Di fronte alla cronica mancanza di spazio nelle aree urbane, la tentazione di molti proprietari è quella di “guardare verso il basso”. Tuttavia, scavare sotto il proprio pavimento per ricavare nuovi vani o cantine non è un’operazione che riguarda solo la sfera privata. La recente ordinanza della Corte di Cassazione, Sezione II Civile, n. 12826 pubblicata il 5 maggio 2026, fa chiarezza su un tema: la natura giuridica del terrapieno e i limiti invalicabili posti dall’articolo 1102 del Codice Civile.
La controversia ruota attorno all’interpretazione del concetto di “suolo” e “sottosuolo” all’interno di un edificio in condominio. Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, ribadito con vigore dalla Cassazione n. 12826/2026, il suolo su cui sorge l’edificio — menzionato dall’art. 1117 c.c. come oggetto di presunzione di comunione — non è solo la superficie calpestabile o quella su cui poggia il pavimento del pianterreno. Esso comprende tutta quella porzione di terreno su cui poggia l’intero edificio e, in profondità, l’area dove sono infisse le fondazioni.
Il principio di diritto è cristallino: anche il cosiddetto “terrapieno”, ovvero quel volume di terra e materiale che si trova immediatamente sotto la superficie alla base del fabbricato, gode della presunzione di condominialità. Questo perché esso svolge una funzione strutturale e di sostegno per l’intero stabile. Di conseguenza, l’appropriazione di tale spazio da parte di un singolo condòmino, tramite scavo e inglobamento nella propria unità immobiliare, non costituisce un semplice “uso più intenso” della cosa comune, bensì una vera e propria sottrazione del bene alla collettività dei proprietari.
Il caso pratico
Per comprendere la portata della pronuncia, immaginiamo uno scenario-tipo perfettamente sovrapponibile a quello esaminato dagli Ermellini. Una condòmina, proprietaria di un appartamento al piano terra o rialzato, decide di ristrutturare la propria cucina. Durante i lavori, decide di andare oltre: demolisce il piano di calpestio, scava nel terrapieno sottostante per circa due metri e mezzo di profondità, elimina la terra di riempimento e ricava un nuovo locale interrato.
Questo nuovo vano viene poi collegato alla cucina tramite una scala interna e dotato di un accesso indipendente sulla pubblica via. La condòmina procede persino all’accatastamento del nuovo spazio come “ampliamento” della sua proprietà esclusiva. In questo scenario, il vicino (comproprietario di magazzini adiacenti) agisce in giudizio chiedendo la riduzione in pristino, sostenendo che quel volume di terra rimosso era un bene comune indispensabile per la stabilità e la consistenza stessa dell’edificio.
La Corte di Cassazione n. 12826/2026 ha risolto il dilemma confermando la condanna della proprietaria alla riduzione in pristino dei luoghi. La Corte ha rigettato le tesi della ricorrente, la quale sosteneva che il vano fosse autonomo e fruibile solo dalla sua proprietà. I giudici hanno chiarito che, se la struttura portante dell’edificio poggia sul terrapieno, questo fa parte del suolo comune.
Un punto di particolare rilievo riguarda l’applicabilità dell’art. 1117 c.c. anche agli edifici costruiti prima del 1942. La difesa aveva infatti tentato di invocare il Codice Civile del 1865, ma la Suprema Corte ha precisato che, in difetto di titoli di proprietà contrari, la disciplina attuale del condominio si applica a prescindere dall’epoca di costruzione.
In termini pratici, la Cassazione ha stabilito che:
- L’edificazione di un locale sottostante il sedime del fabbricato sottrae per definizione una parte della cosa comune all’utilizzo collettivo.
- È irrilevante che il terrapieno fosse precedentemente inutilizzato o inaccessibile agli altri condòmini: la sua funzione di sostegno e la “mera possibilità di utilizzazione” bastano a renderlo comune.
- L’uso esclusivo di fatto non può trasformarsi in proprietà esclusiva senza un titolo scritto o un atto che superi la presunzione di legge.
Consigli pratici
Qualora emergano segnali di scavi non autorizzati nel sottosuolo, l’azione deve essere tempestiva. In queste circostanze, l’amministratore è pienamente legittimato ad agire per la tutela dei beni comuni senza necessità di una preventiva delibera assembleare, trattandosi di atti conservativi volti a preservare l’integrità dell’edificio e la consistenza delle parti condominiali ex art. 1130 n. 4 c.c. È fondamentale che l’amministratore richieda immediatamente un sopralluogo tecnico per verificare se lo scavo comprometta le strutture portanti o le fondazioni, diffidando formalmente la proprietà dal proseguire i lavori e, se necessario, ricorrendo a procedimenti d’urgenza per la sospensione delle opere.
