Chi paga quando l’ex amministratore sbaglia? Una recente e chiarificatrice sentenza del Tribunale Ordinario di Roma 7953 del 19 maggio 2026 mette un punto fermo sulle azioni di risarcimento “solitarie”. Molto spesso, i singoli proprietari tentano di recuperare la propria quota di danno agendo autonomamente contro il precedente gestore, ma la giurisprudenza capitolina avverte: senza una delibera assembleare unitaria, il rischio è di vedere la domanda rigettata e di essere condannati a pesanti spese legali per “difetto di legittimazione”.
Il cuore della materia del contendere risiede nella natura del rapporto che lega l’amministratore alla compagine condominiale. Ai sensi dell’art. 1129 del Codice Civile, l’amministratore agisce come un mandatario professionale. Quando egli compie atti di “mala gestio” — ovvero una gestione negligente, omissiva o contraria ai doveri di diligenza del bonus pater familias — si configura una violazione degli obblighi contrattuali assunti verso il mandante. Ma chi è il vero “mandante”? La giurisprudenza, richiamata nella sentenza del Tribunale di Roma, ribadisce che il mandante è il Condominio nel suo insieme, inteso come ente di gestione unitario.
Il principio di diritto espresso è chiaro: se la condotta dell’amministratore arreca un pregiudizio al patrimonio condominiale (ad esempio per una sanzione derivante da tasse non pagate, per la perdita di una causa a causa di una notifica ignorata o per lavori non eseguiti), tale danno non può essere “parcellizzato” o “spacchettato” dai singoli condomini. Il danno è unitario e comune. Di conseguenza, il singolo condomino non ha la “legittimazione attiva” per agire in tribunale chiedendo il risarcimento della propria quota millesimale, poiché il rapporto di mandato non è frazionato tra i proprietari, ma sussiste tra l’amministratore e l’intera compagine.
Il caso pratico
Per illustrare meglio il dilemma, consideriamo lo scenario analizzato dai giudici romani. Un gruppo di condomini, dopo aver ottenuto la revoca del precedente amministratore, decide di citarlo in giudizio autonomamente. Le lamentele riguardano una serie di gravi inadempienze: l’omessa esecuzione di lavori urgenti e straordinari previsti dall’art. 1135 c.c., danni da infiltrazioni provenienti dai lucernai comuni mai riparati, e la mancata comunicazione all’assemblea di atti giudiziari notificati al condominio, che avevano causato la soccombenza in diverse cause legali.
Gli attori chiedono che l’ex amministratore sia condannato a risarcire loro le somme corrispondenti alle quote millesimali versate per coprire i danni e le spese legali derivanti dalla sua negligenza. Essi agiscono convinti che, avendo pagato “di tasca propria” la loro quota di debito condominiale causato dall’amministratore, abbiano il diritto di recuperarla direttamente da lui in via giudiziale.
Il Tribunale di Roma ha risolto la controversia rigettando integralmente la domanda dei condomini per difetto di legittimazione attiva. La sentenza chiarisce che il presupposto dell’azione di responsabilità postula l’esercizio di un’azione da parte del Condominio nella sua interezza, rappresentato dal nuovo amministratore. Gli attori non hanno infatti provato di aver subito un danno “diretto e personale”, distinto da quello subito dal resto della compagine.
Un esempio di danno diretto potrebbe essere il crollo di un balcone privato dovuto alla colpa dell’amministratore, ma nel caso di specie si parlava di lucernai, pluviali e atti giudiziari comuni. La sentenza richiama anche precedenti della Cassazione (come la n. 37666/2015), confermando che il risarcimento deve essere calcolato nella sua interezza come danno “unitario” e non calcolato pro-quota dai singoli. La conseguenza per i condomini che hanno tentato la via solitaria è stata pesante: la dichiarazione di inammissibilità della domanda e la condanna al pagamento di oltre 5.000 euro di spese legali in favore dell’ex amministratore.
Consigli pratici
Non è possibile, né consigliabile, che i singoli condomini intraprendano azioni individuali per “recuperare la propria quota”, poiché tali azioni sono destinate al rigetto. L’amministratore deve invece richiedere una relazione legale per intraprendere una corretta azione di responsabilità condominiale.
Affinché l’azione di risarcimento contro il predecessore sia valida, occorre convocare un’assemblea con un ordine del giorno specifico. Per deliberare l’azione legale, è necessaria la maggioranza prevista dall’art. 1136 comma 4 c.c., ovvero la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio (500 millesimi), sia in prima che in seconda convocazione. È fondamentale distinguere la delibera di “revoca” da quella di “azione di responsabilità”: spesso l’assemblea si limita a cambiare amministratore, ma se non vota espressamente (e con le dovute maggioranze) l’autorizzazione a procedere legalmente per i danni, il nuovo amministratore non ha il potere di agire per conto del condominio.
Nelle questioni puramente private, dove l’amministratore non ha legittimazione, egli dovrà limitarsi a fornire la documentazione necessaria ai singoli condomini affinché possano valutare se sussista un danno “diretto e personale” (come nel caso di danni all’interno di un appartamento privato). Tuttavia, per tutto ciò che riguarda la gestione del patrimonio comune, la strada maestra rimane la delibera assembleare solida, che consenta al condominio di presentarsi in giudizio come un fronte unico e legittimato.
