Il tema della ripartizione delle spese per il rifacimento o la riparazione del lastrico solare di uso esclusivo è una delle fonti di contenzioso più frequenti nella gestione condominiale. Grazie all’importante Ordinanza n. 18045, depositata il 28 agosto 2020 dalla Corte Suprema di Cassazione, disponiamo di un chiarimento essenziale sul corretto ambito di applicazione dell’Art. 1126 del Codice Civile.
Il cuore del dibattito risiede nella distinzione tra la funzione del tetto e quella del lastrico solare ad uso esclusivo.
- I Tetti, salvo diverso titolo negoziale, sono strutture che servono in maniera eguale e indifferenziata tutte le unità immobiliari, essendo essenziali per l’esistenza stessa dello stabile. Le loro spese si ripartiscono tra tutti i condomini in proporzione al valore delle singole proprietà (Art. 1123, comma 1, c.c.).
- Il Lastrico Solare di Uso Esclusivo (o terrazza a livello) è, invece, una superficie accessibile che, pur mantenendo la funzione di copertura dell’edificio, è anche adibita alla utilizzazione esclusiva di uno degli appartamenti.
A causa di questa duplice funzione, il legislatore ha previsto la ripartizione speciale di cui all’Art. 1126 c.c.: un terzo (1/3) della spesa è a carico del titolare dell’uso esclusivo (per l’utilità che ne trae), e due terzi (2/3) a carico degli altri condomini che beneficiano della copertura. La questione che ha richiesto l’intervento della Cassazione è proprio stabilire chi debba concorrere a questi due terzi in un condominio complesso.
Il Caso Pratico
Il contenzioso esaminato dalla Cassazione (nel ricorso promosso da Tizio contro un Condominio) è un perfetto esempio del problema.
Il Condominio era articolato in quattro scale (A, B, C, D). Le scale B, C e D erano coperte da un tetto generale, mentre la Scala A era coperta da un lastrico solare ad uso esclusivo di un singolo condomino.
L’assemblea aveva deliberato di ripartire le spese di rifacimento del lastrico solare esclusivo della Scala A esclusivamente tra i proprietari degli “appartamenti sottostanti la parte di lastrico interessata dai lavori”.
I condomini non direttamente sottostanti impugnavano tale delibera, sostenendo che, siccome il lastrico, al pari del tetto, copre anche beni comuni generali (come il suolo, le fondazioni), tutti i condomini dell’edificio avrebbero dovuto concorrere nella misura dei 2/3, in base ai millesimi di proprietà generale. In sostanza, si chiedeva di applicare il criterio generale a tutti i condomini.
La Corte di Cassazione, rigettando il ricorso, ha confermato la validità della delibera e ha stabilito in modo definitivo il criterio di ripartizione, smentendo la presunta “fungibilità” tra tetti e lastrici esclusivi.
Il principio affermato dalla Corte è che l’Art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa, nella misura di due terzi, “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce esclusivamente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire.
La Cassazione ha rigettato questa logica, chiarendo che se si accogliesse l’argomento degli impugnanti (ovvero, che il lastrico solare copre inevitabilmente anche parti comuni generali), si finirebbe per svuotare di significato e applicazione pratica l’Art. 1126 c.c.. L’obbligo di contribuire ai 2/3 deriva esclusivamente dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione
In termini pratici, ciò significa che:
• Non è la qualità di generico condomino che impone il pagamento dei 2/3.
• I 2/3 devono essere ripartiti solo tra i proprietari degli appartamenti che beneficiano direttamente della copertura.
• Anche se il lastrico copre indirettamente parti comuni generali (come il suolo o la facciata), estendere il contributo a tutti i condomini dell’edificio snaturerebbe la funzione specifica dell’Art. 1126 c.c., che è invece analoga alla logica del condominio parziale (Art. 1123, comma 3, c.c.).
L’obbligo dei 2/3 si concentra, dunque, sulla colonna d’aria sottostante alla struttura.
Consigli Pratici
La pronuncia della Cassazione è un faro fondamentale per gli amministratori, chiamati a operare con precisione per evitare l’impugnazione delle delibere.
Innanzitutto, il professionista deve agire con diligenza verificando l’esatto titolo che sancisce l’uso esclusivo del lastrico. Qualora questo diritto sia acclarato, l’attività successiva deve concentrarsi sulla corretta applicazione del criterio di riparto ex Art. 1126 c.c.
L’amministratore è legittimato ad agire in rappresentanza del Condominio per gli atti conservativi e la manutenzione delle parti comuni, inclusa la parte strutturale del lastrico solare. È pertanto suo dovere identificare con precisione i condomini sottostanti (quelli inclusi nella proiezione verticale del lastrico) per ripartire i due terzi della spesa.
In fase di riparto, l’Amministratore dovrà utilizzare la tabella millesimale di proprietà generale o, in assenza di una specifica tabella settoriale, dovrà calcolare la proporzione dei 2/3 limitatamente ai millesimi delle sole unità immobiliari sottostanti. Si deve anche ricordare l’eventuale “doppia contribuzione”: se il titolare dell’uso esclusivo è anche proprietario dell’appartamento immediatamente sottostante, egli dovrà sostenere l’intero 1/3 più la sua quota millesimale inclusa nei 2/3.
Nelle relazioni con il condomino che detiene l’uso esclusivo, che risponde per la quota di 1/3 (utilità diretta), l’amministratore deve agire come facilitatore, assicurando che eventuali richieste di lavori o modifiche non pregiudichino la funzione primaria di copertura, che è l’interesse comune prevalente.
