La gestione dei danni da infiltrazioni d’acqua in ambito condominiale è notoriamente complessa, soprattutto quando questi interessano le proprietà esclusive. A fare chiarezza su questo aspetto, la possibilità per il condomino danneggiante di attivare la garanzia assicurativa condominiale, interviene una recente e significativa pronuncia: la sentenza n. 2025 del 5 settembre 2025 della Corte di Appello dell’Aquila.
In ambito condominiale, la stipula di una polizza assicurativa per la responsabilità civile verso terzi è prassi comune a tutela dei beni comuni e delle proprietà individuali. Una delle questioni più dibattute riguarda la legittimazione del singolo condomino ad attivare questa garanzia, specie quando i danni derivano da eventi interni alla propria unità immobiliare e si estendono ad altre proprietà esclusive. Tradizionalmente, se il danno proviene da parti comuni, il condomino danneggiato deve agire contro il condominio, non avendo azione diretta verso l’assicuratore. Tuttavia, la situazione cambia radicalmente se la polizza condominiale include esplicitamente la responsabilità civile di ciascun condomino verso gli altri condomini.
È qui che entra in gioco l’articolo 1891, comma 2, del Codice Civile, che disciplina l’assicurazione per conto altrui. Secondo questa norma, se il contratto è stipulato dal condominio anche per tutelare i singoli condomini, il condomino danneggiante, chiamato in giudizio da un altro condomino per danni (ad esempio, da infiltrazioni), è legittimato ad attivare la garanzia assicurativa. La Corte d’Appello dell’Aquila si è pronunciata proprio su questa interpretazione, confermando che, in presenza di tali clausole, la legittimazione spetta al condomino danneggiante per la manleva, nonostante la polizza sia intestata al condominio.
Il Caso Pratico
Per comprendere meglio, facciamo riferimento al caso che ha condotto alla decisione della Corte d’Appello dell’Aquila. La vicenda ha riguardato due appartamenti, uno al piano terra e uno al primo piano di un edificio adibito a casa vacanze, che hanno subito gravi danni a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dall’appartamento sovrastante, di proprietà di una condomina. Un accertamento tecnico preventivo ha individuato la causa nella rottura di una tubazione interna all’appartamento della condomina e ha stimato i costi di ripristino in 39.900 euro.
I proprietari degli appartamenti danneggiati hanno citato in giudizio la condomina per il risarcimento. Quest’ultima, a sua volta, ha invocato la copertura della polizza condominiale, sostenendo che questa prevedesse la responsabilità civile dei singoli condomini per danni arrecati ad altri e, di conseguenza, la sua legittimazione ad attivare la garanzia. La compagnia assicurativa si è opposta, contestando la legittimazione della condomina ad agire direttamente, in quanto la polizza era intestata al condominio, e mettendo in discussione la fondatezza della richiesta e la quantificazione dei danni. Il Tribunale di Sulmona aveva dato ragione alla condomina danneggiante, riconoscendo la sua legittimazione a chiedere la manleva, decisione poi impugnata dalla compagnia assicurativa.
La Corte di Appello dell’Aquila, con la sentenza n. 2025 del 5 settembre 2025, ha risolto il dilemma dando torto alla compagnia assicurativa e confermando la decisione di primo grado. I giudici di secondo grado hanno notato che nella polizza del caseggiato erano compresi i danni prodottisi nei singoli appartamenti a causa di guasti o rotture degli impianti o tubazioni verificatisi all’interno delle proprietà esclusive di altri condomini. In tali circostanze, hanno affermato che, ai sensi dell’art. 1891 c.c., comma 2, deve essere riconosciuta la legittimazione del condomino danneggiante – colui che è convenuto in giudizio dal danneggiato – ad azionare la garanzia stipulata dal condominio per suo conto e a suo favore.
In termini pratici, questo significa che se la polizza condominiale è formulata con una clausola “per conto proprio e di chi spetta” e copre esplicitamente la responsabilità civile tra i condomini, il condomino che causa il danno può legittimamente chiamare in causa l’assicurazione per essere manlevato, ovvero “sollevato dall’obbligo di risarcire”. La Corte ha precisato che la clausola della polizza che attribuisce esclusivamente al contraente (il condominio) la legittimazione ad agire nei confronti della compagnia assicurativa deve essere interpretata nel senso che il singolo condomino, se ha subito un danno alla propria unità immobiliare a causa di eventi riconducibili alle parti comuni dell’edificio, non può rivolgersi direttamente all’assicuratore. Tuttavia, questa clausola non può impedire al condomino danneggiante, quando la polizza copre i rapporti interni tra condomini per danni da proprietà esclusive, di azionare la garanzia. Questa interpretazione è fondamentale per garantire che l’assicurazione operi per lo scopo per cui è stata stipulata, ovvero la tutela di tutti i condomini anche in queste specifiche situazioni.
La Corte ha anche ritenuto valida e utilizzabile la consulenza tecnica svolta in sede di accertamento tecnico preventivo, escludendo qualsiasi violazione del contraddittorio. Inoltre, ha considerato credibile la ricostruzione secondo cui le infiltrazioni si erano verificate nel periodo di validità della polizza, e ha ribadito che l’onere di provare l’esclusione della garanzia spettava all’assicuratore, che non ha assolto tale compito. Infine, la riparazione tempestiva della tubazione da parte dell’amministratore è stata considerata legittima e necessaria per evitare ulteriori danni. La Corte ha anche stabilito che l’assicurato ha diritto di essere tenuto indenne dal proprio assicuratore delle spese processuali che è stato costretto a rifondere al terzo danneggiato, in quanto conseguenze del fatto illecito.
Consigli Pratici
Alla luce di questa importante pronuncia, per gli amministratori di condominio emergono chiare linee guida e suggerimenti pratici. Innanzitutto, è fondamentale una conoscenza approfondita della polizza assicurativa condominiale. Ogni amministratore dovrebbe esaminare attentamente le clausole relative alla responsabilità civile verso terzi e, in particolare, quelle che disciplinano i danni tra singoli condomini e la formula “per conto di chi spetta”. Questo permette di identificare preventivamente l’ampiezza della copertura e le modalità di attivazione della garanzia, evitando spiacevoli sorprese e contenziosi.
Quando si verifica un sinistro da infiltrazioni o guasti che coinvolge proprietà esclusive, l’amministratore deve agire con prontezza. Se la causa è riconducibile a una parte comune, l’amministratore è pienamente legittimato ad attivare la polizza e a gestire la pratica con la compagnia assicurativa, rappresentando il condominio e tutelando gli interessi di tutti i condomini e delle parti comuni. La sua attività rientra qui nel mandato di gestione delle cose comuni, includendo anche la tempestiva riparazione per prevenire ulteriori aggravamenti.
Se, invece, il danno proviene da una proprietà esclusiva e interessa un’altra proprietà esclusiva, come nel caso esaminato dalla Corte dell’Aquila, l’amministratore assume un ruolo differente. Non è legittimato ad agire direttamente per conto del condomino danneggiato contro l’assicurazione, poiché questa è una questione tra proprietari privati, anche se la polizza condominiale offre copertura. Tuttavia, l’amministratore ha il dovere di facilitare il processo: può e deve informare il condomino danneggiante della possibilità di attivare la garanzia in proprio, ai sensi dell’art. 1891 c.c. comma 2, se la polizza lo prevede. In questo contesto, l’amministratore può svolgere un ruolo di consulenza, fornendo copia della polizza e i contatti della compagnia, e se opportuno, coadiuvare nella fase iniziale della denuncia del sinistro, come avvenuto nel caso specifico.
