La settimana appena trascorsa ha consegnato agli operatori del diritto condominiale e immobiliare spunti sistematici di primario rilievo. Si registra, da un lato, un deciso irrigidimento della giurisprudenza di merito sui requisiti di validità del rendiconto, ove l’assenza del registro di contabilità degrada da vizio di annullabilità a radicale nullità. Dall’altro, la Suprema Corte interviene a perimetrare il delicato bilanciamento tra l’uso più intenso della cosa comune e il divieto di immissioni intollerabili e di costituzione di servitù prediali. Sul versante fiscale, l’Agenzia delle Entrate fornisce attesi chiarimenti per uniformare le verifiche sui cantieri Superbonus gestiti tramite general contractor, ponendo l’accento sull’effettivo ruolo negoziale e causale assunto dall’appaltatore. Di estremo interesse, infine, le pronunce in tema di privacy, che delimitano rigidamente il trattamento dei dati personali all’interno della compagine condominiale.
- AMMINISTRATORE E GESTIONE CONTABILE
Nullità del rendiconto privo del registro di contabilità: L’omessa allegazione del registro di contabilità al fascicolo di bilancio priva il rendiconto di un suo elemento strutturale ed essenziale. Tale mancanza non genera una mera annullabilità, ma inficia il rendiconto ab origine, determinando la nullità radicale della relativa delibera di approvazione, rilevabile in ogni tempo.
Fonti: Fonte di Merito: Tribunale di Napoli, sentenza n. 5802 del 10 aprile 2026.
Assenza di un generico potere di spesa in capo all’amministratore: L’amministratore è sprovvisto di un generale e indeterminato potere di spesa e può legittimamente impegnare il condominio soltanto nei limiti del preventivo approvato dall’assemblea. L’iniziativa contrattuale priva di tale mandato preventivo, e al di fuori di casistiche di urgenza, non determina l’insorgenza di alcun obbligo di contribuzione a carico dei condòmini, in assenza di una successiva ratifica.
Fonti: Fonte di Merito: Tribunale di Cagliari, sez. II, sentenza n. 1818 del 17 novembre 2025.
Responsabilità per atti compiuti in difetto di prorogatio imperii: In caso di revoca assembleare immediata accompagnata dalla contestuale nomina del nuovo gestore, si esclude il regime della prorogatio. L’ex amministratore che, ormai privo del potere di rappresentanza, prelevi somme dal conto corrente condominiale per pagare il proprio legale in una vertenza ex art. 1129 c.c., risponde del danno ed è tenuto al reintegro del patrimonio.
Fonti: Fonte di Merito: Corte d’Appello di Torino, sez. II civile, sentenza n. 600 del 23 marzo 2026
- PARTI COMUNI, DIRITTI REALI E IMMISSIONI
Installazione di condizionatori in facciata e limiti ex art. 1102 c.c.: È illegittima, e non sanabile neppure da una delibera autorizzativa dell’assemblea, l’apposizione di un’unità esterna sul muro perimetrale che avvenga ad altezza d’uomo e sporgendo su un cortile privato. Se il decisum accerta che il manufatto causa immissioni intollerabili di aria o determina una servitù di stillicidio a carico dell’altrui proprietà, questo comprime indebitamente i diritti soggettivi e va rimosso.
Fonti: Fonte di Legittimità: Corte di Cassazione, ordinanza n. 11337 del 27 aprile 2026.
- ASSEMBLEA E DELIBERE
L’elusione del giudicato determina la nullità della delibera: Qualora l’assemblea dei condòmini approvi una deliberazione che riproduce nei contenuti una decisione già annullata e coperta da un giudicato preclusivo negativo, l’atto è viziato da radicale nullità per carenza di potere. L’organo collegiale non può aggirare gli effetti vincolanti di una pronuncia definitiva provando a rimettere in discussione un assetto di interessi non più disponibile.
Fonti: Fonte di Merito: Tribunale di Milano, sentenza n. 3586 del 29 aprile 2026.
- PRIVACY IN CONDOMINIO
Videosorveglianza privata e divieto di ripresa delle parti comuni: L’installazione di telecamere volte a tutelare la proprietà esclusiva del singolo non esige il preventivo assenso dell’assemblea né l’osservanza del Regolamento UE 2016/679, ponendo un’unica e stringente condizione: l’angolo visuale delle riprese deve essere limitato agli spazi privati, escludendo rigorosamente ogni inquadratura sulle porzioni condominiali (es. scale, pianerottoli, corselli).
Fonti: Fonte di Legittimità: Corte di Cassazione, sentenza n. 9570 del 14 aprile 2026.
- FISCO E AGEVOLAZIONI
Verifiche Fisco: i criteri di deducibilità per il “General Contractor”: L’Agenzia delle Entrate interviene sulle verifiche documentali relative al Superbonus, chiarendo che i corrispettivi pagati a soggetti che offrono “mero coordinamento” o intermediazione finanziaria non concorrono alle spese ammesse a detrazione. Se il general contractor assume invece le dirette responsabilità civili dell’appaltatore (sia con mezzi propri che in subappalto), l’intero corrispettivo è fiscalmente riconosciuto.
Fonti: Fonte Normativa: Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 17/E del 2026
