La lotta tra l’interesse della collettività condominiale e i diritti dei singoli proprietari torna al centro dell’attenzione giuridica grazie a una recente pronuncia del Tribunale di Benevento, la sentenza emessa dal G.O.P. dott. Luigi D’Ambrosio il 10 luglio 2026. Questo provvedimento offre lo spunto per fare chiarezza su un confine spesso sottile: fin dove può spingersi l’assemblea nel limitare l’uso dei beni comuni o nel disciplinare le attività all’interno delle proprietà esclusive senza il consenso di tutti i partecipanti? In fondo, come recita un antico detto cinese: ogni confine nasce per separare due diritti. Ma non ogni confine deve necessariamente diventare un muro.
Il cuore della controversia risiede nella distinzione tra regolamento condominiale “assembleare” e “contrattuale”. Secondo il nostro ordinamento e il consolidato orientamento della Suprema Corte, richiamato espressamente dal Tribunale di Benevento, l’assemblea ha il potere di approvare a maggioranza (ex art. 1136, comma 2, c.c.) norme che disciplinano l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e la tutela del decoro architettonico. Tuttavia, quando il regolamento intende incidere sui “diritti dominicali” dei singoli, ovvero quando vuole limitare il godimento delle proprietà esclusive o riservare l’uso di parti comuni solo ad alcuni condomini escludendone altri, la maggioranza non è più sufficiente.
In questi casi, siamo in presenza di clausole di natura contrattuale che richiedono il consenso unanime di tutti i mille millesimi. La sentenza in commento ribadisce inoltre un importante principio processuale: se si impugna la delibera per vizi procedurali (ex art. 1137 c.c.), la legittimazione passiva spetta solo all’amministratore; ma se si contesta la validità di una clausola regolamentare che incide sui diritti dei singoli, si configura un “litisconsorzio necessario”, ovvero la causa deve essere rivolta contro tutti i condomini, poiché il regolamento costituisce lo statuto della collettività e incide direttamente sulla sfera giuridica di ogni partecipante.
Il caso pratico
Immaginiamo la vita all’interno di un prestigioso palazzo storico, caratterizzato da una corte interna settecentesca e da locali commerciali (negozi, botteghe, depositi) dotati di doppio accesso: uno sulla pubblica via e uno secondario dal cortile comune. L’assemblea, desiderosa di preservare il decoro e la quiete, decide di approvare un nuovo regolamento a maggioranza. Tra le nuove norme, ne vengono inserite alcune particolarmente drastiche: il divieto assoluto per i proprietari dei negozi di utilizzare la corte interna per il carico e scarico merci, l’impossibilità di parcheggiare o sostare nel cortile per chiunque non abbia un’abitazione con ingresso diretto dalla corte stessa, e il divieto di tenere aperte le porte dei locali verso il cortile per evitare “bivacchi” di personale e fornitori.
Una società proprietaria di alcuni locali commerciali, vedendosi di fatto privata del diritto di utilizzare il cortile comune, diritto che spetta pro quota a ogni condomino per legge, decide di adire le vie legali. La tesi dell’attrice è chiara: tali restrizioni non sono semplici regole di “buon comportamento”, ma vere e proprie privazioni di diritti dominicali che possono essere stabilite solo con il consenso di tutti i proprietari, nessuno escluso.
Il Tribunale di Benevento, con la sentenza del 10 luglio 2026, ha accolto le ragioni della società commerciale, dichiarando la nullità di diverse clausole del nuovo regolamento. Il Giudice ha chiarito che, sebbene l’assemblea possa disciplinare l’uso del cortile per evitare abusi, non può trasformare un bene comune in un bene “ad uso esclusivo” di una sola categoria di condomini (quelli residenti) a discapito degli altri (i commercianti), né può impedire l’utilizzo dei varchi di accesso secondari se ciò limita il godimento della proprietà privata.
Citando la fondamentale pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 9839/2021), il Tribunale ha ribadito che sono nulle le deliberazioni che “invadono la sfera dei diritti individuali dei condomini sulle proprietà esclusive o sulle parti comuni”. In termini pratici, questo significa che se il regolamento approvato a maggioranza dice “tu, proprietario del negozio, non puoi usare il cortile per scaricare le merci”, quella norma è carta straccia.
Tuttavia, il Giudice ha operato un’importante distinzione: ha ritenuto valide quelle clausole che vietavano attività incompatibili con il carattere storico-artistico dell’edificio o che imponevano il rispetto della “normale tollerabilità” per rumori e fumi. Questo perché tali divieti non creano nuove limitazioni, ma si limitano a richiamare obblighi già previsti dal Codice Civile e dalle norme di tutela pubblica, che non richiedono l’unanimità per essere inseriti in un regolamento.
Consigli pratici
Quando emergono proposte volte a restringere l’uso di un bene comune solo ad alcuni condomini o a vietare specifiche destinazioni d’uso dei locali privati, l’amministratore deve vestire i panni del facilitatore e avvertire l’assemblea che, senza l’unanimità dei consensi espressi per iscritto, tali norme saranno affette da nullità assoluta, impugnabile in ogni tempo.
Una buona prassi professionale consiste nel suggerire la verbalizzazione separata delle clausole regolamentari: quelle puramente organizzative, votate a maggioranza, e quelle limitative dei diritti, che devono essere accompagnate dalla firma di tutti i condomini, magari in calce a un atto notarile o a una scrittura privata autenticata. Ricordate che la stabilità di una delibera non dipende dalla forza dei voti.
Note per i condomini
La vita in comune richiede spesso di scendere a patti, ma è bene sapere che la democrazia assembleare ha dei limiti invalicabili fissati dalla legge. Prima di richiedere con forza assemblee volte a modificare il regolamento per “vietare” questo o quell’uso ai propri vicini, è caldamente consigliato documentarsi seriamente. Spesso si viene trascinati dal cosiddetto “punto di principio”, una reazione emotiva che porta a voler imporre la propria visione della convivenza a colpi di maggioranza. Tuttavia, la giurisprudenza, come confermato dal Tribunale di Benevento, ci insegna che agire per puntiglio può costare caro in termini di spese legali e risarcimenti. Prima di deliberare su materie che toccano i diritti altrui, è opportuno richiedere una relazione scritta a un legale specializzato in materia condominiale. Tale parere tecnico garantirà che le nuove regole non violino i diritti indisponibili degli altri condomini, evitando che una decisione presa “per fare ordine” si trasformi in una sentenza di nullità.
