Le infiltrazioni d’acqua in un edificio condominiale rappresentano una delle problematiche più ricorrenti e complesse da affrontare, soprattutto quando coinvolgono parti che servono sia l’intero condominio sia le proprietà esclusive. Un caso emblematico è quello delle infiltrazioni provenienti da un lucernario calpestabile condominiale situato sopra locali di proprietà esclusiva, una situazione che, come vedremo, implica una ripartizione della responsabilità tra il condominio e il proprietario dell’immobile sottostante.
Introduzione: Funzione e Importanza nei Contesti Condominiali
I lucernari calpestabili sono elementi architettonici spesso realizzati con mattonelle in vetrocemento, incassati nel solaio di copertura di piani interrati o seminterrati. La loro funzione principale è duplice: in quanto lucernario, forniscono luce naturale agli ambienti sottostanti, come box auto, cantine o locali commerciali, migliorando la vivibilità e la funzionalità di questi spazi. Contestualmente, essendo parte del piano di calpestio di una vanella scoperta o di un corridoio condominiale, svolgono anche una funzione condominiale, servendo come passaggio o copertura per l’edificio comune.
Questa doppia funzione, benefica in termini di illuminazione e praticità, porta con sé la potenziale problematica delle infiltrazioni d’acqua quando vi è degrado strutturale. In questi casi, diventa fondamentale individuare la causa del danno e il soggetto o i soggetti tenuti alla custodia e alla manutenzione del bene.
Come accennato, i lucernari calpestabili sono tipicamente costituiti da mattonelle in vetrocemento incassate nel solaio che costituisce il piano di calpestio di un’area comune. Questa area comune può essere una “vanella scoperta” (un corridoio un cortile o un passaggio esterno) che si sviluppa perimetralmente all’edificio o tra diverse parti di esso.
Il degrado di queste mattonelle in vetrocemento o degli elementi del solaio in cui sono incassate è la causa prevalente dei fenomeni infiltrativi lamentati nei locali sottostanti. Tale degrado può essere dovuto all’usura del tempo (“vetustà delle strutture”) o a difetti di manutenzione.
La loro duplice funzionalità:
Questa doppia valenza è il fulcro della ripartizione delle responsabilità in caso di danni.
Implicazioni Legali e Condominiali: Normative e Un Esempio Pratico
Quando si verificano danni da infiltrazioni in un condominio, la responsabilità ricade generalmente sul soggetto tenuto alla custodia e alla manutenzione del bene da cui originano. Il condominio è responsabile se l’infiltrazione proviene da una parte comune, in quanto custode della cosa. Tuttavia, la situazione si complica quando il bene comune svolge una doppia funzione, a vantaggio sia del condominio sia del singolo condòmino, come nel caso del lucernario calpestabile
- Funzione a favore del singolo condòmino: come lucernario, fornisce luce ai locali di proprietà esclusiva (ad esempio, box auto) sottostanti.
- Funzione condominiale: come piano di calpestio di un bene comune, rientra nelle aree ad uso collettivo dell’edificio.
Riferimenti normativi ( art. 2051 c.c. art. 1130 comma 1, n.4 Normativi Chiave: - Art. 2051 c.c. (Danno cagionato da cosa in custodia)
- Art. 1130, comma 1, n. 4, c.c. (Attribuzioni dell’amministratore)
- Art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. (Attribuzioni dell’assemblea dei condomini)
- Art. 2055 c.c. (Responsabilità solidale)
Un caso recente affrontato dal Tribunale di Napoli (sentenza n. 5004 del 21 maggio 2025) illustra perfettamente queste implicazioni.
Un condòmino citava in giudizio il Condominio e un altro condòmino, chiedendo di dichiararli corresponsabili delle infiltrazioni che si erano aggravate nei suoi tre locali box auto situati nel piano interrato del fabbricato. Le infiltrazioni provenivano dal degrado delle mattonelle in vetrocemento, definite “lucernari”, incassate nel calpestio della “vanella scoperta” sovrastante i box. Questa vanella era un corridoio di proprietà condominiale.
La consulenza tecnica d’ufficio ha confermato che il danno era determinato dal degrado delle mattonelle in vetrocemento. È stato ribadito che la pavimentazione della vanella svolgeva una duplice funzione: come lucernario per i box dell’attore e come piano di calpestio di un bene comune.
Ragionamento del Tribunale: Il Tribunale ha riconosciuto che sia l’attore (proprietario dei box) sia il Condominio avevano l’obbligo di custodire il bene, rispondendo entrambi, ai sensi dell’Art. 2051 c.c., dei danni cagionati dal bene stesso. Il principio applicato è lo stesso valido per il lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo, per il quale la Cassazione (sentenza n. 516/2022) ha stabilito una responsabilità concorsuale tra il proprietario/usuario esclusivo e il condominio, quest’ultimo per gli obblighi di controllo e manutenzione straordinaria.
Il Tribunale ha rilevato un concorso di colpa tra l’attore e il Condominio nella misura del 50% ciascuno. Il Condominio è stato condannato al risarcimento dei danni da perdite dai lucernari calpestabili e per il danno da lucro cessante subito dall’attore a causa della mancata possibilità di utilizzare i box. La somma totale dei danni (danno emergente per ripristino immobili e oneri tecnici, più lucro cessante) è stata calcolata in € 100.570,19, ridotta a € 50.285,39 in ragione del concorso di colpa, e ulteriormente diminuita di € 2.500 già incassati dall’attore, arrivando a una condanna per il Condominio di € 47.785,39, oltre rivalutazione e interessi. La domanda proposta contro l’altro condòmino convenuto è stata invece rigettata, in quanto le perdite da colonne fecali erano condominiali e non ascrivibili alla sua condotta esclusiva.
Questa sentenza esemplifica come le normative vengano interpretate in situazioni reali, riconoscendo la responsabilità condivisa per beni comuni che beneficiano specificamente anche le singole proprietà, e sottolineando l’importanza dell’obbligo di custodia e manutenzione.
Discorso ben diverso se la superficie calpestabile sopra il lucernario non fosse una vanella condominiale, ma un marciapiede di proprietà pubblica. In questo scenario, il condominio esce di scena, ma il principio della duplice funzione e della custodia condivisa rimane perfettamente valido. La suddivisione delle spese di ripristino e del risarcimento dei danni seguirebbe di conseguenza questa ripartizione di responsabilità, che, pur potendo variare a seconda delle specificità del caso, si fonderebbe sul medesimo presupposto: chi trae un’utilità da un bene (la luce per il privato, la superficie di passaggio per la collettività) è tenuto a contribuire alla sua manutenzione e risponde dei danni derivanti dalla sua incuria. Il concetto di “doppia funzione” si conferma quindi come la chiave di volta per risolvere queste complesse fattispecie, a prescindere che il custode della “copertura” sia un soggetto privato come il condominio o un ente pubblico come il Comune.
