L’andamento della settimana appena trascorsa ha registrato un’intensa e fervente attività giurisprudenziale in materia condominiale, offrendo fondamentali chiarimenti in ambito di diritti reali e procedimenti assembleari. Si segnala, in particolare, un marcato orientamento di legittimità volto a perimetrare rigorosamente l’uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., tracciando la dogmatica demarcazione tra godimento lecito e turbativa del possesso. Ulteriore centralità hanno assunto le statuizioni di merito inerenti i profili di invalidità negoziale delle delibere, riaffermando lo stringente confine tra nullità e annullabilità, con particolare riferimento ai poteri assembleari nella costituzione de facto di servitù in assenza di un consenso unanime. Sotto il duplice profilo tributario ed edilizio, infine, assumono rilievo dirimente i nuovi aggiornamenti procedurali dettati in tema di accertamento dei requisiti per la fruizione differenziata del bonus ristrutturazioni in dichiarazione precompilata.
- AMMINISTRATORE E GESTIONE CONDOMINIALE
Sospensione dei servizi essenziali ai condòmini morosi: L’art. 63, comma 3, disp. att. c.c. conferisce un potere-dovere all’amministratore di sospendere l’erogazione idrica al condomino moroso da oltre un semestre. L’intervento coattivo non necessita di autorizzazione giudiziale preventiva né assembleare, salva l’ipotesi in cui si riscontrino insuperabili ostacoli fisici per l’accesso materiale all’unità immobiliare.
Fonti: (Tribunale di Caltanissetta, sentenza n. 459/2026).
Obblighi formativi e dimostrabilità della compliance privacy: L’amministratore, rivestendo una posizione attiva sul trattamento dei dati, deve non solo adempiere all’obbligo di formazione privacy, ma renderlo tracciabile in ossequio al principio di accountability sancito dall’art. 5 del GDPR. Il deficit formativo o probatorio integra profili di inidoneità organizzativa, con conseguente esposizione a sanzioni e responsabilità verso il condominio.
Fonti: (Linee Guida Garante per la protezione dei dati personali, aprile 2025). - ASSEMBLEA E INVALIDITÀ DELLE DELIBERE
Nullità della servitù costituita a maggioranza: Configura un vizio di nullità per difetto assoluto di attribuzioni la delibera approvata a sola maggioranza che autorizzi lo scarico esclusivo di un locale commerciale nell’impianto fognario comune. Tale determinazione eccede l’art. 1135 c.c., imponendo la genesi di una vera e propria servitù a carico dell’ente gestionale che richiede imperativamente il consenso unanime ex art. 1108 c.c..
Fonti: (Tribunale di Firenze, sentenza n. 2510/2026 – Cassazione Sezioni Unite, sentenza n. 9839/2021).
Vizi di verbalizzazione sulle deleghe conferite: La mancata apposizione a verbale dei nominativi afferenti ai condòmini delegati determina una documentazione invalida ed incompleta. Tale censura pregiudica irrimediabilmente la trasparenza procedurale e il calcolo dei quorum costitutivi, inficiando ex tunc le delibere per annullabilità, vizio non emendabile mediante liste redatte successivamente alla seduta.
Fonti: (Tribunale di Tempio Pausania, sentenza n. 146/2026).
Oneri probatori sul recapito del verbale all’assente: Ai fini della decorrenza del termine decadenziale di 30 giorni ex art. 1137 c.c., è onere del condominio fornire prova certa del recapito del verbale di assemblea. L’invio a mezzo e-mail ordinaria si rivela inidoneo a radicare la presunzione di conoscenza recettizia prevista dall’art. 1335 c.c., precludendo un’eventuale eccezione di tardività dell’impugnazione.
Fonti: (Corte di Cassazione, ordinanza n. 15567/2026). - PARTI COMUNI E RIPARTO ONERI
Legittima apposizione di cancelli sul pianerottolo: Si iscrive nella fattispecie di uso più intenso della cosa comune l’iniziativa del singolo di installare un cancello di sicurezza sul pianerottolo limitrofo alla propria abitazione. La modifica strutturale non postula unanimità consiliare, purché non dia luogo ad uno spoglio sostanziale degli altri comproprietari né alteri la pregressa destinazione naturale dell’area di transito. Fonti: (Corte di Cassazione, ordinanza n. 8012/2026).
Divieto di istituzione del fondo morosi a maggioranza Sintesi del principio: L’accollo sistematico dei debiti condominiali in capo alla compagine virtuosa palesa una radicale alterazione dei criteri normativi di ripartizione. Al di fuori del consenso unanime, la creazione di un fondo cassa per fronteggiare le morosità pregresse postula inderogabilmente una situazione di urgenza improrogabile al fine di salvaguardare il patrimonio comune dalla potenziale aggressione del creditore terzo.
Fonti: (Tribunale di Cagliari, sentenza n. 770/2026). - FISCALITÀ E RISTRUTTURAZIONI
Calcolo dei bonus edilizi in precompilata Sintesi del principio: Di fronte alle discrasie sul regime del bonus ristrutturazioni (aliquota differenziata del 50% per le abitazioni principali e 36% residuale dal 2025), qualora difetti la tempestiva comunicazione in anagrafe condominiale dell’amministratore, l’Amministrazione finanziaria supplirà mediante incrocio telematico, attingendo ai quadri fabbricati presenti nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno precedente.
Fonti: Agenzia delle Entrate: aggiornamento Faq precompilata.
