Una recente e significativa ordinanza del Tribunale di Siracusa, Seconda Sezione Civile, emessa il 25 maggio 2026, offre lo spunto per approfondire i confini della responsabilità dei singoli condomini e le modalità di intervento d’urgenza previste dal codice civile. Il provvedimento in esame chiarisce non solo i presupposti dell’azione di “danno temuto”, ma delinea anche le modalità pratiche con cui affrontare situazioni di pericolo quando l’accesso ai luoghi risulta difficoltoso.
Il cuore giuridico della vicenda risiede nell’applicazione dell’articolo 1172 del Codice Civile, ovvero la denunzia di danno temuto. Si tratta di un’azione cautelare che permette a chi teme che da un edificio, un albero o qualsiasi altra cosa derivi il pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l’oggetto del suo diritto o del suo possesso, di adire l’autorità giudiziaria per ottenere provvedimenti atti a ovviare al pericolo.
Secondo il Tribunale di Siracusa, che richiama consolidata giurisprudenza di legittimità (tra cui Cass. n. 25094/2022), l’ammissibilità di tale strumento non richiede la certezza del danno, né che questo sia già avvenuto. È sufficiente un “ragionevole pericolo”. L’aspetto innovativo confermato dall’ordinanza è che l’azione può essere esperita anche se un danno iniziale si è già verificato (ad esempio la caduta di alcuni calcinacci), purché permanga il timore che il fenomeno prosegua, portando a conseguenze più gravi come il crollo strutturale o lesioni a terzi. Il principio cardine è la prevenzione: intervenire sulla fonte generativa del pericolo quando il proprietario del bene pericolante omette di farlo.
Il caso pratico
La controversia nasce in un edificio a Siracusa, dove i comproprietari di un appartamento al quinto piano citano in giudizio la proprietaria dell’immobile sovrastante (sesto piano). Il motivo è lo stato di avanzato degrado dei sotto-balconi (ballatoi) di quest’ultima. Nonostante l’apposizione di una doppia rete di protezione, il distacco di pesanti porzioni di intonaco e cemento aveva reso le reti stesse sature e pericolanti, creando un concreto rischio di crollo sul balcone sottostante.
La resistente si difendeva sostenendo che le reti fossero sufficienti e che il degrado fosse imputabile a infiltrazioni provenienti dalle parti comuni dell’edificio, chiedendo di chiamare in causa il Condominio. Tuttavia, la consulenza tecnica d’ufficio (CTU) ha ribaltato tale prospettiva, accertando che l’origine dei distacchi era dovuta alla scarsa manutenzione della pavimentazione del balcone privato: le soglie mancanti e le crepe nelle piastrelle permettevano all’acqua piovana di infiltrarsi, ossidando i ferri di armatura e causando il rigonfiamento del cemento.
Il Tribunale di Siracusa, accogliendo il ricorso, ha stabilito un principio di estrema concretezza. Poiché il pericolo deriva da un bene di proprietà esclusiva (il balcone, nelle sue componenti non decorative), l’obbligo di messa in sicurezza ricade interamente sulla proprietaria dell’appartamento del sesto piano. Il Giudice ha quindi ordinato non solo la rimozione dei calcinacci già caduti e la revisione delle reti, ma ha imposto un intervento “duraturo”: l’applicazione di una guaina liquida trasparente sulla pavimentazione privata per arrestare le infiltrazioni alla radice.
Un passaggio fondamentale dell’ordinanza riguarda le modalità di esecuzione. Data l’inagibilità del cortile interno, che impediva l’accesso di carrelli elevatori o cestelli, il Tribunale ha validato la soluzione prospettata dal CTU: il ricorso all’edilizia acrobatica. Gli operatori, ancorandosi con funi dal terrazzo condominiale, possono intervenire direttamente sul manufatto privato, superando gli ostacoli logistici che spesso bloccano i lavori di ripristino. La sentenza chiarisce inoltre che tali lavori urgenti e provvisori non riguardano parti condominiali, escludendo quindi ogni responsabilità o onere economico a carico del Condominio.
Consigli pratici
La pronuncia del Tribunale di Siracusa delinea un perimetro d’azione molto chiaro per l’amministratore, che spesso si ritrova nel fuoco incrociato di diatribe tra condomini riguardanti proprietà esclusive. In scenari come quello analizzato, il primo imperativo per il professionista è mantenere una posizione di rigorosa terzietà. Poiché la controversia riguarda il rapporto tra un’unità immobiliare “danneggiante” e una “danneggiata” (entrambe private), l’amministratore deve evitare con cura di farsi trascinare nel contenzioso legale, impedendo che il Condominio venga impropriamente chiamato in causa come parte resistente. Questo significa respingere con fermezza i tentativi di chi, per negligenza manutentiva, cerca di ribaltare i costi del ripristino dei balconi sulla collettività, adducendo presunte infiltrazioni dalle parti comuni non supportate da evidenze tecniche.
Tuttavia, la neutralità non deve mai tradursi in inerzia, specialmente quando è in gioco l’incolumità fisica di persone o cose. Sebbene l’amministratore non sia legittimato ad agire direttamente per la riparazione di un bene privato, egli resta il custode della sicurezza negli spazi comuni. Pertanto, di fronte a un pericolo evidente e documentato dal distacco di calcinacci, è opportuno agire su un doppio binario. Da un lato, occorre inviare comunicazioni formali e tempestive (tramite PEC o raccomandata) a entrambi i soggetti coinvolti, sollecitando il proprietario del bene pericolante all’intervento immediato e informando il danneggiato dei propri diritti di tutela cautelare. Dall’altro, qualora la situazione di stallo si protragga o il pericolo appaia imminente, l’amministratore ha il dovere di segnalare la criticità agli organi competenti, come l’Ufficio Tecnico del Comune o il Comando dei Vigili del Fuoco. Tale azione non è un’ingerenza nel privato, ma un atto dovuto a tutela della pubblica incolumità, che serve a “forzare la mano” al condomino inadempiente attraverso provvedimenti amministrativi autoritativi.
Infine, una volta che il condomino responsabile si sia attivato per la riparazione, l’amministratore deve trasformarsi in un facilitatore logistico. Questo ruolo è cruciale soprattutto quando, come nel caso siracusano, la conformità dei luoghi impone tecniche d’intervento particolari come l’edilizia acrobatica. In questa fase, l’amministratore deve prestare la massima collaborazione nel mettere a disposizione le aree comuni — ad esempio il lastrico solare o il terrazzo condominiale — per consentire l’ancoraggio delle funi o il posizionamento delle attrezzature necessarie. Facilitare l’accesso alle maestranze e coordinare i tempi dell’intervento non significa assumersi l’onere dei lavori, ma esercitare quel buon senso gestionale necessario a risolvere la crisi nel minor tempo possibile, garantendo che le diatribe private non finiscano per danneggiare, materialmente o legalmente, l’intero edificio.
