Quando si stipula un contratto di locazione, l’attenzione si concentra spesso su aspetti economici come il canone e le spese condominiali. Tuttavia, un elemento fondamentale ma meno considerato è il diritto alla convivenza civile all’interno del condominio e gli obblighi dell’inquilino a tal fine.
Il Codice Civile interviene per imporre al conduttore di utilizzare l’immobile con diligenza, evitando qualsiasi comportamento che possa disturbare i vicini. Quella che potrebbe sembrare una semplice lite tra vicini può avere gravi risvolti, specialmente se sfocia in comportamenti aggressivi, minacciosi o ripetutamente molesti.
Il comportamento di un inquilino che arreca molestie agli altri abitanti dell’edificio rientra in ciò che viene definito “abuso comportamentale” o “abuso della cosa locata”. Questi comportamenti costituiscono un inadempimento contrattuale nei confronti del locatore.
Tra le molestie che possono giustificare un intervento legale rientrano:
- Rumori molesti.
- Minacce verbali o gesti provocatori nei confronti degli altri condomini.
- Insulti.
- Imbrattamenti (es. con vernice).
- Affissione di cartelli con ingiurie alla porta dei vicini.
- Più in generale, atti lesivi della normale convivenza.
È importante sottolineare che, anche se il procedimento giudiziario è più complesso rispetto a uno sfratto per morosità, la giurisprudenza ha chiarito che anche un singolo comportamento molto grave può giustificare la risoluzione del contratto per inadempimento. Il proprietario non è tenuto a dimostrare un danno materiale all’immobile; è sufficiente che l’inquilino utilizzi l’appartamento in modo incompatibile con la sua destinazione abitativa.
La legge offre al proprietario strumenti concreti per intervenire nei confronti di inquilini che turbano la quiete del vicinato.
- Il Codice Civile, all’articolo 1587, impone al conduttore di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata. Questo significa che l’inquilino deve usare l’immobile in modo da non pregiudicare il suo valore locativo e, soprattutto, da non arrecare disturbo agli altri abitanti dello stabile. La Corte di Cassazione ha ribadito questo principio, riconoscendo al proprietario la possibilità di agire legalmente contro l’inquilino inadempiente, fino alla risoluzione del contratto.
- Un aspetto cruciale evidenziato dalla giurisprudenza è che il proprietario di casa può – e deve – agire per proteggere i vicini e tutelarsi da eventuali responsabilità civili. Il locatore potrebbe infatti essere chiamato a rispondere verso gli altri inquilini “come di fatto proprio”, se tollerasse tali molestie. In altre parole, in caso di molestie causate dall’inquilino, il locatore non deve tutelare il conduttore, bensì i terzi danneggiati. Questa interpretazione rafforza l’orientamento secondo cui non è necessaria la prova di un danno materiale all’immobile, ma è sufficiente che il locatore possa ipoteticamente essere chiamato a risponderne se non si attiva per chiedere la risoluzione del contratto e far cessare le molestie.
Esempio Pratico:
Un caso emblematico che chiarisce queste dinamiche è l’Ordinanza n. 22860 del 20 ottobre 2020 della Corte di Cassazione. Nel caso in questione, il Tribunale di Genova aveva dichiarato risolto un contratto di locazione abitativa a causa dell’inadempimento della conduttrice. L’inquilina aveva molestato i vicini di casa attraverso insulti, imbrattamenti con vernice bianca della porta di una vicina, e l’affissione di cartelli con ingiurie alla propria porta. L’inadempimento era stato riconosciuto sia per la violazione di una specifica clausola del contratto che vietava comportamenti molesti, sia per la violazione dell’Art. 1587 c.c..
La conduttrice ha proposto ricorso, sostenendo che le dichiarazioni dei testimoni non fossero attendibili e che si trattasse di un unico episodio di “vicenda privata” con una sola vicina, non configurabile come abuso della cosa locata o violazione dell’Art. 1587 c.c.. La Corte d’Appello di Genova ha rigettato il ricorso, posizione confermata dalla Suprema Corte.
La Cassazione ha ribadito che le molestie ai vicini costituiscono abuso del bene locato in violazione dell’Art. 1587 c.c.. Ha inoltre chiarito che la condotta inadempiente ai fini della risoluzione può essere integrata anche da un solo episodio, purché grave. Il giudice non ha attribuito valore di giudicato a una sentenza penale di condanna dell’inquilina, ma ha basato la sua decisione principalmente sulle testimonianze raccolte in sede civile, utilizzando la sentenza penale solo a titolo di “argomento ad abundantiam”. Questo caso illustra chiaramente come la legge interpreti la “diligenza” del conduttore e la responsabilità del locatore in situazioni reali di conflitto condominiale.
Consigli utili
Per tutelarsi, il proprietario può inserire all’interno del contratto di locazione una clausola risolutiva espressa. Questa clausola, ad esempio, può vietare espressamente comportamenti molesti. Se tale clausola è firmata separatamente, può evitare future contestazioni e rendere immediata la risoluzione del contratto, potenzialmente senza costi per il locatore.
Affrontare comportamenti molesti da parte di un inquilino è un compito delicato ma necessario per il proprietario. La legge offre strumenti concreti per intervenire, e agire tempestivamente non è solo un diritto, ma anche un dovere per evitare richieste di risarcimento e tutelare l’immobile da un uso scorretto e dannoso
