La materia condominiale si arricchisce di un nuovo, fondamentale tassello: l’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 28528/2025, pubblicata il 28 ottobre 2025. Questa pronuncia della Terza Sezione Civile fornisce un chiarimento cruciale sulla complessa questione della ripartizione degli oneri di risarcimento e delle spese di riparazione relative ai danni da infiltrazioni causate dal lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo, specialmente quando il danneggiato è egli stesso un condomino proprietario dell’unità sottostante.
La disciplina relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e alla correlata responsabilità per i danni derivanti dal lastrico solare di uso esclusivo è da tempo oggetto di dibattito. Il Codice Civile, all’art. 1126, stabilisce un criterio inderogabile (salvo diverso accordo contrattuale): un terzo della spesa è a carico del condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico, mentre i restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di esso a cui il lastrico serve da copertura.
La giurisprudenza di legittimità ha consolidato l’applicazione del criterio della “proiezione verticale”, secondo cui l’obbligo di contribuire per i due terzi grava esclusivamente sui proprietari delle unità immobiliari comprese nella verticale del lastrico, in quanto solo a queste esso funge da copertura. Sono quindi esclusi dalla contribuzione i proprietari di locali che, pur facendo parte dello stesso condominio, non si trovano fisicamente sotto la porzione di lastrico oggetto di intervento.
A seguito dell’intervento delle Sezioni Unite del 2016 (sentenza n. 9449), la responsabilità per danni da infiltrazioni è stata inquadrata nell’ambito della responsabilità extracontrattuale per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.). È stata stabilita una responsabilità concorrente: da un lato, quella del proprietario o usuario esclusivo (custode della superficie) e, dall’altro, quella del condominio (custode della funzione strutturale di copertura). Il parametro per la ripartizione di questo onere risarcitorio è stato fissato proprio sulla base del criterio del 1126 c.c. (un terzo e due terzi).
Il caso pratico
Il caso giunto all’attenzione della Cassazione riguardava una società, proprietaria di un immobile adibito a laboratorio di analisi cliniche, situato al di sotto di terrazzi di proprietà esclusiva di altri condomini. A causa di infiltrazioni di acqua meteorica, la società danneggiata Gigio conveniva in giudizio i proprietari dei terrazzi e il Condominio, chiedendo il risarcimento dei danni.
Nei gradi di merito, il Tribunale e la Corte d’Appello dichiaravano la responsabilità dei soli proprietari dei terrazzi sovrastanti, rigettando la domanda nei confronti del Condominio e ritenendo la società danneggiata Gigio terza rispetto al rapporto condominiale e, quindi, non tenuta al concorso delle spese di riparazione. I proprietari condannati per i danni lamentavano l’erronea esclusione della società danneggiata dal concorso nelle spese, ai sensi dell’art. 1126 c.c., poiché i locali di quest’ultima beneficiavano della copertura. La questione cruciale era, dunque, se il proprietario dell’unità immobiliare sottostante, pur essendo la parte lesa, fosse comunque obbligato a contribuire alle spese di riparazione in quanto beneficiario della copertura stessa.
La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei proprietari sovrastanti, ritenendo fondata la censura sulla violazione e falsa applicazione dell’art. 1126 c.c..
L’errore della Corte d’Appello è stato duplice: in primo luogo, nell’escludere l’applicabilità del criterio legale di ripartizione e, in secondo luogo, nel ritenere che la società proprietaria dei locali sottostanti fosse terza e, dunque, non tenuta al concorso nelle spese.
La Suprema Corte ha riaffermato che l’obbligo di contribuzione alle spese di manutenzione ha natura di obbligazione propter rem, strettamente connessa alla titolarità del diritto reale sull’unità immobiliare. Poiché l’immobile sottostante beneficia della funzione di copertura del lastrico, il suo proprietario è tenuto a concorrere alla spesa.
Il principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione è il seguente:
“Il condomino che subisca, alla propria unità immobiliare, un danno derivante da un sovrastante lastrico solare o terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo – che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile – di contribuire, a propria volta, alle spese necessarie per la riparazione di quel peculiare bene comune, nonché alla rifusione dei danni cagionati, in ragione dei due terzi per la preminente funzione di copertura del proprio immobile, svolta dal lastrico o terrazza a livello”.
In termini pratici, ciò significa che l’obbligo di ripartizione dei due terzi della spesa di riparazione (o del risarcimento, che utilizza lo stesso criterio come parametro di liquidazione) deve gravare sul proprietario (o sui proprietari) dei locali sottostanti, anche se egli è il soggetto danneggiato. La Corte territoriale avrebbe dovuto porre i due terzi della spesa a carico del proprietario dei locali sottostanti (che beneficiano della copertura) e non escluderlo dalla contribuzione.
Consigli pratici
Per l’amministratore di condominio, questa ordinanza rinforza l’obbligo di agire con rigore. L’attività amministrativa deve innanzitutto tutelare le parti comuni e la funzione strutturale di copertura. In caso di necessità di riparazione del lastrico solare, l’amministratore è legittimato a ripartire la spesa in base all’art. 1126 c.c., applicando il criterio della proiezione verticale. È essenziale che i due terzi della spesa siano imputati ai soli proprietari delle unità immobiliari che ricadono nella proiezione verticale del lastrico.
Quando si verifica un danno da infiltrazioni che coinvolge un condomino come parte lesa, l’amministratore deve gestire la situazione riconoscendo la duplice veste del danneggiato: è creditore del risarcimento, ma è anche concorrente nell’obbligo di contribuzione in virtù della proprietà del bene che beneficia della copertura (i due terzi). L’obbligazione ha natura propter rem e, pertanto, deve essere imputata al proprietario dell’unità immobiliare sottostante, anche se si tratta della società utilizzatrice come nel caso specifico (purché sia il proprietario, e non un mero conduttore).
Se la controversia dovesse riguardare profili di responsabilità esclusiva (per esempio, per negligenza colposa o dolosa specifica dell’usuario esclusivo ai sensi dell’art. 2043 c.c.), l’amministratore dovrà mantenere un ruolo super partes, focalizzandosi sull’espletamento delle opere strutturali necessarie e sulla corretta ripartizione dei costi tra Condominio e proprietario esclusivo (1/3 Condomino esclusivo e 2/3 proprietari sottostanti). Le questioni di regresso interno o le doglianze tra comproprietari diverse dalla mera ripartizione possono invece essere considerate questioni esclusive o private, dove l’amministratore può agire da facilitatore.
