La recente sentenza del Tribunale di Roma, n. 9702/2025 del 29-06-2025, getta nuova luce sulla complessa materia della responsabilità civile per danni derivanti da lavori di ristrutturazione in ambito condominiale, offrendo chiarimenti sull’onere probatorio e la dimostrazione del nesso causale.
In materia di responsabilità civile per danni causati da interventi edilizi, il principio cardine è che l’attore, ovvero chi lamenta il danno, ha l’onere di dimostrare non solo l’esistenza del danno, ma anche il nesso causale tra l’attività lesiva (i lavori di ristrutturazione) e il pregiudizio subito. Questo significa che non basta affermare di aver subito un danno durante dei lavori; è fondamentale fornire prove concrete che colleghino in modo diretto e inequivocabile i lavori stessi ai danni lamentati. Il Tribunale di Roma, con la sua pronuncia, ha enfatizzato questa esigenza probatoria, distinguendo tra tipi di danno e fonti di responsabilità.
Il Caso Pratico
Il caso esaminato dal Tribunale di Roma riguarda un proprietario di un appartamento che ha citato in giudizio diversi soggetti – il proprietario dell’appartamento sovrastante, i condomini e le imprese coinvolte – lamentando danni al proprio immobile. L’attore sosteneva che i lavori di ristrutturazione, avviati nel novembre 2018, avessero provocato crepe sui muri, rottura di soglie in marmo e schizzi di tinteggiatura. Nello specifico, i danni sarebbero derivati sia dalle “scosse e vibrazioni” attribuite alla ristrutturazione dell’appartamento del vicino, sia dai lavori di rifacimento della facciata condominiale. La circostanza dei lavori in corso, sia sulla facciata che nell’appartamento sovrastante, non era contestata dalle parti.
Il Tribunale di Roma, dopo un’istruttoria approfondita che ha incluso interrogatori formali, testimonianze e una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), ha accolto parzialmente la domanda dell’attore.
• Il giudice ha ritenuto provato il nesso causale tra i danni all’immobile dell’attore (crepe e soglie rotte) e i lavori eseguiti nell’appartamento sovrastante. Questa conclusione è stata supportata da:
– Testimonianze che confermavano “vibrazioni” e “scosse continue” durante i lavori. La figlia dell’attore ha confermato di aver sentito una scossa più forte che ha lesionato la soglia di una finestra e ha visto altre lesioni nell’appartamento. Un altro testimone ha riferito di aver sentito un martello pneumatico e visto “un gran polverone”.
– Le conclusioni del CTU, il quale, pur escludendo inizialmente un nesso causale “diretto” per le sole demolizioni di tramezzi e pavimenti, ha ammesso che le lesioni potevano essere state causate da “vibrazioni per percussioni su pareti o pavimenti contigui”. Il Tribunale, in disaccordo con la limitata analisi del CTU, ha ritenuto che le lesioni fossero conseguenza diretta dei lavori nell’appartamento sovrastante, considerando anche l’apertura di una nuova finestra, probabilmente con martello pneumatico. Il costo per l’eliminazione dei danni è stato quantificato in €8.000,00 oltre rivalutazione e interessi.
• Al contrario, il Tribunale ha rigettato la domanda nei confronti degli altri convenuti (i condomini e le imprese della facciata), ritenendo non provato il nesso causale tra i danni lamentati (schizzi di vernice) e i lavori di rifacimento della facciata condominiale. Il CTU aveva accertato solo la presenza di “alcune macchie puntiformi di vernice” sul pavimento antistante l’ingresso, non quantificabili come danno.
La sentenza sottolinea quindi come la capacità dell’attore di fornire una serie di elementi probatori convergenti sia stata determinante per il successo della sua domanda relativa ai danni causati dall’appartamento sovrastante, mentre la mancanza di prove sufficienti ha portato al rigetto per i danni da facciata.
Consigli Pratici
Questa pronuncia offre indicazioni fondamentali per gli amministratori di condominio, che si trovano spesso a gestire situazioni simili.
Prevenire è fondamentale. Prima dell’avvio di qualsiasi cantiere, è essenziale creare una “base zero”: un sopralluogo preventivo per documentare con foto e video lo stato degli immobili vicini. Altrettanto cruciale è esigere dall’impresa esecutrice le autorizzazioni edilizie (CILA/SCIA) e, soprattutto, una valida polizza assicurativa RC Terzi a copertura di eventuali danni.
Agire con tempestività. Alla prima segnalazione di un danno, l’azione deve essere immediata. Dopo aver invitato il condomino a documentare l’accaduto, si deve procedere con un sopralluogo congiunto e inviare subito una comunicazione formale (PEC o raccomandata) a tutti i soggetti coinvolti: proprietario, impresa e direttore dei lavori. L’attesa può compromettere il diritto al risarcimento.
Documentare. Una gestione efficace si fonda su una documentazione impeccabile: ogni comunicazione, verbale e contratto deve essere archiviato con cura. Di fronte a danni complessi o contestazioni, è indispensabile rivolgersi a professionisti: un tecnico per una perizia di parte che accerti il nesso causale e un legale per le azioni successive. Come dimostrano i casi in tribunale, è spesso la perizia tecnica (CTU) a risultare decisiva.
In sintesi, un approccio diligente e ben documentato non è solo una buona pratica, ma l’unica vera tutela per il condominio e l’amministratore stesso.
