Nel diritto condominiale e urbanistico, la linea di demarcazione tra ciò che è lecito e ciò che costituisce abuso è spesso sottile, specialmente quando si parla di opere realizzate sui lastrici solari o balconi. Per fornire parametri chiari su questo tema cruciale, analizziamo la recente Sentenza del Consiglio di Stato, Sezione Terza, n. 7486, depositata il 24 settembre 2025, che, riformando una precedente decisione del T.A.R. Campania, offre chiarimenti definitivi sulla natura delle opere che comportano un aumento di volumetria e l’obbligo del Permesso di Costruire.
Il nucleo centrale dell’analisi giurisprudenziale affrontato dal Consiglio di Stato riguarda la corretta definizione di pertinenza urbanistica e la sua distinzione dal più ampio concetto civilistico.
Il principio di diritto ribadito dalla Corte è che la nozione di pertinenza urbanistica è più ristretta rispetto a quella prevista dal diritto civile. Essa è applicabile esclusivamente a opere di modesta entità che siano accessorie rispetto all’opera principale. Non possono essere qualificate come pertinenze quelle costruzioni che, per funzione e dimensioni, possiedono una propria autonomia rispetto all’opera principale.
Affinché un’opera possa essere considerata una pertinenza urbanistica, è necessario che sussista un oggettivo nesso funzionale e strumentale tra la cosa accessoria e quella principale, un nesso che ne consenta l’uso pertinenziale durevole. Fondamentale è che tale opera non comporti in alcun modo un maggiore carico urbanistico. La regola tecnica in sintesi è che l’opera non deve trasformare l’organismo edilizio preesistente in termini di sagoma, volume e superficie.
Il caso pratico
Il caso concreto esaminato dalla Corte riguarda un ricorso proposto dal Comune di Salerno contro i proprietari di un appartamento per alcune opere ritenute abusive e realizzate sulla terrazza sovrastante la loro unità.
Nello specifico, le opere contestate sul lastrico solare consistevano in tre tipi di manufatti:
- un vano in muratura di circa 1 mq per l’alloggiamento di una caldaia a gas;
- un vano adibito a doccia (circa 2 mq), con relativa paretina e pensilina;
- una costruzione in muratura, più significativa, composta da tre locali: una veranda adibita a studio, un disimpegno e un bagno.
Questi interventi, funzionalmente unitari, miravano a trasformare la terrazza in un vero e proprio locale residenziale e vivibile, occupando circa 21 mq. I proprietari avevano sostenuto che tali opere avessero natura pertinenziale e che pertanto fossero esenti dall’obbligo del Permesso di Costruire, dovendo essere assoggettate solo a sanzione pecuniaria. Il T.A.R. aveva inizialmente accolto questa tesi.
Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello del Comune, riformando la sentenza di primo grado e respingendo il ricorso degli originari proprietari.
La Corte ha stabilito che la censura del Comune era fondata, in quanto le opere contestate non potevano essere qualificate come mere pertinenze urbanistiche. Il principio affermato è che strutture come le verande realizzate su una balconata, fissate stabilmente e che comportano la chiusura di una parte del balcone, sono soggette al preventivo rilascio del Permesso di Costruire. Questo perché la veranda, in tali contesti, “integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile” che si aggiunge all’organismo edilizio preesistente, trasformandolo “in termini di sagoma, volume e superficie”.
Nel caso specifico, l’insieme degli interventi (i tre locali: veranda-studio, disimpegno e bagno, oltre ai manufatti minori) era volto a rendere la terrazza un “locale residenziale e vivibile”. Tale trasformazione ha determinato un “indubbio incremento del carico urbanistico” e, per questo motivo, le opere non potevano essere sottratte al regime del Permesso di Costruire.
In termini pratici, la sentenza stabilisce che qualunque intervento sul terrazzo che, anche se di supporto all’abitazione principale (come il bagno o lo studio), crei un nuovo volume chiuso e vivibile, non può essere trattato con leggerezza: è un vero e proprio ampliamento edilizio che richiede la piena autorizzazione, non solo una Scia o una sanzione pecuniaria. Conseguentemente, l’ordine di demolizione è risultato vincolato e legittimo, anche nei confronti di chi ha acquistato l’immobile senza essere l’autore materiale dell’abuso
Consigli pratici
La pronuncia del Consiglio di Stato fornisce direttive indirette ma essenziali per il condominio, imponendo agli amministratori una vigilanza rigorosa sulla conformità urbanistica degli interventi che incidono sul perimetro volumetrico dell’edificio.
L’attività dell’amministratore, nell’ottica di questa sentenza, si deve distinguere in base alla natura dell’interesse tutelato. Laddove l’abuso incida sul volume complessivo, sulla sagoma o sul decoro architettonico, e quindi indirettamente sulla legittimità urbanistica dell’intero complesso edilizio, l’amministratore è pienamente legittimato ad agire a tutela delle parti comuni. Di fronte alla realizzazione di nuove volumetrie sul lastrico solare, sui balconi o giardini, è imprescindibile procedere con una immediata diffida al condomino, invitandolo alla rimozione o alla regolarizzazione, e informando contestualmente l’assemblea. Sebbene l’ordine di demolizione spetti all’autorità amministrativa (il Comune), l’amministratore ha il dovere di attivarsi per prevenire o sanare violazioni che possano compromettere la stabilità o la documentazione dell’edificio nel suo complesso.
Deve essere ben chiaro che documenti privati o dichiarazioni sostitutive non hanno alcuna efficacia sanante in presenza di abusi volumetrici che richiedevano il Permesso di Costruire. È necessario insistere sulla necessità di dimostrare la conformità urbanistica degli interventi privati, avvisando che, in assenza di titolo edilizio, l’ordine di demolizione resta un atto vincolato anche per l’acquirente incolpevole.
