Una recente e significativa pronuncia della Corte d’Appello di Genova, sentenza n. 927 del 25.07.2025, getta nuova luce su un tema da sempre fonte di accesi dibattiti in ambito condominiale: il corretto riparto delle spese relative ai lavori straordinari che interessano il lastrico solare di uso esclusivo e le parti ad esso connesse.
Il cuore della controversia risiede nell’applicazione degli articoli 1123 e 1126 del Codice Civile. L’Art. 1126 c.c. stabilisce un criterio speciale di riparto (un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo, due terzi a carico di tutti gli altri condomini in proporzione ai millesimi di proprietà) per le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo, in quanto assolve una duplice funzione: copertura dell’edificio e utilità per chi ne ha l’uso. L’Art. 1123 c.c., invece, prevede il riparto delle spese per le parti comuni dell’edificio in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascuno, se non diversamente stabilito. La sfida interpretativa sorge quando le opere interessano elementi fisicamente vicini al lastrico solare ma la cui funzione non è immediatamente riconducibile alla mera copertura o all’uso esclusivo.
Il Caso Pratico
Immaginate un condominio in cui si rendono necessari importanti lavori straordinari sul lastrico solare, di proprietà o in uso esclusivo a un solo condomino. L’intervento comprende il rifacimento dell’impermeabilizzazione e della pavimentazione del terrazzo, la riparazione del cornicione aggettante che circonda l’edificio, l’installazione di ponteggi per eseguire le opere e la demolizione e ricostruzione di muretti divisori e ringhiere presenti sul terrazzo stesso, necessari per la corretta posa delle guaine impermeabilizzanti e per la coibentazione. L’assemblea condominiale delibera di ripartire le spese per il rifacimento del lastrico solare secondo l’Art. 1126 c.c., ma decide di applicare l’Art. 1123 c.c. (quindi a carico di tutti i condomini in base ai millesimi) per le spese relative al cornicione, ai ponteggi e ai muretti divisori/ringhiere. Un condomino, proprietario del lastrico solare, impugna la delibera sostenendo che tutte le spese, in quanto connesse ai lavori del terrazzo, dovrebbero seguire il criterio speciale dell’Art. 1126 c.c..
La Corte d’Appello di Genova, nella sentenza n. 927 del 25.07.2025, ha fornito importanti chiarimenti, riformando parzialmente la decisione di primo grado e definendo con maggiore precisione la distinzione tra le diverse voci di spesa:
- La Corte ha statuito che il cornicione aggettante non è una prosecuzione del terrazzo, ma un elemento decorativo e protettivo delle facciate, assimilabile ai muri perimetrali dell’edificio. In quanto tale, esso ha una natura strettamente condominiale e la sua funzione non è riconducibile alla copertura dell’edificio, motivo per cui la ratio dell’Art. 1126 c.c. non è applicabile. Di conseguenza, le spese per la sua riparazione devono essere ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, secondo l’Art. 1123 c.c.. Riguardo ai ponteggi, la Corte ha osservato che, sebbene utilizzati anche per i lavori del terrazzo, la loro installazione era primariamente motivata dai lavori sul cornicione. Avrebbe generato una spesa superflua e illogica imporre l’installazione di due strutture diverse per i due tipi di intervento. Pertanto, le spese relative ai ponteggi, essendo la loro funzione prevalente legata al cornicione, seguono anch’esse il riparto per millesimi di proprietà (Art. 1123 c.c.).
- Al contrario, la Corte d’Appello ha confermato la correttezza del riparto secondo l’Art. 1126 c.c. per le spese relative ai muretti divisori e alle ringhiere presenti sul lastrico solare. La necessità della loro demolizione e ricostruzione era infatti strettamente funzionale alla corretta esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione e coibentazione del terrazzo di copertura. La presenza di questi manufatti impediva le attività di ripristino a regola d’arte del terrazzo, creando un’interferenza funzionale e strutturale inevitabile con la copertura. Nonostante delimitino porzioni ad uso esclusivo, la loro finalità ultima è legata all’integrità della copertura dell’edificio, e pertanto le spese relative devono essere ripartite secondo il criterio un terzo/due terzi.
Consigli Pratici
La pronuncia della Corte d’Appello di Genova ci offre indicazioni preziose per operare con maggiore serenità e precisione. È fondamentale una valutazione attenta della funzione e della destinazione di ciascun elemento coinvolto negli interventi sul lastrico solare:
– Per opere come il rifacimento o la manutenzione del cornicione aggettante e, di conseguenza, per i ponteggi la cui installazione è primariamente finalizzata a tali interventi, l’amministratore è pienamente legittimato a proporre all’assemblea il riparto delle spese secondo l’Art. 1123 c.c., ovvero in proporzione ai millesimi di proprietà tra tutti i condomini. È essenziale documentare, meglio se con una relazione tecnica, la prevalente finalità di tali strutture a servizio dell’intera facciata dell’edificio, indipendentemente dall’uso congiunto o secondario per il lastrico solare.
– Per le spese relative a muretti divisori, ringhiere o altri manufatti che, pur insistendo sul lastrico solare di uso esclusivo e delimitando le porzioni tra i titolari, devono essere demoliti o ricostruiti per garantire l’efficace realizzazione dell’impermeabilizzazione e coibentazione della copertura, l’amministratore deve invece applicare il criterio speciale dell’Art. 1126 c.c.. In questo caso, il suo ruolo è quello di assicurare che la delibera riconosca la stretta connessione funzionale e strutturale di tali opere con la copertura, anche se i manufatti delimitano aree ad uso esclusivo. Non è la posizione fisica, ma la funzione che determina il criterio di riparto.
In sintesi, la corretta applicazione dei criteri di riparto non è una mera formalità contabile, ma un’interpretazione della “utilitas” prevalente di ciascuna opera. Agire con logica professionalità, analizzando le opere nella loro essenza e nella loro finalità ultima per evitare contestazioni e liti condominiali.
