La disciplina del condominio torna al centro del dibattito parlamentare per rispondere alle evoluzioni della professione e alle necessità di gestione degli edifici. Attualmente sono in discussione presso la Commissione Giustizia del Senato due importanti Disegni di Legge (DDL 1905 e DDL 1816) volti a colmare alcuni vuoti normativi e a rafforzare la figura dell’amministratore di condominio.
Di seguito presentiamo una sintesi delle proposte, raggruppate per Disegno di Legge, con il dettaglio degli articoli e dei commi del Codice Civile e delle relative Disposizioni di Attuazione interessati dalle potenziali modifiche
1. DISEGNO DI LEGGE N. 1905
Questo DDL mira a riordinare in modo organico la materia, introducendo garanzie a tutela dei condòmini e della professionalità degli amministratori.
Modifiche al Codice Civile:
- Art. 1129 c.c. (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore):
- Comma 1: Modifica per prevedere che la nomina tramite autorità giudiziaria avvenga su ricorso di uno o più condòmini se questi sono più di otto e, in ogni caso, indipendentemente dal numero dei condòmini, su ricorso dell’amministratore dimissionario.
- Comma 3: Semplificazione testuale sulla subordinazione della nomina.
- Comma 6: Abrogazione (eliminazione della figura di colui che svolge “funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”).
- Comma 8: Definizione di termini più stringenti per la consegna della documentazione alla cessazione dell’incarico (entro il termine fissato dall’assemblea, non inferiore a 30 giorni), con diritto a un compenso proporzionale per le attività residue.
- Nuovo comma dopo il nono: Esonero da responsabilità civili, penali e amministrative per l’amministratore che non abbia potuto adempiere ai propri obblighi a causa della morosità dei condòmini o nel caso in cui l’assemblea non deliberi in merito.
- Comma 10: Previsione del rinnovo automatico dell’incarico di anno in anno, fino a revoca o dimissioni.
- Comma 12: Inserimento tra le gravi irregolarità (che comportano revoca) dell’omissione dell’invio del verbale assembleare ai partecipanti entro un termine fissato.
- Art. 1136 c.c. (Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni):
- Nuovo comma dopo il quinto: Abbassamento del quorum (un terzo degli intervenuti e un terzo del valore dell’edificio) per le deliberazioni relative a interventi obbligatori per legge sulla sicurezza degli edifici e degli impianti sulle parti comuni.
Modifiche alle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile:
- Art. 67 disp. att. c.c. (Partecipazione in assemblea):
- Comma 2: In caso di comproprietà e mancato accordo tra i comproprietari, il soggetto legittimato a intervenire in assemblea verrà individuato mediante estrazione a sorte.
- Comma 3: Modifiche alle maggioranze nel supercondominio per la designazione del rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria e la nomina dell’amministratore (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). Viene inoltre introdotta la possibilità di designare i singoli amministratori delle unità immobiliari o degli edifici che formano il complesso.
- Art. 70 disp. att. c.c. (Sanzioni per infrazioni):
- Responsabilità del condòmino per le infrazioni commesse da chiunque abbia in uso il bene, anche a titolo di ospitalità, fermo restando il diritto di rivalsa.
(Nota: il DDL prevede anche l’obbligatorietà di polizze condominiali, modifiche alla L. 392/1978 in materia di spese per conduttori, e l’estensione dell’obbligazione solidale di chi subentra nei diritti di un condomino non solo all’esercizio in corso ma ai due precedenti, con decreto MEF per le tariffe medie).
2. DISEGNO DI LEGGE N. 1816
Questo Disegno di Legge guarda al condominio non solo come complesso di beni materiali, ma come luogo vitale per cittadini e lavoratori, ponendo un forte accento sulla trasparenza, sulle responsabilità e sui requisiti professionali necessari per la gestione degli stabili.
Modifiche al Codice Civile:
- Art. 1129 c.c. (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore):
- Comma 1: Previsione della nomina giudiziaria anche su ricorso dell’amministratore dimissionario.
- Comma 7: Introduzione dell’obbligo per l’amministratore di pubblicare online, in un’apposita area riservata, l’estratto conto condominiale entro 30 giorni dalla fine di ogni trimestre, a pena di revoca.
- Comma 8: Consegna della documentazione al nuovo amministratore entro e non oltre 30 giorni dalla cessazione dell’incarico, con diritto a un compenso proporzionale per le attività urgenti fino a un massimo di un dodicesimo dell’ultimo compenso annuale.
- Responsabilità (nuovo comma): Esonero da responsabilità civili, penali e amministrative per l’amministratore impossibilitato ad adempiere ai propri obblighi esclusivamente a causa della morosità dei condòmini.
- Comma 10: Previsione del rinnovo automatico dell’incarico di anno in anno, fino all’intervento di una revoca o delle dimissioni.
- Comma 15: Obbligo di specifica analitica dell’importo dovuto a titolo di compenso all’atto dell’accettazione (a pena di annullabilità), inteso come valido anche per gli eventuali rinnovi successivi.
- Art. 1135 c.c. (Attribuzioni dell’assemblea):
- Primo comma, nuovo numero 5: Introduzione dell’obbligo di approvazione per la stipula o il rinnovo di una polizza assicurativa a garanzia dei rischi da perimento totale o parziale del fabbricato e per la responsabilità civile verso terzi.
- Art. 1136 c.c. (Costituzione e deliberazioni):
- Nuovo comma: Riduzione del quorum (un terzo degli intervenuti e un terzo del valore dell’edificio) per l’approvazione degli interventi obbligatori per legge legati alla sicurezza degli edifici e degli impianti comuni.
Modifiche alle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile:
- Art. 63 disp. att. c.c. (Sospensione dei servizi e morosità):
- Comma 3: Facoltà per l’amministratore di sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, in caso di mora protratta per un semestre sulla base dello scadenzario deliberato dall’assemblea.
- Comma 4: Estensione della solidarietà dell’acquirente (chi subentra nei diritti) al pagamento dei contributi per l’esercizio in corso e per i due esercizi precedenti. Obbligo per l’acquirente di acquisire preventivamente, tramite notaio, la dichiarazione dell’amministratore sulle eventuali morosità.
- Art. 67 disp. att. c.c. (Assemblea e supercondominio):
- Comma 5: Divieto assoluto di conferire deleghe all’amministratore per la partecipazione a qualunque assemblea nei supercondomini (salvo il caso specifico della nomina del rappresentante al terzo comma).
- Art. 70 disp. att. c.c. (Infrazioni):
- Responsabilità diretta del condòmino per le infrazioni al regolamento commesse da chiunque abbia in uso il suo bene, anche a titolo di ospitalità.
- Art. 71-bis disp. att. c.c. (Requisiti per l’incarico di amministratore):
- Primo comma, nuova lettera g-bis): Obbligo di conseguimento della certificazione UNI 10801:2024 per amministrare stabili con bilanci di esercizio superiori a 100.000 euro o costituiti da più di 50 unità immobiliari.
- Secondo comma: Abrogazione della norma che esentava l’amministratore “interno” (scelto tra i condòmini) dal possesso dei requisiti di formazione e aggiornamento.
(Nota: il testo interviene anche sull’articolo 10 della L. 392/1978 stabilendo la responsabilità in solido del conduttore con il proprietario per le spese di riscaldamento/condizionamento, garantisce precedenza al recupero delle spese condominiali nelle procedure di espropriazione individuale, euorum deliberativo finalizzata ad agevolare l’adozione delle delibere relative agli interventi per la sicurezza dell’edificio).
