Gli ultimi 7 giorni si sono caratterizzati per una produzione giurisprudenziale e normativa di estremo rilievo, delineando confini sempre più netti in ambiti cruciali per la gestione immobiliare. Di particolare impatto è il consolidamento del principio di drastica compressione dei poteri dell’amministratore in regime di prorogatio imperii, con la Corte di Cassazione che interviene per limitare l’attività del mandatario alle sole incombenze urgenti al fine di evitare pregiudizi, escludendo qualsivoglia diritto a compensi extra-mandato.
Parallelamente, il dibattito si è acceso sulla disciplina delle Vetrata Panoramiche Amovibili (VEPA), alla luce dei recepimenti regionali del Decreto “Salva Casa”, che impongono un delicato bilanciamento tra edilizia libera e tutela del decoro architettonico.
Infine, meritano attenzione le decisioni in merito alla invalidità delle delibere assembleari per vizi di convocazione e alla natura distruttiva dell’abbattimento di essenze arboree, confermando un orientamento rigoroso a tutela della collegialità e del patrimonio comune.
- Limiti della “Prorogatio Imperii” e diritto al compenso L’amministratore cessato dalla carica non può esercitare i pieni poteri gestori ex art. 1130 c.c., ma deve limitarsi alle sole attività urgenti per evitare danni al condominio, senza alcun diritto a compensi ulteriori oltre la scadenza del mandato. La nullità della nomina per mancata specifica analitica del compenso non è sanabile dalla successiva approvazione del rendiconto.
Fonte di Legittimità: Corte di Cassazione, ordinanza n. 7247 del 26 marzo 2026. - Obbligo di certificazione delle spese per detrazioni fiscali: L’amministratore è tenuto a rilasciare una certificazione unica e cumulativa delle spese di manutenzione per permettere ai condòmini la fruizione delle detrazioni IRPEF. Il mancato rilascio configura una grave irregolarità ex art. 1129 c.c., esponendo il professionista alla revoca giudiziale e ad azioni risarcitorie per la perdita del beneficio fiscale.
Fonte Normativa: Art. 16-bis Tuir (Dpr 917/1986); Art. 1129 e 1130 Codice Civile. - Revoca per omessa comunicazione dei dati anagrafici: Costituisce grave irregolarità l’omessa comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali da parte dell’amministratore, anche in sede di rinnovo. Tale condotta, impedendo la reperibilità del mandatario e il contatto con la compagine, giustifica il ricorso per la revoca giudiziale.
Fonte di Merito: Tribunale di Latina, Sez. II civ., decreto n. 1855 del 4 dicembre 2025. - Inderogabilità delle forme di convocazione: L’avviso di convocazione ha natura di atto recettizio e deve essere trasmesso esclusivamente tramite PEC, raccomandata, fax o consegna a mano. La pubblicazione sul sito web condominiale o l’invio tramite email ordinaria sono modalità nulle e non sanabili, determinando l’annullabilità della delibera su istanza del condomino pretermesso.
Fonte di Merito: Tribunale di Lecce, sentenza n. 265 del 23 gennaio 2026.
Fonte di Legittimità: Corte di Cassazione, ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025. - Luogo e orario della riunione: discrezionalità e limiti: È legittima la fissazione della prima convocazione ad un “orario impossibile” (es. ore 5:00 del mattino), trattandosi di prassi volta a favorire la seconda convocazione. Allo stesso modo, l’assemblea può tenersi fuori dal territorio comunale se la scelta è funzionale ad agevolare la partecipazione dei condòmini (es. località balneari).
Fonte di Merito: Tribunale di Foggia n. 489 e Tribunale di Paola n. 253 del 10 marzo 2026. - VEPA: Edilizia libera vs Regolamento Contrattuale: Sebbene le vetrate panoramiche amovibili rientrino nell’edilizia libera ex Legge “Salva Casa”, la loro installazione può essere vietata da un regolamento condominiale contrattuale a tutela del decoro architettonico. L’amministratore, quale custode del regolamento, deve vigilare affinché tali interventi non alterino l’estetica del fabbricato.
Fonte Normativa: Legge n. 105/2024 (conversione D.L. 69/2024 “Salva Casa”).
Fonte di Legittimità: Corte di Cassazione, Sezioni Unite, n. 10934/2019. - Tutela del verde: unanimità per l’abbattimento di alberi: L’abbattimento di alberi di alto fusto in buono stato vegetativo integra una innovazione vietata poiché sopprime un bene comune che concorre al decoro ambientale e paesaggistico. In assenza di pericoli attuali e oggettivi, la delibera approvata a maggioranza è nulla, richiedendo il consenso totalitario dei partecipanti.
Fonte di Merito: Tribunale di Potenza, sentenza n. 586 del 4 marzo 2026. - Ripartizione spese pulizia scale e uso potenziale: Le spese per la pulizia delle scale non seguono il criterio dell’art. 1124 c.c. (manutenzione), ma quello dell’uso potenziale. Pertanto, anche i proprietari del piano terra sono tenuti a contribuire in ragione dell’utilità derivante dal vano scale per l’accesso alle coperture comuni (lastrici solari/tetti).
Fonte di Legittimità: Corte di Cassazione n. 29217/2018 e n. 432/2007. - Obbligo della partita doppia nel rendiconto: La contabilità condominiale, configurandosi come un sistema economico-patrimoniale di tipo gestorio, deve essere obbligatoriamente tenuta con il metodo della partita doppia. Il rendiconto deve rappresentare non solo i flussi di cassa, ma anche i crediti, i debiti e i fondi di accantonamento.
Fonte Normativa: Art. 1130-bis Codice Civile. - Privacy e Registro Anagrafe e Sicurezza (RAS): La documentazione relativa all’adeguamento GDPR deve essere inserita nella sezione “Sicurezza” del Registro Anagrafe e Sicurezza (RAS), venendo intesa come “sicurezza documentale”. L’amministratore, in qualità di titolare del trattamento, deve garantire l’accountability attraverso la conservazione di nomine, policy e analisi dei rischi.
Fonte Normativa: Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR); Art. 1130 n. 6 c.c.
