L’amministratore di condominio è una figura centrale nella gestione della vita condominiale. Agisce per conto dei proprietari, con ampi poteri che devono essere esercitati con diligenza e nell’esclusivo interesse della compagine. Tuttavia, la sua autonomia ha dei limiti ben precisi, soprattutto quando si tratta di atti di straordinaria amministrazione. Un quesito frequente è se l’amministratore possa accordarsi con i debitori del condominio (inclusi i condòmini morosi) senza il previo consenso dell’assemblea.
L’amministratore gode di una certa autonomia per gli atti di manutenzione ordinaria, per i quali non è richiesto il consenso assembleare. Il discorso cambia radicalmente per gli interventi di natura straordinaria.
La transazione è definita dal Codice Civile (art. 1965) come il contratto con cui le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine a una lite già iniziata o ne prevengono una che può sorgere tra loro. Questo tipo di accordo implica una rinuncia, anche se parziale, a un proprio diritto in cambio di una risoluzione bonaria della controversia.
È fondamentale comprendere che un accordo transattivo è considerato un atto di straordinaria amministrazione. Per tale ragione, l’amministratore non può compierlo senza il consenso dell’assemblea. La logica è chiara: la transazione con i debitori comporta un “sacrificio patrimoniale” per il condominio, e non è detto che la compagine intenda sopportarlo autonomamente. Questa necessità di autorizzazione persiste anche se la controversia è già sfociata in un contenzioso giudiziario.
Un amministratore che agisce autonomamente, senza la necessaria autorizzazione, può essere chiamato a rispondere e condannato a risarcire i danni al condominio.
Dato che l’amministratore non può stipulare accordi transattivi in autonomia, ma deve ottenere il consenso assembleare, è importante sapere con quale maggioranza l’assemblea può validamente autorizzare un’operazione del genere.
In assenza di una disposizione specifica, si applica la maggioranza prevista per le “liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore”. Questo significa la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (cioè almeno 500 millesimi). A queste condizioni, l’assemblea può sia dare mandato all’amministratore per transigere una lite, sia approvare un accordo transattivo già preparato ma non ancora ratificato.
Anche nel contesto di procedure di conciliazione obbligatoria come la mediazione e la negoziazione assistita, la regola di base rimane la stessa. L’amministratore è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi senza il previo consenso assembleare. Tuttavia, il consenso assembleare diventa indispensabile allorquando occorra approvare la proposta conciliativa del mediatore. Le stesse conclusioni si estendono, per analogia, anche al procedimento di negoziazione assistita.
Un esempio concreto delle conseguenze derivanti dall’agire senza l’autorizzazione assembleare è fornito dalla sentenza del Tribunale Ordinario di Milano, Quinta Civile, n. 5021/2017, pubblicata il 5 maggio 2017.
Nel caso specifico, T. S.R.L., un condomino, ha citato in giudizio Studio M.S.N.C., l’amministratore di un supercondominio, per inadempimenti nel suo ruolo. Tra le contestazioni principali vi era l’accusa che l’amministratore avesse sottoscritto una transazione con una società (s.r.l.) senza previa autorizzazione assembleare e senza coinvolgere una commissione di condomini specificamente indicata in una delibera assembleare precedente.
I fatti hanno rivelato che l’amministratore aveva stipulato una “transazione economica” con s.r.l. in merito a fatture contestate, per un importo capitale complessivo di € 32.788,00 IVA inclusa. La società s.r.l. aveva rinunciato solo agli interessi moratori, ma non al capitale, nonostante le fatture fossero relative a lavori non autorizzati dal condominio.
Una delibera assembleare del 6 febbraio 2013 aveva espressamente invitato l’amministratore a prendere contatti con l’impresa e a proporre una transazione, ma specificando che ciò doveva avvenire con l’assistenza di una commissione composta da diversi condomini.
Nonostante questo chiaro incarico, l’amministratore Studio M. ha proceduto a stipulare la transazione in autonomia il 28 ottobre 2013, senza consultarsi con la commissione dei condomini. Successivamente, la transazione non è stata ratificata dall’assemblea; anzi, un verbale successivo mostrava che il bilancio consuntivo non era stato approvato anche a causa di questa transazione gestita autonomamente. L’amministratore stesso ha ammesso di aver agito in autonomia, fornendo una giustificazione (periodo estivo) che è stata smentita dalla data effettiva della transazione.
Il Tribunale di Milano ha riconosciuto la responsabilità di Studio M. per inadempimento degli obblighi derivanti dal mandato, applicabili nei rapporti tra amministratore e condomini. Ha ribadito che gli atti di straordinaria amministrazione, come una transazione che comporta la disposizione dei diritti delle parti, devono essere espressamente indicati dai mandanti (i condomini). L’amministratore aveva violato non solo le attribuzioni ordinarie (art. 1130 c.c.), ma anche l’obbligo di eseguire le delibere assembleari.
Di conseguenza, il Tribunale ha accolto la domanda di risarcimento danni avanzata dal condomino, quantificando il danno nell’importo di € 6.729,71, rapportato ai millesimi di proprietà di T. S.R.L.. Il danno era insito nel fatto che fosse stato pagato il capitale delle fatture contestate senza che alcuna rinuncia sul capitale fosse concessa dall’altra parte, nonostante le contestazioni precedenti. Altre richieste di risarcimento danni da parte dell’attrice sono state respinte per mancanza di prova del danno subito.
In Conclusione
Questi atti, essendo di straordinaria amministrazione e comportando un sacrificio patrimoniale per il condominio, richiedono una delibera specifica con una maggioranza qualificata. Agire autonomamente in queste circostanze espone l’amministratore a chiare responsabilità e all’obbligo di risarcire i danni, come confermato dalla giurisprudenza del Tribunale di Milano
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