Il diritto condominiale si arricchisce di una pronuncia che rafforza gli oneri di diligenza del gestore: la Sentenza n. 4969 del 17/11/2025 del Tribunale di Torino offre chiarimenti sulla responsabilità dell’amministratore in caso di eventi disastrosi. L’articolo approfondisce come l’obbligo di conservazione delle parti comuni si traduca in una ferrea responsabilità per la selezione dei fornitori, estesa persino a chi opera come amministratore di fatto.
L’analisi si concentra sulla responsabilità civile (ex art. 2043 c.c. e seguenti) derivante da un grave incendio. Il principio cardine del diritto condominiale è che l’amministratore riveste una specifica posizione di garanzia per la conservazione e la sicurezza delle parti comuni dello stabile, come stabilito dall’Art. 1130 comma 4 c.c.. Questa posizione di garanzia implica che “non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo” (ex art. 40, comma secondo, cod. pen.).
La sentenza del Tribunale di Torino ha ribadito che l’inosservanza di tali doveri costituisce fonte di responsabilità contrattuale (Art. 1710 comma primo c.c.), con un termine di prescrizione decennale. Nello specifico, la responsabilità dell’amministratore si manifesta per culpa in eligendo (colpa nella scelta) e culpa in vigilando (colpa nella sorveglianza), soprattutto in relazione all’idoneità tecnico-professionale dell’artigiano incaricato di eseguire lavori sulle parti comuni.
Il caso pratico
Il contenzioso prende le mosse da un incendio avvenuto il 21 giugno 2010, propagatosi dal tetto dello stabile a Torino, dove gli attori possedevano diversi immobili e un’attività commerciale.
L’incendio fu causato da un artigiano incaricato di ripristinare la guaina impermeabilizzante. Questi aveva fatto uso di attrezzatura a fiamma libera (un cannello) pur non avendo le autorizzazioni necessarie e non essendo dotato di presidi antincendio (l’unico estintore era rimasto nel suo veicolo). A seguito delle indagini penali (le cui sentenze sono poi divenute irrevocabili), era stata accertata non solo la responsabilità dell’artigiano, ma anche quella dell’amministratore condominiale formalmente nominato per aver omesso di accertare l’idoneità tecnico-professionale del soggetto e l’idoneità delle attrezzature, in spregio alle prescrizioni del d.lgs. 81/08.
La controversia in sede civile ha coinvolto anche un secondo soggetto, un geometra che, pur non essendo formalmente amministratore unico, poneva in essere attività di gestione e amministrazione dello stabile (come convocare assemblee, sottoscrivere verbali e incaricare artigiani), risultando di fatto co-gestore dello studio tecnico. Gli attori hanno richiesto che anche questo secondo soggetto fosse ritenuto corresponsabile in solido per i danni, inclusi quelli al contenuto degli alloggi distrutti e le perdite economiche subite dall’attività commerciale.
Il Tribunale di Torino, pur prendendo atto delle sentenze penali irrevocabili che avevano accertato la responsabilità del geometra formalmente nominato, ha proceduto a un’autonoma valutazione e ha esteso la responsabilità anche al secondo geometra, in quanto partecipe di fatto all’amministrazione.
Il Giudice ha riscontrato che i due geometri condividevano lo stesso studio, utilizzavano la stessa carta intestata per le comunicazioni, manifestandosi all’esterno come un soggetto giuridico unico. Inoltre, il geometra non formalmente nominato aveva continuato a gestire alcune attivitài, come il mantenimento dell’intestazione del conto corrente condominiale e l’operatività su di esso.
Il principio affermato è che il geometra partecipante alla gestione di fatto è chiamato a rispondere solidalmente con l’amministratore formalmente nominato, poiché ha concorso con un proprio comportamento negligente nella scelta dell’artigiano. Il Tribunale ha specificato che il lavoratore produsse solo un documento di iscrizione alla Camera di Commercio per attività di “tinteggiatura e posa in opera di vetri”, attività che non prevede l’utilizzo di attrezzatura a fiamma libera. L’amministratore di fatto, avendo accompagnato l’artigiano in sopralluogo, era a conoscenza del tipo di intervento e avrebbe dovuto sincerarsi delle corrette qualifiche tecnico-professionali.
La Corte ha condannato i convenuti in solido al risarcimento dei danni. Tra le somme riconosciute agli attori comproprietari degli alloggi figurano 186.670,00 Euro per ripristino e contenuto e 17.500,00 Euro per la perdita dei canoni di locazione, coprendo il periodo in cui gli alloggi sono rimasti sfitti per i lavori. Quanto all’attività commerciale, sebbene le perdite di fatturato successive fossero difficilmente riconducibili in modo certo all’incendio, sono stati riconosciuti i costi sostenuti per pubblicizzare l’attività oscurata dai ponteggi (per complessivi 7.269,70 Euro) e gli interessi praticati dai fornitori a causa della mancanza di liquidità. È stato inoltre stabilito che gli indennizzi ricevuti dalle Compagnie Assicuratrici per via di un vincolo contrattuale non escludono il diritto degli attori ad agire per il risarcimento del danno residuo (danno differenziale) nei confronti dei responsabili civili.
Consigli pratici
La pronuncia di Torino impone agli amministratori di ridefinire radicalmente la prassi della selezione dei fornitori e la gestione interna dello studio.
L’attività a tutela delle parti comuni, che rientra pienamente nella legittimazione dell’amministratore (ex art. 1130 c.c.), esige una due diligence rigorosa. L’incarico di un artigiano per lavori che comportano rischi operativi elevati, come l’uso di attrezzatura a fiamma libera, rende imperativa l’assoluta verifica del possesso dei requisiti tecnico-professionali e il rispetto integrale del D.Lgs. 81/2008. L’amministratore ha l’obbligo di attivarsi per rimuovere le situazioni di pericolo, e deve dunque pretendere e analizzare i documenti che attestino l’idoneità dell’impresa non soltanto alla Camera di Commercio, ma specificatamente per la tipologia di lavoro commissionata.
In definitiva assumendo che si tratti di un Lavoratore Autonomo vero e proprio (senza dipendenti) e di un intervento di manutenzione ordinaria che non rientra nei casi complessi di “Cantiere Temporaneo o Mobile” (Titolo IV del D.Lgs 81/08 con nomina coordinatori), ecco cosa l’amministratore deve tassativamente chiedere e ottenere prima di far iniziare i lavori:
- Visura Camerale Aggiornata (non più vecchia di 6 mesi)
Serve a verificare che il lavoratore sia effettivamente iscritto alla Camera di Commercio per l’attività specifica che deve svolgere. - DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva) in corso di validità
È il documento fondamentale. Attesta che il lavoratore è in regola con i versamenti INPS e INAIL.
Perché: In caso di infortunio, se il DURC è negativo o assente, l’INAIL potrebbe non coprire l’infortunio e rivalersi sul Condominio (e sull’Amministratore). Inoltre, senza DURC non dovresti nemmeno procedere al pagamento della fattura. - Autocertificazione di Idoneità Tecnico-Professionale (Art. 26 D.Lgs 81/08)
• Una dichiarazione firmata dal lavoratore in cui attesta, sotto la propria responsabilità:
• Di possedere le capacità tecniche per quel lavoro.
• Di essere in regola con le macchine e le attrezzature che utilizzerà.
• Di aver effettuato la formazione obbligatoria sulla sicurezza. - Eventuali Abilitazioni Specifiche (Se previste dal tipo di lavoro)
Lettera di abilitazione D.M. 37/08: Se interviene su impianti (elettrico, idraulico, gas, ecc.), deve dimostrare di essere abilitato a rilasciare la Dichiarazione di Conformità a fine lavori.
