La recente e illuminante sentenza della Corte Suprema di Cassazione, la n. 9570/2026 pubblicata il 14 aprile 2026, torna a far luce su uno dei temi più caldi e conflittuali della vita negli edifici: l’installazione di sistemi di videosorveglianza privata. Attraverso questa pronuncia, gli Ermellini hanno delineato un confine netto tra il diritto alla sicurezza del singolo condomino e il diritto alla riservatezza dell’intera compagine, fornendo preziosi chiarimenti sull’applicabilità dell’articolo 1122-ter del Codice Civile e del Regolamento Europeo sulla Protezione dei Dati (GDPR).
Il cuore del dibattito giuridico risiede nel delicato equilibrio tra l’esercizio del diritto di proprietà e il rispetto della sfera privata altrui. Spesso si tende a pensare che, installando una telecamera all’interno della propria soglia o su un muro di pertinenza esclusiva, si sia liberi di inquadrare ciò che si preferisce per “sentirsi sicuri”. Tuttavia, la Corte di Cassazione, citando la sentenza 9570/2026, ha ribadito un principio fondamentale: l’angolo visuale è il termometro della liceità. Se l’occhio elettronico, pur essendo di proprietà privata, sporge la sua vista sulle aree comuni (come pianerottoli, scale o garage), non siamo più nell’ambito di un’attività “esclusivamente personale o domestica”. In questo caso, scattano i rigidi protocolli del GDPR e del Codice della Privacy. Il principio di diritto chiarito dalla Suprema Corte distingue nettamente tra l’installazione condominiale (deliberata dall’assemblea ex art. 1122-ter c.c.) e quella del singolo proprietario, specificando che quest’ultima non può mai trasformarsi in un’indebita ingerenza nella vita dei vicini senza una reale e provata necessità.
Il caso pratico
Immaginiamo uno scenario classico, simile a quello esaminato dai giudici: i proprietari di un’unità immobiliare decidono di installare alcune telecamere per proteggere i propri box auto. Fin qui, nulla di strano. Il problema sorge quando una di queste telecamere, posizionata sulla parete esterna della proprietà privata, viene orientata in modo da riprendere non solo il varco d’accesso al box, ma l’intero corridoio di manovra condominiale, monitorando chiunque passi di lì, a che ora e con chi.
Questo scenario ci riporta a un suggestivo parallelismo storico. Quando Galileo Galilei perfezionò il cannocchiale e lo puntò verso il cielo, non si limitò a guardare le stelle, ma “scoprì” i crateri della luna, infrangendo il dogma della perfezione dei corpi celesti. Allo stesso modo, il condomino che punta la sua “lente” oltre il confine della sua proprietà privata, scopre e registra i “crateri” della quotidianità altrui: i gesti, le abitudini e i passaggi dei vicini. Ma se per Galileo l’osservazione era un atto di progresso scientifico, nel condominio moderno questa intrusione visiva, se non giustificata da un rischio reale e proporzionato, diventa un atto illecito che viola la “perfezione” della privacy del pianerottolo.
La Corte di Cassazione, con la sentenza 9570/2026, ha rigettato il ricorso di due condomini che pretendevano di mantenere telecamere rivolte su aree comuni, confermando quanto stabilito nei gradi precedenti. Il principio affermato è perentorio: l’installazione di telecamere in proprietà privata è lecita senza autorizzazione assembleare solo e soltanto se l’angolo di visuale è limitato esclusivamente ai propri spazi. Se la ripresa si estende alle parti comuni, l’esenzione per fini domestici prevista dal GDPR (art. 2, par. 2) viene meno.
I giudici hanno chiarito che, per poter lecitamente inquadrare un’area comune, il singolo condomino dovrebbe dimostrare una situazione di rischio effettivo e concreto, e comunque operare nel rispetto dei principi di necessità e proporzionalità, come indicato dalle Linee Guida n. 3/2019 del Comitato Europeo per la Protezione dei Dati. In assenza di tali presupposti, e senza il consenso degli interessati o una delibera assembleare che autorizzi l’uso comune della videosorveglianza, l’attività è considerata un’ingerenza illegittima nella riservatezza altrui. In breve, il diritto alla sicurezza non è un “passpartout” che permette di sorvegliare indiscriminatamente gli spazi collettivi.
Consigli pratici
L’amministratore di condominio, in questo contesto, deve muoversi con estrema cautela e competenza tecnica. Quando giunge una segnalazione riguardante telecamere private “troppo curiose”, è fondamentale distinguere i propri ambiti di intervento. Se l’installazione lede l’estetica del fabbricato o comporta un’alterazione delle parti comuni (ad esempio, un ancoraggio invasivo su una facciata pregiata), l’amministratore ha la piena legittimazione ad agire per la tutela delle parti comuni, diffidando il condomino e chiedendo il ripristino dei luoghi qualora l’intervento non sia stato autorizzato o violi il regolamento.
Diverso è il caso in cui la disputa riguardi esclusivamente la privacy e l’angolo di ripresa della telecamera posta all’interno della proprietà altrui. In questa circostanza, l’amministratore non possiede poteri coercitivi diretti per ordinare la rimozione, poiché si tratta di un conflitto tra diritti soggettivi privati (sicurezza contro privacy). Tuttavia deve ricordare al condomino/installatore che rischia non solo un ordine di rimozione giudiziale, ma anche pesanti sanzioni dal Garante della Privacy. È opportuno che l’amministratore solleciti, laddove possibile, una perizia tecnica che certifichi l’orientamento del cono di ripresa o l’oscuramento delle aree comuni, cercando una soluzione bonaria che eviti il contenzioso legale.
