La recente ordinanza del Tribunale di Como, Sezione II Civile (n. 1277/2025 R.G.), emessa nel luglio 2026, getta nuova luce su una delle controversie più frequenti nei contesti condominiali di pregio: l’installazione di pergole bioclimatiche o pergotende e il loro impatto sui diritti dei vicini. Il provvedimento in esame offre chiarimenti fondamentali sulla distinzione tra la tutela possessoria e le azioni di merito relative alle distanze o al decoro architettonico, fornendo una guida preziosa per interpretare correttamente i confini tra disturbo soggettivo e turbativa giuridicamente rilevante
Al centro della vicenda giuridica troviamo l’azione di manutenzione del possesso, disciplinata dall’articolo 1170 del Codice Civile. Tale strumento è volto a far cessare le “molestie” che impediscono o rendono difficoltoso il godimento di un bene. Nel contesto condominiale, l’installazione di una struttura stabile come una pergola bioclimatica viene spesso percepita dal proprietario del piano superiore come una lesione del proprio possesso, citando la riduzione della visuale (veduta in appiombo), il timore di intrusioni di terzi o l’alterazione del decoro dell’edificio. Tuttavia, la giurisprudenza, richiamata puntualmente dal Tribunale di Como, sottolinea che per l’accoglimento di una domanda possessoria non basta lamentare una generica irregolarità amministrativa o una violazione delle distanze legali. È necessaria la prova rigorosa di una “concreta e apprezzabile turbativa”, ovvero un mutamento dello stato dei luoghi che renda oggettivamente più gravoso l’esercizio del possesso. Questioni legate alla legittimità urbanistica, al rispetto del vincolo paesaggistico o alle norme sulle distanze tra le proprietà appartengono infatti al giudizio di “petitorio” (inerente al diritto di proprietà) e non a quello “possessorio” (inerente allo stato di fatto).
Il caso pratico
Immaginiamo un condominio signorile situato in una zona sottoposta a vincoli monumentali. Una condomina, proprietaria di un appartamento al piano terra con giardino privato, decide di installare una pergola bioclimatica addossata alla facciata, qualificandola come elemento di arredo esterno. Il proprietario dell’appartamento sovrastante, tuttavia, non accetta l’innovazione. Egli lamenta che la struttura, sostenuta da pilastri metallici, non solo ostruisce la sua veduta diretta e obliqua verso il giardino, ma funge anche da “scala” naturale per eventuali malintenzionati, aumentando il rischio di furti. Inoltre, il vicino segnala che la pioggia battente sulla copertura della pergola genera riflessi luminosi e rumori intollerabili. Sulla base di queste premesse, e denunciando la mancanza di una preventiva autorizzazione dell’assemblea, il condomino del piano superiore ricorre in tribunale chiedendo l’immediata demolizione del manufatto per ripristinare il suo pieno possesso della veduta e della tranquillità abitativa.
Il Tribunale di Como, con l’ordinanza in esame, ha respinto il ricorso, stabilendo un principio di diritto molto chiaro: le allegazioni riguardanti il decoro architettonico, la legittimità edilizia e il rispetto delle distanze esulano dall’ambito della tutela possessoria se non si traducono in una compromissione materiale e intollerabile del possesso.
Nel caso specifico, la resistente ha dimostrato che la struttura era una semplice “pergotenda”, qualificabile come arredo esterno e non come nuova costruzione volumetrica. Il Tribunale ha dato rilievo al fatto che il Comune non avesse contestato l’opera e che la Soprintendenza avesse espresso parere favorevole.
Un passaggio chiave del provvedimento riguarda l’urgenza: il giudice ha rilevato che l’opera era stata installata quasi un anno prima della contestazione stragiudiziale. Il decoro di circa dieci mesi tra l’installazione e il ricorso, pur non escludendo tecnicamente l’azione, è stato considerato un “indice contrario” alla sussistenza di una situazione urgente e intollerabile. In sintesi, se il disturbo fosse stato davvero così grave da ledere il possesso, il ricorrente non avrebbe atteso tanto tempo per agire. Pertanto, senza la prova di un pregiudizio concreto (non basato su sole perizie di parte o timori ipotetici di furto), la domanda di manutenzione deve essere rigettata.
Consigli pratici
È di fondamentale importanza evidenziare che controversie di questo genere, che agli occhi dei non addetti ai lavori possono sembrare tipiche “cause di condominio”, in realtà non lo sono affatto. Dalla lettura dell’ordinanza del Tribunale di Como emerge chiaramente che il condomino del piano di sopra non ha citato il Condominio come ente, ma ha agito esclusivamente contro la singola proprietaria dell’unità sottostante. È verosimile che l’amministratore, in una fase iniziale, abbia funto da facilitatore o mediatore per cercare di comporre il dissidio, ma una volta fallito il tentativo, le parti si sono scontrate in una lite puramente privata.
L’amministratore deve saper distinguere con precisione chirurgica il proprio ambito di intervento. Le parti in causa in questo giudizio sono state identificate correttamente come “Ricorrente” (il proprietario sopra) e “Resistente” (la condomina sotto). L’oggetto della lite è infatti un’azione di manutenzione nel possesso, volta a tutelare il godimento di un bene esclusivo contro le molestie di un altro privato. Poiché l’installazione è avvenuta in un giardino di pertinenza esclusiva, l’azione non poteva che essere rivolta contro l’autrice del manufatto. Il Condominio, in tutta questa vicenda, è rimasto sullo sfondo, citato solo come contesto geografico e per l’analisi del suo Regolamento.
Spesso i condomini pretendono che l’amministratore intervenga d’autorità o che il Condominio si faccia carico delle spese legali ogni volta che un vicino compie un atto sgradito. Tuttavia, l’amministratore deve restare fermo: se il conflitto riguarda il diritto di veduta, il timore di furti o le immissioni sonore tra due unità, la lite resta confinata tra privati. Il Condominio — e di conseguenza l’amministratore — avrebbe una legittimazione ad agire solo se l’opera danneggiasse effettivamente le parti comuni o se l’azione legale riguardasse la violazione del decoro architettonico o di una specifica clausola del regolamento che impone il divieto assoluto di tali strutture. In assenza di tali presupposti, come confermato dal caso di specie dove il regolamento prevedeva solo un “preventivo coordinamento” (regolarmente avvenuto), l’amministratore deve limitarsi a vigilare sulla regolarità formale delle procedure interne, lasciando che le dispute sui diritti di godimento esclusivo siano risolte nelle sedi competenti dai diretti interessati. In sintesi, siamo di fronte a una classica lite tra vicini “consumata” all’interno delle mura condominiali, ma che non vede l’ente Condominio come soggetto giuridico coinvolto nel processo.
