Uno dei dubbi più ricorrenti che gli amministratori si trovano ad affrontare riguarda la corretta maggioranza da applicare in assemblea quando l’ordine del giorno prevede lavori straordinari di importo rilevante. Il timore è sempre lo stesso: una delibera approvata con la maggioranza della seconda convocazione può essere impugnata sostenendo che l’opera sia di “notevole entità” e richieda, quindi, il quorum rafforzato previsto dall’art. 1136, quarto comma, del Codice Civile? La recente sentenza del Tribunale di Roma, Quinta Sezione Civile, la n. 7559/2026 (estensore dott. Fabio De Palo), offre un chiarimento fondamentale proprio su questo punto, analizzando un caso in cui un fondo lavori da ben 200.000 euro è stato ritenuto legittimo nonostante l’assenza della maggioranza millesimale dei 500/1000.
L’Inquadramento
Per muoverci con sicurezza nel quadro tecnico-normativo, dobbiamo partire dal dato testuale. L’art. 1136 c.c. stabilisce che per le riparazioni straordinarie di “notevole entità” è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Tuttavia, il legislatore non ha mai definito un parametro monetario fisso (ad esempio, una soglia in euro) per stabilire cosa sia “notevole”. Come evidenziato dalla Sentenza, la giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che tale valutazione è rimessa alla discrezionalità del giudice di merito. Il Tribunale di Roma, citando i precedenti della Cassazione, ribadisce che il magistrato non può limitarsi a guardare la cifra assoluta in calce al preventivo, ma deve valutare il rapporto proporzionale tra il costo dell’opera, il valore complessivo dell’edificio e l’incidenza della spesa sui singoli condomini. In assenza di un tetto assoluto previsto dalla norma, l’entità diventa un concetto relativo e non oggettivo.
Il caso
Immaginiamo una situazione tipica: un condominio di discrete dimensioni, situato in una zona urbana di pregio come il quartiere Nomentano a Roma, composto da 37 unità immobiliari. L’assemblea, riunita in seconda convocazione, delibera la creazione di un fondo per il rifacimento del tetto, delle grondaie e la rimozione dell’eternit per un totale di 200.000 euro. Una società di capitali, proprietaria di un’unità all’interno dello stabile, impugna la decisione. La sua tesi è lineare: la spesa è oggettivamente alta e la sua quota individuale, pari a oltre 10.000 euro, rappresenta un onere eccessivo che avrebbe richiesto il voto favorevole di almeno metà del valore dell’edificio.
Durante il giudizio, emerge però un quadro differente. Sebbene il condominio non avesse fornito una perizia tecnica sul valore dello stabile, il giudice osserva la realtà dei fatti: un edificio di 37 unità in una zona centrale della Capitale ha un valore commerciale che supera agevolmente i 5 milioni di euro. In questa prospettiva, un intervento da 200.000 euro incide per meno del 4% sul valore complessivo del bene. Inoltre, la delibera prevedeva una rateizzazione molto lunga, ben 22 mensilità, e la possibilità per i condomini di accedere alle detrazioni fiscali, riducendo drasticamente l’impatto finanziario immediato.
L’applicazione della Sentenza al caso suddetto ci porta a una conclusione netta: l’impugnazione della società attrice è stata rigettata. Il Tribunale ha stabilito che non basta invocare l’alto ammontare complessivo della spesa per annullare una delibera. Il parametro di valutazione non deve essere la quota del singolo condomino che impugna – che potrebbe essere un soggetto con grandi disponibilità o, al contrario, in difficoltà – ma la quota media gravante su tutti i partecipanti.
Soggettivamente, un lavoro non può essere di “notevole entità” per un condomino e “ordinario” per un altro in base ai millesimi posseduti; il giudizio deve essere unitario e oggettivo rispetto alla compagine. Nel caso in esame, il fatto che l’attrice fosse una società di capitali ha ulteriormente convinto il giudice della sostenibilità economica della spesa, rendendo la delibera perfettamente valida anche se assunta con le maggioranze semplici della seconda convocazione (maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio), poiché l’opera è stata declassata a riparazione straordinaria “non notevole”.
Il consiglio
Per gestire queste situazioni ed evitare costosi contenziosi, l’amministratore deve agire con estrema prudenza professionale. Sebbene la sentenza del Tribunale di Roma offra un importante scudo legale, la strada maestra da perseguire rimane sempre il raggiungimento della maggioranza prevista per i lavori di notevole entità (500 millesimi), onde evitare in radice ogni contestazione. Qualora in assemblea tale quorum non venga raggiunto, il nostro ruolo diventa quello di informatori qualificati: dobbiamo illustrare chiaramente ai condomini il principio di proporzionalità espresso dalla sentenza di Roma, spiegando che la “notevole entità” è un concetto relativo, ma al contempo è doveroso comunicare apertamente il rischio di una contestazione giudiziale, che potrebbe manifestarsi anche in forma pretestuosa da parte di chi intende solo rallentare l’iter.
Un passaggio fondamentale riguarda la pianificazione finanziaria e il rispetto degli obblighi contabili. Proporre rateizzazioni ampie, come le 22 mensilità del caso romano, è un’ottima strategia per mitigare l’impatto economico sui singoli e rendere l’esborso meno gravoso, ma occorre sempre coordinare tale dilazione con quanto previsto dall’art. 1135 c.c. in merito alla costituzione obbligatoria del fondo lavori. L’amministratore deve assicurarsi che le rate siano incassate in tempo utile per garantire la copertura finanziaria necessaria prima dell’inizio delle opere o secondo le scadenze del contratto d’appalto.
Documentare correttamente lo stato di necessità dell’edificio permetterà di difendere la validità della delibera, sostenendo che la spesa, seppur elevata in termini assoluti, risulta coerente con il pregio dello stabile e con le tutele previste dalla giurisprudenza più recente.
Sintesi
Il principio cardine espresso dal Tribunale di Roma è la relatività del concetto di “notevole entità”. Non esiste una cifra magica oltre la quale scatta il quorum dei 500 millesimi; tutto dipende dal rapporto tra costo dei lavori, valore dell’edificio e ripartizione media tra i condomini. Per l’amministratore, questo significa che una delibera su lavori da centinaia di migliaia di euro può essere blindata se accompagnata da una dilazione di pagamento intelligente e da una corretta documentazione della necessità dell’opera rispetto al valore del patrimonio immobiliare amministrato.
