Il delicato equilibrio tra l’esecuzione dei lavori necessari sulle parti comuni e la tutela della proprietà privata è un tema ricorrente nel diritto condominiale. Recentemente, il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 13720 del 7 ottobre 2025, ha fornito chiarimenti essenziali proprio riguardo l’obbligo del Condominio di risarcire il condomino che subisce l’occupazione o il passaggio nel proprio fondo esclusivo.
Il principio di diritto al centro dell’analisi è sancito dall’articolo 843 del codice civile. Questa norma impone al proprietario di permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo (che nel caso specifico era una terrazza di proprietà esclusiva), a condizione che tale necessità sia riconosciuta al fine di costruire o riparare un muro o altra opera comune.
La regola fondamentale, tuttavia, è che se l’accesso o il passaggio cagiona danno, è dovuta al proprietario “un’adeguata indennità”. Il Tribunale ha ribadito che l’ambito applicativo dell’art. 843 c.c. è esteso alle ipotesi di condominio negli edifici. La norma configura un’obbligazione propter rem, il che significa che l’indennità è dovuta dal Condominio anche per il “solo fatto della preclusione della potenziale facoltà di uso del fondo” a causa dell’occupazione temporanea dell’area. L’indennizzo deve essere liquidato in via equitativa
Il Caso Pratico
Il contenzioso analizzato dal Tribunale di Roma vedeva un Condominio impegnato nell’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dei prospetti e delle coperture. Inizialmente, il capitolato del 28.11.2014 prevedeva l’utilizzo di ponteggi fissi, e si stabiliva che l’accesso ai ponteggi esterni sarebbe avvenuto tramite l’attraversamento di una terrazza condominiale, per preservare le parti private.
Tuttavia, l’impresa appaltatrice ha realizzato i lavori con modalità esecutive totalmente difformi. In particolare, è stata installata sulla terrazza di proprietà esclusiva degli attori una struttura per il sollevamento della piattaforma di lavoro (la c.d. “navicella mobile”). Questa variazione, sebbene non configurasse una variante tecnica rispetto ai lavori appaltati, ha comportato l’occupazione della terrazza. Gli attori lamentavano che la terrazza fosse stata di fatto adibita ad area cantiere e stoccaggio materiali dal 30 gennaio 2017 fino al 20 gennaio 2018, richiedendo risarcimenti per il danno da mancato godimento e per il turbamento della “pace domestica”.
La sentenza del Tribunale di Roma ha accolto solo parzialmente le richieste degli attori, ma ha stabilito in modo netto la responsabilità del Condominio per l’occupazione, condannando esclusivamente il Condominio al pagamento dell’indennizzo ex Art. 843 c.c..
Il Principio Affermato: Il Tribunale ha riconosciuto come fondata la domanda di condanna del Condominio al pagamento di un indennizzo per il pregiudizio derivante dall’occupazione della terrazza di proprietà esclusiva, protrattasi per l’intera durata dei lavori (dodici mesi, dal gennaio 2017 al gennaio 2018). L’indennizzo è stato quantificato in base al valore locativo calcolato dal perito, ammontando a € 1.669,56 (€ 139,13 mensili). È fondamentale notare che l’indennizzo è stato riconosciuto per tutti i dodici mesi, e non solo per il periodo di effettivo utilizzo della piattaforma (“navicella”), poiché l’occupazione della terrazza era risultata in uso anche prima e dopo l’utilizzo del ponteggio mobile, come confermato dal direttore dei lavori in sede istruttoria.
Inoltre, il Condominio è stato condannato al rimborso di € 700,00, oltre IVA, per i danni materiali accertati, specificamente la rottura di due vetri divisori del terrazzo, un danneggiamento pacifico tra le parti.
I Limiti del Risarcimento: Sono state invece rigettate le pretese risarcitorie mosse nei confronti dell’impresa appaltatrice e del direttore dei lavori, nonché le richieste aggiuntive degli attori verso il Condominio per il “danno morale” e il turbamento della “pace domestica”. Il Tribunale ha ritenuto le allegazioni relative a tali danni “alquanto generici e non circostanziati”, considerando che l’occupazione aveva riguardato solo uno spazio esterno.
Consigli Pratici
La pronuncia impone agli amministratori una chiara consapevolezza dei rischi e delle responsabilità in capo al Condominio quando i lavori sulle parti comuni (manutenzione straordinaria dei prospetti e delle coperture) interferiscono con la proprietà privata.
Innanzitutto, in fase di progettazione e appalto, l’amministratore, in quanto committente dei lavori in rappresentanza del Condominio, deve assicurare che la documentazione contrattuale (capitolato e contratto d’appalto) preveda dettagliatamente le modalità di accesso, anticipando la necessità di opere provvisionali come il ponteggio mobile o la “navicella”. Anche se la modifica dell’opera provvisionale (come avvenuto nel caso per evitare il rischio statico e il puntellamento del garage sottostante) è di competenza del direttore dei lavori, l’amministratore deve essere costantemente aggiornato e non deve rimanere inerte, poiché l’inerzia può configurare un’accettazione implicita delle modifiche che impattano sulle proprietà esclusive.
L’attività a tutela delle parti comuni è l’oggetto principale della gestione, ma l’amministratore deve agire con diligenza anche per prevenire l’aggravio degli oneri relativi alle proprietà private. L’obbligo di indennizzo ex art. 843 c.c. è un’obbligazione propter rem che ricade sul Condominio. Pertanto, l’amministratore deve far considerare nel quadro economico generale la potenziale necessità di stanziare un fondo per coprire l’indennità dovuta per il mancato uso temporaneo di aree esclusive necessarie all’accesso.
