L’attenzione alla qualità dell’acqua negli edifici non è più solo una questione di buon senso, ma un preciso obbligo normativo che coinvolge direttamente la gestione condominiale.
In questo articolo esploreremo le novità introdotte dal “Documento Tecnico Operativo per la Gestione e Prevenzione della Legionellosi” ed. marzo 2026 (vedi allegato), curato da Aqua Italia, AVR, ANACI e ATS Milano, che fornisce chiarimenti essenziali per navigare tra le responsabilità legali e le azioni tecnico-operative necessarie a tutelare la salute dei residenti.
Il contesto normativo italiano, recentemente aggiornato dal D.Lgs. 18/2023 e dalle successive modifiche del D.Lgs. 102/2025, ha definito chiaramente la figura del “Gestore Idrico della Distribuzione Interna” (GIDI). Secondo queste disposizioni, l’amministratore di condominio è equiparato al GIDI per quanto riguarda le parti comuni dell’edificio.
Sebbene i condomini residenziali siano classificati come “edifici di classe E” (ovvero non prioritari come ospedali o hotel), l’amministratore ha comunque il dovere di garantire che l’acqua mantenga i parametri di qualità dal punto di consegna (contatore) fino ai punti di utenza. In termini semplici: la responsabilità della salubrità dell’acqua non si ferma all’ingresso del palazzo, ma prosegue lungo tutte le tubazioni comuni. L’inosservanza di tali obblighi può esporre a sanzioni amministrative pesanti, da 5.000 a 30.000 euro, oltre a possibili responsabilità civili e penali.
Il Documento Tecnico Operativo chiarisce che, pur non essendoci per i condomini l’obbligo di elaborare sistemi formali di valutazione del rischio (DVR) come per gli ospedali, permane il dovere della “dovuta diligenza”. Ecco cosa deve fare concretamente il condominio per risolvere il dilemma della sicurezza:
Manutenzione Rigorosa: È fondamentale eseguire la pulizia e la disinfezione periodica di serbatoi e autoclavi, oltre a monitorare che la temperatura dell’acqua calda sanitaria (ACS) nei serbatoi sia mantenuta ad almeno 60°C.
- Controlli Analitici: Anche se non obbligatori per legge in via ordinaria, la fonte raccomanda vivamente un controllo biennale della presenza di Legionella pneumophila, responsabile di oltre il 97% dei casi di infezione.
- Coinvolgimento dei Condòmini: L’amministratore deve sensibilizzare i residenti su pratiche semplici ma vitali, come far scorrere l’acqua per 10-15 minuti dopo assenze prolungate e pulire i rompigetto dei rubinetti ogni tre mesi.
- Gestione degli Impianti: In caso di positività accertata (superiore a 1.000 UFC/L per Legionella spp.), l’amministratore deve intervenire tempestivamente con operazioni di bonifica (shock termici o trattamenti chimici) avvalendosi di ditte qualificate.
In sintesi, la nuova prassi stabilisce che la prevenzione non è un optional: un registro degli interventi aggiornato e una corretta progettazione (che eviti ristagni d’acqua) sono gli strumenti principali per proteggere il condominio e chi lo amministra.
