120 c.c.. Non alterando l’entità materiale né la destinazione del bene, tali opere possono essere deliberate con la maggioranza prevista per la manutenzione Cassazione 22/04/2025, n. 10473
- I balconi non rientrano tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c., e le spese di rifacimento relative a parti di proprietà esclusiva non possono essere addossate agli altri condòmini. La Corte di Cassazione del 15/09/2025, n. 25192 ha accolto parzialmente un ricorso in cui era stata negata la scindibilità contabile dei costi. È stato stabilito che, anche se i lavori su parti comuni e private sono considerati “inscindibili tecnicamente”, il giudice di merito deve comunque fornire un’argomentazione sulla possibilità o impossibilità di una scindibilità contabile dei costi per le parti private, pena la lacuna motivazionale
Il futuro prossimo
Nei primi otto mesi del 2025, la Commissione Pnrr/Pniec ha rilasciato pareri di Valutazione di Impatto Ambientale (Via) per progetti di energia rinnovabile con una potenza installata di 19,3 gigawatt (GW), un ammontare che ha già eguagliato quello approvato nell’intero anno 2024. Il controvalore totale dei progetti esaminati dalla Commissione (che includono anche infrastrutture connesse, progetti PNRR e ambiti speciali) ammonta a 35,8 miliardi di euro. Questa accelerazione ha contribuito al successo dell’asta per gli incentivi FerX, registrando manifestazioni di interesse largamente superiori ai contingenti massimi (circa 17,5 GW per il fotovoltaico e 2,9 GW per l’eolico).
Nonostante i record la devoluzione di competenze introdotta dal dlgs 190/2024. Questa normativa stabilisce che la competenza per la verifica di assoggettabilità a Via per i progetti fotovoltaici e agrivoltaici (fino a 300 megawatt) viene trasferita alle regioni.
Il rischio principale di questa decentralizzazione è che gli uffici regionali potrebbero non essere pronti e attrezzati per gestire i volumi di lavoro e il know-how tecnico richiesti. Tale problema è specificamente sottolineato come una potenziale causa di “frenata” nel processo, nonostante lo sforzo di semplificazione.
Insistono difficoltà croniche della Commissione centrale, tra cui un forte arretrato di istanze (1.946 in attesa), il sotto-organico e il sotto-finanziamento. Queste difficoltà hanno portato anche a una sentenza del Consiglio di Stato che ha stigmatizzato i ritardi nell’adozione dei provvedimenti Via, invitando l’amministrazione a osservare le tempistiche legali.
