L’accertamento della proprietà di spazi “grigi” come le intercapedini continua a generare complessità. Per fare chiarezza su questi confini, analizzeremo la recente sentenza del Tribunale di Bari n. 3708, depositata il 15 ottobre 2025, che fornisce un principio essenziale per gli amministratori, stabilendo la prevalenza del titolo originario e della funzione strutturale oggettiva nella definizione della natura comune di un bene.
Il diritto condominiale si fonda sulla distinzione tra proprietà esclusiva e parti comuni. Il punto di partenza normativo è l’Articolo 1117 del Codice Civile, che stabilisce una presunzione di proprietà comune per tutti gli elementi strutturali e funzionali necessari all’esistenza e all’uso collettivo dell’edificio.
Tale presunzione, tuttavia, non è assoluta. La regola tecnica al centro dell’analisi stabilisce che per superare la condominialità presunta, occorre un titolo che escluda in modo inequivocabile la destinazione del bene all’uso comune e ne assegni la proprietà esclusiva. Il Tribunale di Bari, in linea con la giurisprudenza di legittimità, ribadisce che il fondamento giuridico dell’attribuzione proprietaria si basa sull’interpretazione gerarchica delle fonti: il titolo di provenienza originario prevale sulla presunzione legale. Le intercapedini, in particolare, sono considerate condominiali se destinate all’aerazione, alla coibentazione del fabbricato o se assolvono una funzione essenziale per l’intero stabile.
Il caso pratico
Immaginiamo un condominio dove un locale al piano cantinato confina con un’area non delimitata fisicamente, definita “intercapedine”. Il proprietario di quel locale, negli anni, per evitare l’accesso a terzi e a causa dell’iniziale assenza di muri di divisione, incorpora di fatto l’intercapedine nelle proprie cantine. Nonostante questa occupazione di fatto protratta per oltre trent’anni (dal 1983), l’area contiene cruciali tubazioni fognarie condominiali e svolge una funzione vitale di protezione dalle infiltrazioni e dall’umidità per le fondazioni. Il condomino, dopo aver subito l’onere del pagamento della TOSAP (Tassa di Occupazione di Suolo Pubblico) per le coperture sovrastanti l’intercapedine, agisce in giudizio per ottenerne il rimborso e l’accertamento della natura condominiale dell’area. Il Condominio convenuto si difende sostenendo la proprietà esclusiva del ricorrente e, in via subordinata, l’acquisto dell’area per usucapione.
La Sentenza del Tribunale di Bari risolve la controversia accogliendo la domanda della condomina e dichiarando la natura condominiale dell’intercapedine.
Il principio affermato si basa sull’applicazione rigorosa del diritto di proprietà e della funzione strutturale:
- La Corte accerta che l’atto notarile del 1969, quale atto costitutivo del condominio, stabiliva espressamente e in via pattizia la condominialità, includendo “i muri perimetrali, i pilastri, le fondazioni, l’intercapedine…”. La volontà negoziale originaria è inequivocabile. In termini pratici, se un atto contrattuale definisce un bene come comune ab origine, nessun atto successivo di divisione o compravendita può validamente modificarne la natura, poiché quel bene esulava dalla disponibilità esclusiva dei singoli condomini.
- La qualificazione è rafforzata dalla destinazione oggettiva all’uso comune, ai sensi dell’Art. 1117 c.c.. La CTU ha confermato che l’area svolge una duplice funzione vitale: isolamento e protezione dall’umidità delle fondazioni e alloggiamento delle tubazioni fognarie condominiali, essenziali per la manutenzione. La natura giuridica di parte comune, derivante dalla sua funzione essenziale, non viene meno per il solo fatto che un singolo condomino abbia di fatto impedito o reso impossibile l’uso da parte degli altri. L’incorporazione di fatto, dunque, non ha inciso sul regime di appartenenza del bene.
- L’eccezione di usucapione è stata ritenuta infondata. L’utilizzo esclusivo e prolungato di una cosa comune è insufficiente a integrare il possesso ad usucapionem. È richiesto, invece, un atto di interversione del possesso (Art. 1141, comma 2, c.c.), ossia un’azione manifesta ed inequivocabile con cui il condomino dimostri di possedere uti dominus, in modo incompatibile con il compossesso altrui.
- Accertata la natura condominiale, l’onere della Tassa di Occupazione del Suolo Pubblico (TOSAP o Canone Unico Patrimoniale) ricade sul Condominio. Di conseguenza, il Condominio è stato condannato al rimborso delle somme anticipate dall’attrice. Tuttavia, il Tribunale ha parzialmente accolto l’eccezione di prescrizione, stabilendo il termine breve di cinque anni. Il rimborso è stato limitato alle annualità decorrenti dal gennaio 2012, poiché le richieste generiche precedenti non avevano interrotto validamente la prescrizione per i crediti non specificamente individuati.
Consigli pratici
La decisione del Tribunale di Bari offre spunti operativi.
Nel momento in cui sorge un dubbio sulla proprietà di un manufatto essenziale come l’intercapedine, l’Amministratore è legittimato ad avviare le verifiche documentali e tecniche necessarie, poiché il bene rientra nelle sue attribuzioni conservative ai sensi dell’Art. 1130 c.c.. L’attività preliminare deve sempre partire dall’analisi del titolo di provenienza originario (regolamento contrattuale e atti costitutivi), poiché la situazione di fatto, anche se risalente nel tempo, non può prevalere sulla volontà negoziale espressa.
Quando la situazione di fatto è complessa, come l’avvenuta incorporazione dell’intercapedine, il professionista deve ricorrere, come avvenuto nel caso in esame, a strumenti tecnici imparziali, quali la Consulenza Tecnica d’Ufficio (in questo cosa serve meglio una delibera). La CTU è fondamentale non solo per l’individuazione esatta del bene (sanando eventuali vizi di indeterminatezza della domanda iniziale), ma soprattutto per accertare in modo oggettivo la funzione vitale del manufatto, ad esempio l’alloggiamento di tubazioni fognarie condominiali.
Riguardo alle questioni economiche e fiscali, l’Amministratore deve assicurarsi che gli oneri (come l’attuale Canone Unico Patrimoniale, successore della TOSAP) relativi alle coperture su aree accertate come comuni siano correttamente imputati al Condominio quale soggetto passivo dell’obbligazione. Inoltre, in caso di richieste di rimborso per annualità pregresse, occorre applicare con rigore il diritto alla prescrizione: il credito per prestazioni periodiche si prescrive in cinque anni, e l’Amministratore deve verificare che l’atto interruttivo (come la diffida o la citazione) abbia specificamente individuato il credito in oggetto, evitando riserve generiche che non bloccano il decorso dei termini
L’accertamento della proprietà condominiale è come srotolare una vecchia pergamena: se il documento originale definisce chiaramente i confini, nessuna modifica o segno lasciato nel tempo dai singoli può invalidarne il contenuto. La funzione strutturale del bene è il sigillo che conferma la verità scritta nel titolo
