L’ordinanza della Corte di Cassazione, Sezione II Civile, n. 1107 pubblicata il 19 gennaio 2026, interviene con precisione chirurgica su una delle dinamiche più delicate della gestione condominiale: il bilanciamento tra il dovere di informazione dei condomini e l’autonomia decisionale dell’assemblea in merito alla scelta degli appalti. In un panorama normativo spesso incerto, questo provvedimento fornisce a condomini e ai professionisti del settore coordinate chiare per gestire il rifacimento delle facciate e la negoziazione delle clausole contrattuali, evitando che scelte orientate al risparmio economico si traducano in pericolosi contenziosi giudiziari
Al centro della controversia troviamo due pilastri del diritto condominiale: la completezza dell’ordine del giorno (ex art. 1105 c.c.) e la legittimità delle delibere che approvano contratti d’appalto “derogatori” rispetto alle garanzie ordinarie. Secondo il principio consolidato richiamato dalla Cassazione in questa sentenza, affinché la partecipazione dei condomini sia informata, non è necessario che l’avviso di convocazione prefiguri ogni minimo dettaglio dello sviluppo della discussione. È sufficiente che l’argomento sia indicato nei suoi termini essenziali.
Ancor più rilevante è il chiarimento sulla possibilità per l’assemblea di rinunciare parzialmente alle garanzie dovute per legge dall’appaltatore. La Suprema Corte ribadisce che le clausole di esonero dalla responsabilità per vizi o difformità sono valide purché non riguardino la colpa grave o i gravi difetti costruttivi previsti dall’art. 1669 c.c. Soprattutto, il giudice sottolinea che la scelta di accettare un’offerta più economica “senza garanzia legale” attiene al merito delle valutazioni dell’assemblea e, come tale, non è sindacabile dal tribunale sotto il profilo dell’opportunità.
Il caso pratico
Immaginiamo un condominio storico a Genova che necessita di urgenti lavori alla facciata. L’assemblea viene convocata per decidere su diverse opzioni: un intervento completo, molto costoso e garantito, oppure una soluzione più leggera ed economica. Quest’ultima opzione prevede la rimozione di elementi decorativi (come piccoli mosaici ormai degradati) e l’applicazione di una finitura semplificata. La ditta appaltatrice, a fronte del prezzo ridotto, propone una clausola di esclusione delle garanzie per i vizi lievi.
Una condomina impugna la delibera sostenendo tre punti: l’ordine del giorno era generico poiché non allegava i preventivi; la rimozione dei mosaici avrebbe leso il decoro architettonico dell’edificio; e, infine, l’assemblea non avrebbe potuto rinunciare alle garanzie di legge, configurando un eccesso di potere. Il caso reale approdato in Cassazione ricalca esattamente questa trama, vedendo contrapposti il diritto del singolo alla conservazione del valore estetico e il potere della maggioranza di gestire le risorse comuni.
La Cassazione n. 1107/2026 risolve il dilemma rigettando le pretese della ricorrente. In primo luogo, stabilisce che non è obbligo dell’amministratore allegare i preventivi all’avviso di convocazione: è onere del condomino interessato attivarsi per visionare la documentazione presso lo studio del professionista prima della riunione.
In merito alla rinuncia alle garanzie, la Corte chiarisce che l’autonomia contrattuale del Condominio permette di negoziare deroghe alle responsabilità dell’appaltatore per “colpa lieve”, purché resti ferma la responsabilità per i gravi difetti strutturali. Tale scelta non costituisce un vizio di legittimità della delibera, ma una valutazione di convenienza economica che spetta esclusivamente ai proprietari. Infine, sulla questione del decoro, la Corte afferma che la rimozione di elementi (come mosaici grigi su fondo grigio) non percepibili visivamente dalla strada o che non caratterizzano in modo essenziale il disegno dell’edificio non costituisce un’innovazione vietata. La tutela del decoro deve infatti bilanciarsi con l’effettiva alterazione armonica, non potendo basarsi su elementi quasi invisibili o irrilevanti.
Consigli pratici
L’attività dell’amministratore deve muoversi su un doppio binario, distinguendo con estrema cura l’agire per le parti comuni dall’interferenza nelle sfere private. Per quanto riguarda la tutela delle parti comuni, il professionista deve assicurarsi che l’ordine del giorno sia formulato in modo chiaro ma sintetico, specificando che la decisione avverrà sulla base delle relazioni tecniche (come quelle del Direttore Lavori) e degli accertamenti eseguiti sul campo. È fondamentale mettere a disposizione la documentazione contabile e tecnica presso il proprio studio, verbalizzando correttamente che tali atti erano accessibili ai condomini prima dell’assemblea. Nel gestire l’appalto l’assemblea può analizzare e approvare contratti che prevedono limitazioni di garanzia per vizi minori in cambio di sconti economici, purché sia chiaramente spiegato ai condomini che tale scelta comporta un’assunzione di rischio e che non copre comunque i gravi difetti strutturali decennali, sui quali la tutela resta imperativa per legge.
La prudenza deve guidare anche la gestione del fondo speciale: sebbene il rilievo della sua mancanza sia stato dichiarato inammissibile per ragioni procedurali in questo specifico caso, resta un obbligo di legge la cui corretta costituzione mette al riparo l’assemblea da pesanti responsabilità.
