L’AMMINISTRATORE “SUPERVISORE”E LA TRAPPOLA DELLE RESPONSABILITA’ EXTRA

La gestione di un condominio è un compito complesso, che richiede diligenza e una chiara comprensione dei propri limiti e doveri. Ma cosa succede quando un amministratore accetta un incarico che va oltre le sue normali attribuzioni, magari con un compenso aggiuntivo? Una recente pronuncia della Corte di Cassazione del 17/06/2025 n. 16290 fa luce su questo delicato aspetto, offrendo spunti cruciali per tutti gli amministratori e condomini.
Il Condominio di San Benedetto del Tronto ha citato in giudizio il proprio ex amministratore, per presunta imperizia nella gestione di lavori di manutenzione straordinaria appaltati nel 2007. Il Condominio lamentava, tra le altre cose, che l’amministratore non avesse aggiornato i condomini sullo stato dei lavori, avesse consentito opere non autorizzate e avesse effettuato pagamenti in difformità rispetto ai certificati del direttore dei lavori.
La questione chiave risiedeva nel fatto che l’assemblea condominiale aveva conferito all’amministratore un “incarico straordinario” con un compenso aggiuntivo pari al 2,50% dell’importo dei lavori, affinché “supervisionasse” l’adempimento delle prestazioni dell’appaltatore.
Nella vicenda, il direttore dei lavori (D.L.), è stato indicato come l’unico garante della corretta esecuzione delle opere. La contabilità dei lavori per la liquidazione era approntata da lui, e i pagamenti dell’impresa erano sempre stati soddisfatti dall’amministratore dietro sua autorizzazione. La Corte d’Appello aveva persino sottolineato che la tenuta di un libro giornale per l’inizio, sospensione e durata dei lavori fosse di “esclusiva pertinenza della D.L.”. Il direttore dei lavori, infatti, assume la rappresentanza del committente (il condominio) ma “limitatamente alla materia tecnica”.
Per la Cassazione la Corte d’Appello ha commesso un errore.
In primo grado, il Tribunale aveva condannato a risarcire il Condominio. La Corte d’Appello, tuttavia, aveva ribaltato la sentenza, affermando che nell’attività dell’Amministratrore non si potessero ravvisare gli estremi di una responsabilità gestionale o amministrativa, in quanto le accuse esulavano completamente dalle funzioni e competenze proprie di un amministratore condominiale. Aveva sostenuto che le richieste di pagamento erano state autorizzate dal direttore dei lavori, unico garante della corretta esecuzione.
La Corte di Cassazione, invece, ha accolto il ricorso del Condominio, annullando la sentenza d’Appello. La Suprema Corte ha chiarito che se l’assemblea condominiale affida all’amministratore un incarico straordinario, come la stipula di un contratto d’appalto per lavori straordinari, e prevede per questo un compenso aggiuntivo, questo non è un mero bonus, ma riflette lo svolgimento di “attività eccedenti rispetto alle ordinarie attribuzioni ad esso conferite dalla legge”.
Ciò significa che, in un caso del genere, i poteri di rappresentanza e le conseguenti responsabilità dell’amministratore si espandono. L’amministratore, anche in presenza di un direttore dei lavori, non è “esonerato dall’obbligo di esercitare una qualsiasi sorveglianza”. Al contrario, gli spetta il compito di:
• Controllare lo svolgimento dei lavori e verificarne lo stato.
• Accertare che l’esecuzione dell’opera proceda nei termini e secondo le condizioni contrattuali e a regola d’arte.
• Effettuare o negare i pagamenti in base alla corrispondenza del lavoro compiuto alle previsioni contrattuali.
• Informare tempestivamente i condomini di eventuali difficoltà sopravvenute nell’esecuzione dell’appalto.
La Corte d’Appello ha quindi errato nel valutare la diligenza dell’amministratore basandosi solo sulle sue attribuzioni ordinarie, ignorando l’incarico e il compenso straordinario.
L’errore commesso dall’amministratore in questo caso, e la lezione per tutti gli operatori del settore, è stato quello di accettare un ruolo di “supervisore” con compenso aggiuntivo, ma di non aver pienamente compreso o adempiuto alle responsabilità accresciute che tale ruolo comportava. Probabilmente ha interpretato la sua funzione come una mera intermediazione o una passiva accettazione delle indicazioni del direttore dei lavori, senza rendersi conto che la fiducia e il compenso extra dei condomini implicavano un dovere di sorveglianza attiva e di rappresentanza più ampia.
Consigli Pratici per gli Amministratori:
1. Chiarite il Mandato: Prima di accettare qualsiasi incarico straordinario o compenso aggiuntivo, assicuratevi che il mandato dell’assemblea sia estremamente chiaro riguardo ai vostri compiti e responsabilità. Se il termine “supervisione” viene utilizzato, chiedete dettagli specifici su cosa comporti.
2. Responsabilità Ampliate: Se accettate un compenso extra per lavori straordinari, siate consapevoli che la Cassazione vi riterrà responsabili per una diligenza superiore a quella richiesta per l’amministrazione ordinaria. Questo significa maggiore coinvolgimento e controllo diretto.
3. Non Delegare Totalmente: Anche in presenza di un direttore dei lavori, l’amministratore non è esonerato dall’obbligo di esercitare una propria sorveglianza. Il D.L. gestisce la parte tecnica, ma l’amministratore è il rappresentante generale del condominio come committente.
4. Controllo Attivo: Non limitatevi a firmare documenti. Controllate fisicamente lo stato dei lavori, verificate che procedano secondo contratto e a regola d’arte, e che i pagamenti corrispondano effettivamente al progresso e alla qualità delle opere.
5. Comunicazione Costante: Mantenete i condomini costantemente informati sull’andamento dei lavori, su eventuali problemi o deviazioni dal piano. La trasparenza previene contenziosi futuri.
6. Documentazione Rigorosa: Sebbene il libro giornale per i lavori sia di pertinenza del D.L., l’amministratore deve comunque tenere traccia di tutta la documentazione relativa alla gestione dei lavori e alle comunicazioni con l’impresa e il D.L. per dimostrare la propria diligenza.
In conclusione, la pronuncia della Cassazione ci ricorda che ogni compenso aggiuntivo per attività straordinarie corrisponde a un aumento delle aspettative e, di conseguenza, delle responsabilità. Per un amministratore, accettare un ruolo di “supervisore” senza la dovuta consapevolezza e preparazione può trasformarsi da opportunità in una costosa fonte di guai legali. La diligenza richiesta va ben oltre la mera gestione contabile, estendendosi a un controllo attivo e consapevole dell’esecuzione dell’opera.

Fonte: Anaci BAT