La recente pronuncia del Tribunale di Vicenza, Sentenza n. 1171 dell’8 settembre 2026, accende i riflettori su uno degli incubi peggiori per ogni condominio: la gestione dei buchi di bilancio lasciati da condòmini falliti o cronicamente morosi. Quando le casse condominiali languono e i fornitori minacciano il distacco dei servizi, la tentazione di spalmare le passività sui proprietari in regola è forte. L’articolo che segue fornisce chiarimenti definitivi su questo tema, spiegando perché un riparto ordinario esponga il condominio a rischi legali altissimi e quale sia l’unica architettura procedurale in grado di blindare l’operato dell’amministratore.
Il fulcro giuridico della vicenda ruota attorno all’articolo 1123 del Codice Civile, che impone la ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Qualsiasi deroga a questo principio, come l’accollo di un debito altrui da parte dei condòmini virtuosi, richiede inderogabilmente l’unanimità dei partecipanti al condominio. Secondo quanto ribadito dal Tribunale di Vicenza, approvare a maggioranza la ripartizione delle morosità altrui comporta un vizio che rende la delibera invalida. La giurisprudenza, in particolare la sentenza della Corte di Cassazione n. 13631 del 2001, ammette un’unica e stringente eccezione a questa regola: la costituzione di un “fondo cassa ad hoc”, deliberabile a maggioranza solo in presenza di un’effettiva urgenza improrogabile, volta a scongiurare un grave pregiudizio a carico di tutti i condòmini, come una potenziale aggressione esecutiva.
Il caso pratico
Immaginiamo uno scenario purtroppo frequente, ricalcato proprio sui fatti affrontati dai giudici vicentini. In un condominio, due società proprietarie di diverse unità immobiliari finiscono in procedure fallimentari, lasciando dietro di sé una voragine contabile. L’amministratore, trovandosi nell’impossibilità di recuperare le somme a causa dell’incapienza e avendo necessità di far quadrare i conti, inserisce questa maxi-morosità di 80.562,49 euro direttamente nel rendiconto consuntivo. Sottopone quindi all’assemblea un piano che spalma il debito sui soli condòmini non morosi, chiedendo e ottenendo l’approvazione a maggioranza. Alcuni proprietari, vistisi recapitare quote esorbitanti per colpe non loro, impugnano la delibera davanti al giudice per ottenerne l’annullamento.
Il Tribunale di Vicenza ha risolto questa vertenza annullando la delibera nella parte in cui approvava a maggioranza il riparto delle quote insolute pari a 80.562,49 euro. Il giudice ha chiarito che l’amministratore non può semplicemente mascherare una perdita nel normale consuntivo di gestione derogando ai valori delle proprietà millesimali. Citando il consolidato orientamento giurisprudenziale, compresa la pronuncia delle Sezioni Unite n. 9839 del 2021, il Tribunale ha statuito che la manovra è legittima solo se viene formalmente costituito un fondo cassa specifico e temporaneo. Nel caso esaminato, il Condominio non ha fornito alcuna prova di ragioni eccezionali o di un’aggressione esecutiva imminente da parte dei creditori, né ha istituito un fondo separato, determinando così l’inevitabile invalidità del deliberato.
Per operare in totale sicurezza, l’amministratore deve adottare una strategia preventiva impeccabile. Di fronte a morosità croniche, il primo passo è documentarne oggettivamente l’irrecuperabilità, acquisendo una relazione formale del legale che illustri all’assemblea le azioni di recupero già tentate e ne attesti l’inesigibilità.
Poiché ai crediti non riscossi corrispondono inevitabilmente fatture scoperte verso terzi, è fondamentale precostituire la prova dell’urgenza. Non si tratta di un trucco per forzare la mano, ma di un’esigenza giuridica per giustificare il deliberato: l’amministratore deve farsi rilasciare dai fornitori diffide scritte o preavvisi di distacco dei servizi (che, a fronte degli insoluti, arriverebbero comunque). Con questa prova documentale in mano, si può convocare l’assemblea con un ordine del giorno inequivocabile, incentrato esclusivamente sulla “costituzione di un fondo cassa straordinario e urgente”.
A verbale deve emergere a chiare lettere che l’assemblea non sta deliberando una ripartizione del debito altrui — manovra che modificherebbe i criteri legali richiedendo l’unanimità — bensì una mera anticipazione finanziaria, vitale e provvisoria, per salvare il patrimonio comune dalle azioni esecutive e garantire la continuità dei servizi. Il credito del condominio verso le unità morose deve, peraltro, rimanere formalmente intatto a bilancio.
Testo da inserire nell’Ordine del Giorno:
“Esame diffide di pagamento creditori terzi e costituzione fondo cassa straordinario e urgente per evitare la sospensione dei servizi e/o azioni esecutive contro il Condominio.”
Testo da inserire a Verbale:
“Il Presidente illustra all’assemblea la situazione di grave deficit di cassa causata dalla persistente morosità delle unità [Inserire riferimenti unità/condòmini]. L’Amministratore esibisce all’assemblea [la diffida / il preavviso di distacco / l’atto di precetto] inviato dalla ditta [Nome Fornitore] in data [Data], confermando l’imminente pericolo di interruzione dei servizi essenziali e di azioni esecutive contro il Condominio. Viene data lettura della relazione del legale incaricato che attesta l’inesigibilità immediata del credito.
Per scongiurare il grave pregiudizio a carico di tutti i condòmini, l’assemblea delibera a maggioranza la costituzione di un fondo cassa straordinario di € [Inserire Importo], ripartito provvisoriamente tra i soli condòmini in regola secondo la Tabella Millesimale di Proprietà.
Si precisa espressamente che tale versamento costituisce una mera anticipazione finanziaria di natura temporanea e provvisoria, salva e impregiudicata ogni azione di recupero del credito verso i soggetti morosi. Le somme anticipate dai condòmini solventi saranno oggetto di conguaglio e restituzione non appena le quote insolute verranno incassate, mantenendo inalterato a bilancio il credito originario del Condominio.”
[Nota interna: Fondamento su Cass. Civ. n. 13631/2001 e Cass. Sez. Un. n. 9839/2021. La maggioranza richiesta è quella del comma 2 art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).]
Mantenendo questa rigida architettura procedurale per la difesa attiva del bene comune, separata dal mero supporto documentale per le eventuali controversie private, si blinda l’operato dello studio garantendo trasparenza, tempestività e l’assoluta inattaccabilità della delibera.
