In tema di manutenzione delle parti comuni, il conflitto tra il diritto di proprietà esclusiva e la necessità di intervenire su impianti condominiali rappresenta un problema frequente nella gestione degli edifici. Un chiarimento fondamentale in materia giunge dalla recente ordinanza del Tribunale Ordinario di Salerno, Prima Sezione Civile (G.O.P. Dott.ssa Ornella Mannino), emessa nell’ambito di un procedimento ex art. 702 bis c.p.c., che analizza i presupposti e i limiti dell’obbligo di accesso al fondo altrui sancito dal Codice Civile.
Il cuore della controversia risiede nell’applicazione dell’art. 843 del Codice Civile, una norma che impone al proprietario di un’unità immobiliare di permettere l’accesso e il passaggio nel proprio fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. In ambito condominiale, questa disposizione funge da “ponte” tra l’esigenza del gruppo (la riparazione di una parte comune) e la tutela del singolo.
Secondo l’orientamento consolidato, richiamato dalla pronuncia del Tribunale di Salerno, il concetto di “necessità” non deve essere inteso in termini di impossibilità assoluta di procedere diversamente. Al contrario, la giurisprudenza di legittimità suggerisce una valutazione comparativa: l’accesso deve essere consentito se soluzioni alternative risultano tecnicamente più complesse, eccessivamente onerose o sproporzionate rispetto alla temporanea compressione della proprietà privata. In sostanza, se il passaggio attraverso l’appartamento del singolo è la via più logica ed economica per risolvere un guasto comune, il condomino non può legittimamente opporre un rifiuto.
Il caso pratico
Per comprendere la portata della norma, osserviamo lo scenario tipico affrontato dal Tribunale. Un gruppo di condomini lamentava gravi infiltrazioni provenienti da una colonna fecale comune in cemento amianto, situata in un’intercapedine tra le mura. Un previo Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) aveva confermato che la tubazione era ammalorata e doveva essere sostituita integralmente per ragioni igienico-sanitarie e strutturali.
Nonostante l’evidenza del danno e l’ordinanza del Comune che imponeva il ripristino degli scarichi, la proprietaria dell’appartamento al piano terra – dove era situato il pozzetto di ispezione e dove dovevano transitare le nuove tubazioni – si opponeva strenuamente. Sebbene avesse permesso i sopralluoghi dei tecnici, la donna impediva materialmente l’ingresso alle imprese incaricate dell’esecuzione dei lavori. Tale condotta ostruzionistica non solo aggravava il danno alle altre proprietà, ma esponeva i vicini a responsabilità penali per l’inosservanza dei provvedimenti dell’autorità comunale, pur essendo questi ultimi impossibilitati ad agire proprio a causa del diniego di accesso.
Il Tribunale di Salerno ha risolto il dilemma applicando rigorosamente il principio della “necessità logica”. Sulla base della relazione del CTU, è emerso che non esistevano percorsi alternativi praticabili per il collegamento alla fognatura pubblica che non comportassero lo sventramento di altre parti dell’edificio o costi sproporzionati. Il percorso attraverso la proprietà della resistente è stato definito come il “più breve e logico”.
Nella sua ordinanza, il Giudice ha stabilito che la condotta della proprietaria era illegittima, ordinandole l’immediato accesso alle imprese e ai tecnici. Un passaggio chiave della decisione riguarda l’accertamento che l’ostruzionismo della nuda proprietaria fosse l’unica causa della mancata esecuzione dei lavori urgenti. Il Tribunale ha inoltre sottolineato come l’obbligazione di partecipare alle spese per la riparazione della colonna fecale (parte comune ex art. 1117 c.c.) gravi in solido su tutti i condomini serviti dalla stessa, confermando l’obbligo della resistente di contribuire pro quota alla spesa preventivata. Infine, il comportamento ostativo ha pesato sulla liquidazione delle spese di lite, poste interamente a carico della parte soccombente che aveva costretto gli altri condomini ad adire le vie legali.
Consigli pratici
L’amministratore di condominio, nel trovarsi a gestire situazioni analoghe, deve muoversi con estrema precisione tecnica e giuridica per tutelare la compagine condominiale e la propria responsabilità professionale. Quando il guasto riguarda parti comuni, come la colonna fecale analizzata dal Tribunale di Salerno, l’amministratore ha il preciso dovere, ai sensi dell’art. 1130 c.c., di compiere tutti gli atti conservativi necessari per la salvaguardia del bene comune. In questa delicata fase, egli gode di una piena legittimazione ad agire in giudizio per ottenere un provvedimento d’urgenza che ordini l’accesso alla proprietà privata, evitando così che il protrarsi dell’inerzia provochi danni strutturali maggiori al fabbricato o esponga il condominio a pesanti sanzioni amministrative. Per operare con successo, è tuttavia essenziale che l’amministratore si doti preventivamente di una perizia tecnica di parte che attesti in modo inequivocabile la necessità dell’accesso e l’assenza di valide alternative tecniche, così da precostituire la prova indispensabile per sostenere un eventuale ricorso ex art. 702 bis o art. 700 c.p.c.
Al contempo, l’amministratore deve valutare attentamente e caso per caso la strategia operativa: laddove le tempistiche lo consentano, è sempre opportuno convocare i condomini interessati per informarli della situazione e deliberare la creazione di un fondo spese dedicato. Questo passaggio è fondamentale per tutelarsi nel momento in cui occorrerà anticipare le somme necessarie per le attività professionali svolte dall’avvocato e dai tecnici incaricati. Infine, per blindare completamente la propria posizione e quella del condominio, l’intera fase stragiudiziale deve essere rigorosamente documentata attraverso formali messe in mora inviate al proprietario ostruzionista. Solo evidenziando per iscritto che l’accesso è stato negato nonostante le richieste documentate, l’amministratore potrà dimostrare la correttezza del proprio operato e la necessità del ricorso all’autorità giudiziaria, ponendo le basi per una sicura vittoria in tribunale e per la condanna del condomino ribelle al rimborso delle spese legali.
