L’annosa questione della corretta ripartizione delle spese per la manutenzione dei lastrici solari in uso esclusivo si arricchisce di un importante chiarimento giurisprudenziale grazie alla recente sentenza della quinta sezione civile del Tribunale di Roma (Giudice Fabio De Palo), emessa il 22 aprile 2026, n. 6278 la quale interviene con fermezza su una prassi assembleare molto diffusa: suddividere i costi in base all’effettiva “misura” della copertura garantita alle unità sottostanti.
Il cuore del dibattito giuridico riguarda l’interpretazione dell’articolo 1126 del Codice Civile, norma che disciplina la ripartizione delle spese per le riparazioni o ricostruzioni dei lastrici solari di uso esclusivo. Secondo il dettato normativo, chi ha l’uso esclusivo è tenuto a contribuire per un terzo alla spesa, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano sottostante. Il principio di diritto, consolidato dalla giurisprudenza di legittimità citata anche nella sentenza del Tribunale di Roma, stabilisce che l’obbligo di partecipazione ai due terzi della spesa derivi esclusivamente dall’essere proprietari di un’unità immobiliare compresa nella cosiddetta “colonna d’aria” sottostante alla terrazza. Tuttavia, spesso le assemblee tentano di “affinare” questo criterio legale, distinguendo tra la parte del lastrico che funge effettivamente da tetto e quella che, sporgendo oltre il perimetro dei muri maestri (la parte cosiddetta aggettante), parrebbe non assolvere a una funzione di copertura diretta.
Il caso pratico
Immaginiamo uno scenario tipico in un condominio romano: l’assemblea deve deliberare i lavori di rifacimento di un ampio lastrico solare di proprietà esclusiva. Alcuni condomini, tuttavia, sollevano un’obiezione: poiché una parte consistente di tale terrazza sporge oltre il perimetro degli appartamenti sottostanti, agendo quasi come un balcone scoperto, essi sostengono che i proprietari delle unità inferiori non debbano pagare i due terzi delle spese per quella specifica porzione. Nel caso esaminato dal Tribunale di Roma, l’assemblea aveva effettivamente approvato una delibera che revocava precedenti accordi per imporre un criterio di ripartizione “misto”: l’applicazione dell’art. 1126 cod. civ. per la sola parte non aggettante e l’addebito integrale delle spese al proprietario esclusivo per la parte aggettante. Questa decisione era stata motivata dalla volontà di non gravare i condomini sottostanti per una superficie che, tecnicamente, non fungeva da loro copertura.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento, ha dichiarato illegittima tale delibera, annullandola nelle parti relative al criterio di ripartizione. Il Giudice ha chiarito che l’art. 1126 cod. civ. non permette alcun frazionamento basato sulla “misura” della copertura in concreto garantita. In termini pratici, la funzione di copertura del lastrico solare e il relativo obbligo di contribuzione non possono essere divisi in proporzione alla sola superficie esattamente sovrapposta alle unità immobiliari inferiori. Se una porzione del lastrico è in aggetto, essa fa comunque parte di un’unità strutturale e funzionale unitaria. La sentenza richiama un principio fondamentale: è sufficiente che anche solo una minima parte dell’unità immobiliare si trovi sotto la verticale del lastrico perché il proprietario sia tenuto a contribuire ai due terzi della spesa per l’intero manufatto. Il Tribunale ha sottolineato che il lastrico solare deve essere considerato nella sua interezza, respingendo modalità di calcolo “opinabili” che tentino di separare la parte aggettante da quella coprente.
Consigli pratici
L’amministratore di condominio si trova oggi a gestire una profonda impasse interpretativa. Da un lato, esiste un orientamento che tende a isolare le parti aggettanti come beni privati (balconi), dall’altro questa sentenza del Tribunale di Roma che impone una visione unitaria del lastrico. In questo contesto di incertezza, l’amministratore deve agire con estrema cautela comunicativa. Nelle attività a tutela delle parti comuni, dove egli è pienamente legittimato ad agire per la conservazione dell’edificio, il primo passo fondamentale è informare l’assemblea dell’esistenza di questo indirizzo giurisprudenziale “inedito” e potenzialmente dirompente.
Se l’assemblea, spinta dal desiderio di risparmio dei proprietari dei piani inferiori, volesse procedere comunque con il frazionamento della spesa escludendo l’aggetto, l’amministratore deve porsi come scudo cautelativo, evidenziando che tale scelta potrebbe essere dichiarata illegittima in tribunale, portando a una paralisi dei lavori e a un aggravio di spese legali per tutti.
È probabile che questa sentenza diventerà oggetto di profondi studi da parte degli avvocati esperti della materia; fino ad allora, la parola d’ordine deve essere: prudenza informativa e rigore nel seguire il dato normativo unitario.
