La gestione delle manutenzioni straordinarie rappresenta, da sempre, uno dei terreni più fertili per il contenzioso tra condomini e amministrazione. Una recente e significativa sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 278, pubblicata il 27 gennaio 2026, torna a far luce su alcuni pilastri fondamentali della materia: l’obbligatorietà del fondo speciale per i lavori, i criteri di ripartizione delle spese per i solai e i presupposti per la condanna per “lite temeraria”. L’articolo che segue analizzerà come i giudici milanesi abbiano bilanciato la sicurezza dell’edificio con le garanzie contabili previste dal Codice Civile.
Il fulcro normativo della vicenda risiede nell’articolo 1135, comma 1, n. 4 del Codice Civile, il quale impone all’assemblea che delibera opere di manutenzione straordinaria l’obbligo preventivo di costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Si tratta di una norma posta a tutela non solo dei condomini, ma anche dei terzi creditori (l’impresa appaltatrice). Tuttavia, questo rigore contabile trova un limite invalicabile nella sicurezza: l’articolo 1135, comma 2, c.c. consente infatti all’amministratore di ordinare lavori urgenti senza preventiva delibera (e quindi senza fondo), salvo l’obbligo di riferirne alla prima assemblea. La sentenza n. 2073/2025 della Corte d’Appello di Milano chiarisce che tale principio di urgenza legittima anche l’assemblea a deliberare gli interventi omettendo la costituzione del fondo, qualora la sicurezza dell’edificio sia un interesse primario e impellente rispetto alla garanzia contabile.
Il caso pratico
La controversia nasce a seguito dello “sfondellamento” di un solaio interpiano in un condominio milanese. Il distacco di parti di intonaco e pignatte interessava la soletta di accesso all’autorimessa comune, che fungeva contemporaneamente da copertura per una proprietà esclusiva sottostante. A fronte del pericolo, il Condominio deliberava lavori di ripristino urgente senza però costituire formalmente il fondo speciale e senza specificare in verbale l’esatto criterio di ripartizione delle spese.
Un condomino impugnava la delibera, lamentando tre vizi: la violazione dell’obbligo del fondo speciale, l’errata applicazione dell’art. 1125 c.c. per la ripartizione dei costi e la mancata esibizione dei preventivi. Il Tribunale di Milano, in primo grado, non solo rigettava le domande, ma condannava il condomino al risarcimento per “lite temeraria” ex art. 96 c.p.c., ritenendo la sua azione giudiziaria pretestuosa e abusiva.
La Corte d’Appello di Milano, investita del gravame, ha confermato la validità della delibera condominiale ma ha parzialmente riformato la sentenza di primo grado su un punto cruciale.
In merito al fondo speciale, i giudici hanno ribadito che la prova di un’esigenza immediata e impellente (nel caso di specie, il rischio di ulteriori crolli e la limitazione al transito di mezzi pesanti) deroga all’obbligatorietà del fondo. La sicurezza dell’edificio prevale sulla regolarità contabile. Riguardo alla ripartizione delle spese, la Corte ha ricordato che, in mancanza di una specifica delibera assembleare sui criteri, si applicano automaticamente quelli di legge (art. 1125 c.c. per i solai divisi tra piani), e l’amministratore è tenuto a ripartire i costi secondo tali parametri legali senza necessità di un voto espresso sui singoli millesimi.
L’elemento di maggiore novità della pronuncia riguarda però la lite temeraria. La Corte ha revocato la condanna del condomino al pagamento dei 1.000 euro di sanzione. Secondo i giudici d’appello, la semplice infondatezza della domanda o il mancato deposito di memorie istruttorie non bastano a configurare la “mala fede” o la “colpa grave” necessarie per l’art. 96 c.p.c. Esistevano profili oggettivamente controversi (come l’omessa delibera del fondo), che rendevano la pretesa del condomino non manifestamente pretestuosa.
Consigli pratici
Dalla lettura di questa sentenza emergono direttive preziose per l’attività quotidiana dei professionisti del condominio. È fondamentale agire con tempestività quando la stabilità del fabbricato è a rischio. In presenza di perizie tecniche che accertano fenomeni di sfondellamento o pericoli per l’incolumità, l’amministratore deve prioritariamente tutelare le parti comuni mettendo in sicurezza l’area. In queste circostanze, la legittimazione ad agire è piena e l’eventuale omissione del fondo speciale, pur rimanendo un’irregolarità in tempi ordinari, viene “sanata” dallo stato di necessità, purché l’urgenza sia documentata da relazioni tecniche e verbali tempestivi.
È consigliabile, tuttavia, non limitarsi alla gestione dell’emergenza ma curare con estrema attenzione la verbalizzazione: se l’assemblea concorda su un criterio di ripartizione (come l’art. 1125 c.c.), è bene che ciò risulti chiaramente per evitare contestazioni successive sul “chi paga cosa”.
