La settimana giuridica in materia condominiale e immobiliare offre un panorama di rilevante interesse giurisprudenziale e normativo. In primo piano si collocano i fondamentali interventi delle Sezioni Unite Penali della Corte di Cassazione in tema di frodi legate ai crediti fiscali da Superbonus, che fissano precisi criteri sul momento consumativo del reato di truffa. Sul fronte civilistico, le pronunce di legittimità affrontano il tema della responsabilità da infiltrazioni e della custodia dei beni comuni, rimarcando il carattere personale del diritto risarcitorio in caso di compravendita. Ampio spazio trova altresì la giurisprudenza di merito, concorde nel sanzionare le deliberazioni assembleari assunte in violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese o dirette ad addossare ai condòmini virtuosi le morosità altrui. Infine, si segnalano rilevanti chiarimenti in materia di procedimenti di mediazione telematica e di conformità alle disposizioni sul trattamento dei dati personali dei dipendenti condominiali.
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Revoca giudiziale dell’amministratore e gravità dell’irregolarità gestionale: La riconducibilità della condotta dell’amministratore alle fattispecie dell’art. 1129, comma 12, c.c. non determina automaticamente la revoca giudiziale. È necessario che l’inadempimento integri una concreta mala gestio, avente un grado di lesività tale da compromettere irreversibilmente il rapporto fiduciario e da esporre la compagine condominiale a un pregiudizio grave ed effettivo.
Indicazione analitica del compenso e nomina dell’amministratore giudiziario: L’obbligo di specificazione analitica del compenso a pena di nullità della nomina, sancito dall’art. 1129, comma 14, c.c., si applica esclusivamente alle nomine assembleari. Tale sanzione non opera per l’amministratore giudiziario, la cui carica ha durata indeterminata e cessa al venire meno delle ragioni dell’intervento del giudice.
Mancato versamento della polizza assicurativa e responsabilità dell’amministratore dimissionario: L’amministratore dimissionario è tenuto al pagamento del premio della polizza assicurativa condominiale giunta a rinnovo tacito, rientrando tale adempimento negli atti di ordinaria amministrazione e conservazione. La mancata approvazione del bilancio non esonera il professionista, che risponde dei danni per la perdita dell’indennizzo.
Amministrazione condominiale in forma societaria da parte di commercialisti ed avvocati: L’esercizio dell’attività di amministratore di condominio da parte degli iscritti all’albo dei dottori commercialisti ed esperti contabili o degli avvocati è compatibile con la professione. Qualora svolta in forma societaria, la gestione deve essere strutturata esclusivamente quale Società tra Professionisti (STP) al fine di evitare le incompatibilità con l’esercizio di attività d’impresa ex art. 2082 c.c..
Illegittimità della ripartizione a maggioranza delle morosità sui condòmini solventi: È affetta da annullabilità la deliberazione assembleare assunta a maggioranza che addebiti ai condòmini virtuosi i debiti derivanti dalle morosità altrui. Deroghe temporanee ai criteri legali ex art. 1123 c.c. sono ammissibili solo in presenza di un’approvazione unanime o di circostanze eccezionali e urgenti volte ad evitare danni imminenti tramite la costituzione di un apposito fondo cassa.
Nullità della deliberazione che ripartisce le spese del tetto esclusivo secondo millesimi generali: La delibera che ripartisce in base ai millesimi generali le spese di rifacimento di un tetto di proprietà esclusiva è radicalmente nulla, in quanto l’assemblea difetta della potestà di incidere sui diritti individuali o di gravare i condòmini di spese per beni privati. La spesa va ripartita applicando analogicamente l’art. 1126 c.c. (1/3 a carico dei proprietari del tetto e 2/3 a carico dei condòmini coperti).
Annullabilità del rendiconto con riparto della pulizia scale per soli millesimi di proprietà: Deve essere annullata la delibera di approvazione del rendiconto consuntivo che addebiti le spese di pulizia delle scale esclusivamente in base ai millesimi generali di proprietà. Qualora il regolamento rinvii alle norme del codice civile, trova applicazione il criterio legale di cui all’art. 1124 c.c., basato per metà sul valore dell’unità e per metà sull’altezza del piano.
Ripartizione dei costi di spurgo per condotte fognarie riservate: Le spese per la disotturazione e pulizia di una condotta di scarico derivata che serva esclusivamente determinate unità immobiliari gravano unicamente sui relativi proprietari utilizzatori. In base all’art. 1123, comma 3, c.c., l’onere è ripartito tra i soli condòmini tratti in utilità in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.
Legittimazione passiva per i danni da infiltrazioni e trasferimento dell’immobile: Il diritto al risarcimento dei danni da infiltrazioni subiti da un’unità immobiliare ha natura personale e sorge in capo a chi era proprietario al momento del verificarsi dell’evento dannoso. Tale credito non si trasferisce automaticamente all’acquirente e non costituisce un onere condominiale trasmissibile propter rem.
Infiltrazioni dal lastrico solare in uso esclusivo e concorso del danneggiato: Il condomino che subisca danni alla propria unità derivanti dal sovrastante lastrico solare in uso esclusivo ha diritto al risarcimento quale terzo, ma è parimenti tenuto a concorrere alla spesa per due terzi ex art. 1126 c.c.. La responsabilità ha natura custodiale ex art. 2051 c.c. e la quota grava sui proprietari compresi nella proiezione verticale.
Autonomia della responsabilità del condominio per vizi costruttivi originari ed illecito permanente: Il condominio risponde autonomamente ex art. 2051 c.c. dei danni cagionati da vizi progettuali o costruttivi originari dell’edificio qualora ometta di eseguire le opere necessarie per eliminarli. Trattandosi di illecito permanente, la prescrizione dell’azione di risarcimento in forma specifica non decorre finché permane l’inerzia del custode.
Legittimità del parcheggio delle biciclette nel cortile comune: Il posizionamento di biciclette in un’ala del cortile condominiale rientra nel legittimo uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., purché sia ordinato e non impedisca l’accesso ai garage o il pari uso degli altri partecipanti. L’installazione di rastrelliere da parte dell’amministratore costituisce mera modifica e non innovazione.
Detenzione di numerosi animali domestici e limiti nel regolamento contrattuale: L’art. 1138, comma 5, c.c., che vieta alle norme regolamentari di proibire la detenzione di animali domestici, si riferisce esclusivamente ai regolamenti approvati a maggioranza dall’assemblea. È invece legittima la clausola del regolamento contrattuale che limiti o vieti la presenza di animali nelle proprietà esclusive.
Oneri probatori nel danno non patrimoniale da immissioni rumorose o olfattive: Il danno non patrimoniale derivante dal superamento della normale tollerabilità delle immissioni ex art. 844 c.c. non sussiste in re ipsa. Il danneggiato è tenuto ad assolvere l’onere probatorio ex art. 2697 c.c. dimostrando il concreto ed effettivo pregiudizio subito al godimento della vita familiare e alle abitudini quotidiane.
Abusi edilizi del conduttore e sanzione dell’acquisizione gratuita al comune: Il proprietario dell’immobile locato rischia l’acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale ex art. 31 D.P.R. 380/2001 per abusi compiuti dal conduttore. Per evitare la misura, non basta dimostrare l’estraneità o inviare disdette, ma occorre provare l’attivazione tempestiva di concrete ed efficaci azioni giudiziarie di rilascio e ripristino.
Difetto di legittimazione dell’inquilino all’impugnazione delle deliberazioni assembleari: La legittimazione attiva all’impugnazione delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c. spetta unicamente ai proprietari titolari di diritti reali. Al conduttore è riconosciuto in via eccezionale il diritto di voto e di impugnativa ex art. 10 L. 392/1978 esclusivamente per le delibere sui servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria.
Cessazione della materia del contendere per sostituzione della delibera e soccombenza virtuale: La sostituzione della deliberazione impugnata con un nuovo atto privo dei vizi originari determina la cessazione della materia del contendere. Il giudice regola le spese processuali secondo il principio della soccombenza virtuale, valutando sommariamente la fondatezza dell’impugnazione originaria.
Efficacia probatoria delle chat WhatsApp rispetto al verbale assembleare: I messaggi scambiati su chat WhatsApp tra condòmini e terzi non costituiscono scritture private attribuibili al condominio e non sono idonei a superare la fede del verbale. Il condominio non ha l’onere di disconoscerne il contenuto ex art. 214 c.p.c. e le manifestazioni di voto rilevano solo se formalmente verbalizzate in seduta.
Risarcibilità delle spese legali stragiudiziali nelle controversie di vicinato: Le spese sostenute per l’assistenza legale nella fase stragiudiziale possono essere liquidate a titolo di risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. nei confronti del responsabile. È necessario dimostrare che l’intervento del legale sia stato necessario, congruo e strettamente consequenziale alla condotta illecita.
Divieto di firma mista nel verbale di mediazione telematica: Nel procedimento di mediazione svolto in modalità telematica ai sensi dell’art. 8-bis D.Lgs. 28/2010, il verbale redatto in formato informatico deve essere sottoscritto con firma digitale da tutti i partecipanti. Non è ammissibile la sottoscrizione analogica per chi partecipa in presenza e digitale per chi è collegato da remoto.
Legittimazione dell’amministratore e poteri conciliativi nella mediazione condominiale: A seguito della Riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022), l’amministratore può promuovere o aderire al procedimento di mediazione senza preventiva autorizzazione dell’assemblea. Tuttavia, l’accettazione della proposta conciliativa formulata dal mediatore richiede la ratifica assembleare qualora esorbiti dai poteri gestori o incida sui diritti dei condòmini.
Privacy nella gestione del portiere e divieto di registrazione di dati sanitari: In forza dei principi di minimizzazione e liceità di cui all’art. 5 del GDPR, l’amministratore non può registrare nel software gestionale le diagnosi mediche o le motivazioni personali comunicate dal portiere. Le annotazioni relative alle assenze per malattia devono limitarsi ai soli elementi strettamente necessari agli adempimenti datoriali.
Inadempimenti antincendio, Scia e operatività della polizza globale fabbricati: La mancata presentazione della Scia antincendio ex D.P.R. 151/2011 costituisce violazione delle norme di sicurezza e può esporre l’amministratore a responsabilità civili e penali. Ai fini assicurativi, le reticenze precontrattuali o la violazione di clausole di garanzia consentono alla compagnia di contestare l’indennizzo ex artt. 1892, 1893 e 1900 c.c..
Verifiche degli impianti elettrici e dell’illuminazione di sicurezza nelle parti comuni: L’amministratore è tenuto a garantire la costante sicurezza, manutenzione e perfetta funzionalità degli impianti elettrici e dell’illuminazione di emergenza nelle vie d’esodo condominiali. L’inadempimento degli obblighi custodiali comporta la responsabilità dell’ente e del professionista per i danni derivanti da infortuni o cadute al buio.
Momento consumativo del reato di truffa nei crediti da Superbonus: Il delitto di truffa aggravata per il conseguimento di crediti d’imposta fittizi relativi al Superbonus (art. 640, c. 2, c.p.) si consuma nel momento in cui la prima cessione si perfeziona con l’accettazione del credito da parte del fornitore o cessionario sulla piattaforma dell’Agenzia delle Entrate. Non è necessario attendere la successiva compensazione o incasso.
