Il presente articolo analizza la recente Sentenza n. 7366/2025 della Corte di Appello di Roma, che offre chiarimenti fondamentali in merito alla ripartizione delle responsabilità tra Condominio (in qualità di committente) e impresa appaltatrice in caso di danni o occupazione prolungata di proprietà private rese necessarie per l’esecuzione di opere sulle parti comuni. La pronuncia è cruciale per definire i confini operativi e i rischi legali degli Amministratori che gestiscono appalti complessi.
La giurisprudenza in materia di appalti condominiali si concentra sulla determinazione del soggetto che debba rispondere dei danni cagionati a terzi – considerati tali anche i singoli condòmini – dall’esecuzione delle opere. Il principio generale, mutuato dal diritto degli appalti, stabilisce che la responsabilità ricade primariamente sull’appaltatore, il quale svolge la sua attività con autonomia gestionale ed esecutiva. Il Condominio assume il ruolo di committente.
Una responsabilità in capo al committente (il Condominio) è configurabile solo in casi eccezionali e specificamente provati. Ciò avviene, ad esempio, se il fatto lesivo è stato commesso dall’appaltatore in esecuzione di un ordine specifico impartito dal direttore dei lavori o da un rappresentante del committente, riducendo l’appaltatore a un mero esecutore (nudus minister), o se si configura una culpa in eligendo, ovvero per aver affidato il lavoro a un’impresa palesemente incompetente e priva delle capacità tecniche necessarie.
Il caso pratico
Il caso analizzato dalla Corte di Appello riguarda una coppia di condomini il cui immobile, situato al piano terreno, era attiguo a un giardino/cortile privato di circa 200 mq, utilizzato anche come rimessaggio veicoli. Il Condominio aveva appaltato lavori di rifacimento delle parti comuni. Per tali lavori, i ponteggi e l’area di cantiere, di proprietà della ditta, occuparono 68 mq dell’area privata e pertinenziale dell’appartamento.
Sebbene inizialmente i condomini avessero acconsentito (rinunciando persino all’indennità prevista dal regolamento condominiale), il contratto d’appalto fu risolto anticipatamente e i lavori abbandonati. La controversia è sorta perché l’area privata rimase occupata arbitrariamente e senza un valido titolo legale dai ponteggi e dal cantiere dal 1° dicembre 2014 fino al 12 giugno 2015. Questa occupazione prolungata rese l’intera area cortilizia impraticabile, inservibile e l’abitazione “oscurata, sempre sporca, impolverata”. I proprietari hanno quindi richiesto il risarcimento dei danni (patrimoniali e non patrimoniali) sia al Condominio che alla società appaltatrice.
La Corte di Appello di Roma, rigettando l’appello degli attori, ha pienamente condiviso il ragionamento logico-giuridico del Giudice di primo grado, confermando l’assenza di responsabilità del Condominio.
Nel caso specifico, la Corte ha escluso che il Condominio potesse essere ritenuto responsabile. Non è stata contestata la scelta dell’appaltatore (quindi non vi era culpa in eligendo), né è stata ravvisata una culpa in vigilando. La Corte ha chiarito che il rapporto diretto per l’accesso all’unità immobiliare è sorto tra il condòmino e la ditta appaltatrice, la quale era l’unica obbligata alla liberazione del fondo. Pertanto, la responsabilità per non aver rimosso i ponteggi dopo la risoluzione contrattuale è stata riconosciuta esclusivamente in capo alla società appaltatrice.
La Corte ha confermato il riconoscimento del danno per l’occupazione illegittima del giardino. Tuttavia, il danno è stato liquidato come indennità per la compressione della facoltà di godimento prevista dall’Art. 843, comma 2, c.c. (diritto ad adeguata indennità per l’accesso e l’occupazione temporanea). La quantificazione è avvenuta in via equitativa, ancorando la misura al valore reddituale dell’immobile la cui fruibilità era stata ridotta, liquidando la somma di € 3.500,00 per l’occupazione di 68 mq per 6 mesi e 15 giorni.
In termini pratici, ciò significa che:
- Le tariffe COSAP (occupazione suolo pubblico) invocate dagli appellanti come metro di misura non sono applicabili per quantificare l’indennizzo di un’area privata, poiché il fine della COSAP è pubblicistico, mentre l’indennizzo ex art. 843 c.c. serve a compensare il proprietario della compressione del suo godimento esclusivo.
- È stata esclusa la risarcibilità del danno non patrimoniale (come l’ansia o la sofferenza psicofisica), in quanto, sebbene i disagi fossero comprensibili, gli aspetti evidenziati non hanno superato la soglia di tollerabilità o non sono stati provati come dirette conseguenze della mancata rimozione dei ponteggi.
Consigli pratici
L’Amministratore di condominio, in quanto committente, deve agire con estrema cautela nella gestione dei lavori che coinvolgono aree private, nonostante la giurisprudenza tenda a escludere la sua responsabilità diretta per le inadempienze dell’appaltatore.
In primo luogo, l’attività a tutela delle parti comuni e degli interessi generali del Condominio deve includere un’accurata verifica documentale delle imprese, al fine di evitare la culpa in eligendo. È indispensabile che il contratto di appalto definisca in modo inequivocabile le responsabilità dell’appaltatore e stabilisca penali per i ritardi nella riconsegna e nella liberazione dei fondi, specialmente quelli privati. L’Amministratore deve monitorare l’andamento dei lavori e, in caso di risoluzione o abbandono, deve attivarsi per garantire la rapida rimozione dei mezzi e dei ponteggi.
Per quanto concerne le questioni esclusive o private (l’occupazione del giardino del singolo, regolata dall’Art. 843 c.c.), l’Amministratore agisce principalmente da facilitatore e garante del corretto adempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’impresa. Sebbene la responsabilità per l’occupazione sine titulo e il danno che ne deriva ricada sulla ditta, l’Amministratore non può rimanere inerte se l’impresa non libera l’area privata. In questi frangenti, il professionista deve agire formalmente, diffidando l’impresa alla liberazione per rimuovere rapidamente i ponteggi. Questo tipo di intervento, pur non essendo diretto a rispondere del danno patrimoniale del singolo, serve a tutelare il Condominio da possibili future contestazioni e a dimostrare l’assenza di culpa in vigilando.
