La recente sentenza del Tribunale Ordinario di Genova (Sez. VI Civile, 19 marzo 2026, n. 1402) si inserisce con forza in un filone giurisprudenziale che non accenna a flettere: il rigore nell’applicazione del principio di legalità e del riparto di competenze tra l’amministratore e l’assemblea. Non siamo di fronte a un mero tecnicismo, ma a una conferma fondamentale per la tutela del patrimonio dei condomini. La pronuncia in commento delimita con precisione chirurgica il confine tra l’atto conservativo urgente e la manutenzione straordinaria programmata, chiarendo che l’iniziativa autonoma dell’amministratore, se priva di ratifica o di presupposti d’urgenza indifferibile, espone il professionista alla responsabilità personale e priva il fornitore del titolo di credito verso l’ente di gestione.
I fatti
Il caso nasce da un decreto ingiuntivo (n. 1003/2025) ottenuto da una società specializzata, la “La Gigio SPA”, contro un Condominio genovese. Oggetto del contendere: il mancato pagamento di oltre 10.000 euro per l’attività di monitoraggio statico continuo di quindici lesioni presenti nell’edificio. L’impresa sosteneva di aver operato su incarico dell’amministratore, con un’offerta accettata via mail e attività protrattasi per tutto il 2024.
Il Condominio, opponendosi, ha sollevato tre eccezioni dirimenti: il difetto di delibera assembleare, la mancanza di prova sull’effettiva esecuzione (i report venivano inviati a un consulente esterno e non al Condominio) e, infine, il disconoscimento delle firme apposte sulle conferme di lavoro, ritenute apocrife. La questione solleva un interrogativo cruciale: un’attività tecnica come il monitoraggio delle fessure, spesso percepita come necessaria per la sicurezza, rientra nei poteri d’ufficio dell’amministratore o necessita sempre del vaglio dell’aula?
Il Giudice G.O.P. Alessandro Mauceri affronta il tema analizzando la natura del servizio prestato. Il Tribunale distingue nettamente tra il monitoraggio come “Atto Conservativo” (ex art. 1130 c.c.) e come “Lavoro Straordinario” (ex art. 1135 c.c.).
Il passaggio più significativo della sentenza recita: “Se il monitoraggio delle fessure si protrae nel tempo (mesi o anni), è difficile per l’impresa invocare l’urgenza ‘indifferibile’, poiché l’amministratore avrebbe avuto tutto il tempo di convocare un’assemblea”. Il Tribunale chiarisce che se le fessure sono “storiche”, già note e stabili, l’incarico deve passare necessariamente dall’assemblea.
L’amministratore che firma un contratto di questo tipo senza delibera agisce come un “falsus procurator”. La sentenza è lapidaria: “Il contratto concluso da tale amministratore non può impegnare il Condominio opponente nei confronti della società opposta. L’unico responsabile contrattuale verso quest’ultima rimane l’amministratore stesso”.
Un altro punto tecnico di rilievo riguarda l’onere della prova. La società opposta ha prodotto documenti di “Conferma Lavoro” che il rappresentante legale del Condominio ha dichiarato di non aver mai firmato. In questo scenario, l’impresa avrebbe dovuto proporre istanza di verificazione (art. 216 c.p.c.). Non avendolo fatto, quei documenti sono stati espunti dal materiale probatorio, lasciando la ditta priva di prova sull’esecuzione delle prestazioni. Anche l’invio dei report a un tecnico terzo (un ingegnere consulente) è stato ritenuto insufficiente a impegnare il Condominio, non avendo la ditta dimostrato che tale professionista fosse un rappresentante autorizzato a ricevere gli atti per conto dell’ente.
Riflessioni
Per l’amministratore di condominio, questa sentenza rappresenta un monito. La gestione dei beni comuni non può prescindere da una rigorosa proceduralizzazione.
L’urgenza deve essere reale, non presunta: Non basta che un intervento sia “opportuno” o “tecnicamente consigliabile”. Per scavalcare l’assemblea ai sensi dell’art. 1135, comma 2 c.c., l’urgenza deve essere tale da non consentire il tempo tecnico per una convocazione, anche in via straordinaria. Se il monitoraggio dura un anno, come in questo caso, l’urgenza decade ipso facto.
L’amministratore deve evitare di esporsi firmando contratti di durata o di rilevante entità economica basandosi su una presunta “gestione ordinaria” che la giurisprudenza tende a restringere sempre di più. In caso di monitoraggio fessure, la via maestra è: verbale di urgenza per i primi vetrini/fessurimetri (atto conservativo) e immediata convocazione dell’assemblea per la ratifica del piano di monitoraggio a lungo termine.
Chiusura
La sentenza di Genova ci ricorda che l’amministratore è un mandatario con poteri tipizzati. Superare tali poteri non è solo un vizio formale della delibera, ma un atto che spezza il legame di rappresentanza. La responsabilità professionale non si esaurisce nel “fare le cose”, ma nel farle secondo il riparto di competenze stabilito dal Codice Civile. In assenza di questo equilibrio, l’amministratore rimane solo di fronte alle pretese dei terzi, mentre il Condominio ottiene la restituzione di quanto pagato per compulsum, come avvenuto nel caso in esame con la condanna alla restituzione di 9.912,00 euro oltre interessi.
