Di recente, la Suprema Corte di Cassazione è tornata a occuparsi di un tema dibattuto nelle assemblee condominiali: il delicato equilibrio tra il diritto del singolo condomino all’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili e il rispetto della proprietà privata altrui. Con l’ordinanza n. 4953 del 5 marzo 2026, gli Ermellini hanno fornito preziosi chiarimenti sulla natura giuridica dei lastrici solari e sui limiti imposti dall’articolo 1122-bis del Codice Civile, gettando luce su come le pattuizioni contrattuali originarie possano resistere anche di fronte a mutamenti del contesto urbanistico e amministrativo.
Il fulcro della controversia risiede nell’interpretazione del regime di appartenenza di un lastrico solare e delle strutture a esso sovrastanti (come i pilastri in attesa di sopraelevazione). In ambito condominiale, l’art. 1117 c.c. pone una presunzione di condominialità per il lastrico solare, a meno che il contrario non risulti dal titolo. Tuttavia, non è raro che l’originario costruttore si riservi la proprietà della superficie terminale dell’edificio per esercitare il diritto di sopraelevazione.
La Cassazione analizza un profilo complesso: cosa accade se il diritto di sopraelevazione diventa definitivamente irrealizzabile a causa di un provvedimento amministrativo o di una sentenza del TAR? Secondo i ricorrenti, l’impossibilità di costruire ulteriormente dovrebbe trasformare “automaticamente” il lastrico attuale in un bene condominiale, specialmente se i rogiti originari prevedevano che il lastrico definitivo (quello risultante a fine lavori) sarebbe stato comune. La Suprema Corte, però, ha applicato rigorosamente i principi del diritto dei contratti, richiamando l’art. 1354, secondo comma, c.c. in materia di condizioni risolutive impossibili, confermando che la proprietà piena rimane in capo al titolare originario se il passaggio alla condominialità era subordinato a un evento (la sopraelevazione) che non si è verificato.
Il caso pratico
La vicenda trae origine da un edificio a Matera, dove il costruttore aveva acquistato nel 1968 l’area edificatoria sovrastante il piano rialzato. Sebbene la licenza edilizia prevedesse quattro piani, il Giudice Amministrativo intervenne annullandola parzialmente e limitando la costruzione a soli tre piani. Il costruttore, dopo aver completato il terzo piano, lasciò in sede i pilastri destinati al quarto piano mai realizzato e vendette le unità immobiliari riservandosi la proprietà esclusiva del lastrico solare.
Anni dopo, i proprietari del primo piano agivano in giudizio chiedendo che il lastrico fosse dichiarato condominiale, sostenendo che l’inedificabilità sancita dal TAR avesse reso il lastrico attuale “definitivo” e quindi comune. Il loro obiettivo era installare un impianto fotovoltaico che, per ragioni tecniche, richiedeva il taglio dei pilastri esistenti. La controparte, ovvero gli eredi del costruttore, rivendicava invece la proprietà esclusiva sia del lastrico che dei pilastri, opponendosi fermamente a qualsiasi intervento strutturale.
La Cassazione ha rigettato le pretese dei condomini, confermando le decisioni di merito. Il principio cardine espresso è che la proprietà del lastrico solare deve essere desunta dai titoli d’acquisto. Se il rogito attribuisce la proprietà piena al venditore, e il passaggio al condominio è configurato come una condizione risolutiva legata all’effettiva realizzazione di nuovi piani, qualora tale realizzazione diventi impossibile, la condizione si considera come non apposta. Di conseguenza, la proprietà rimane esclusiva e non “scivola” verso la condominialità per il solo fatto che il progetto edilizio è stato troncato dalla magistratura amministrativa.
Sotto il profilo pratico dell’installazione del fotovoltaico, la Corte ha chiarito che l’art. 1122-bis c.c. non conferisce un diritto assoluto di danneggiare o alterare beni altrui. Il progetto dei condomini, che prevedeva il taglio dei pilastri, è stato ritenuto eccedente il semplice diritto d’uso. Anche se quei pilastri apparivano inutili a causa del blocco delle costruzioni, essi restavano proprietà privata degli eredi del costruttore. La Corte ha quindi stabilito che non si può invocare il diritto all’energia rinnovabile per procedere alla demolizione o alla modifica sostanziale di manufatti di proprietà esclusiva di terzi, senza il loro consenso.
Consigli pratici
Il ruolo dell’amministratore in queste situazioni richiede un approccio proattivo e di estrema diligenza documentale. Non appena si profila la richiesta di un condomino intenzionato a installare impianti fotovoltaici su superfici terminali, è indispensabile che l’amministratore verifichi immediatamente la reale natura del bene. Tale accertamento non può limitarsi a una superficiale lettura dell’art. 1117 c.c., ma deve basarsi su un’analisi accurata del regolamento di condominio e, soprattutto, degli atti d’acquisto originari che l’amministratore ha il dovere di recuperare, se necessario, anche risalendo alla documentazione del costruttore. È proprio in questi rogiti “storici” che spesso si annidano riserve di proprietà che potrebbero rendere nullo qualsiasi progetto di installazione basato sul presupposto della condominialità dell’area.
Qualora emergano dubbi o clausole contrattuali di difficile interpretazione, è vivamente consigliato richiedere sin da subito un parere legale pro-veritate. Tale parere tecnico-giuridico serve a chiarire con precisione cosa sia possibile o meno autorizzare, evitando che l’assemblea deliberi in modo illegittimo o che il condomino si avventuri in installazioni destinate inevitabilmente a naufragare davanti ai giudici. Prevenire il contenzioso attraverso una corretta informazione basata sui titoli di proprietà è l’unico modo per proteggere il Condominio da cause risarcitorie lunghe ed onerose.
